小金井小学校 周辺 土地相場・坪単価（公示地価）

会津若松市の公示地価にみる中心部と郊外の価格差

2026年公示地価の会津若松市平均は、住宅地11.2万円/坪、商業地17.2万円/坪、工業地3.8万円/坪です。前年比は住宅地が-0.2%、商業地が参考値で+0.3%となり、全体として横ばいに近い動きです。一方、中心部の住宅・商業地域と、農地が残る郊外では価格水準に大きな差があります。継続地点による実態検証では住宅地、商業地とも市平均と整合しており、平均値は用途別の動きをおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年公示地価の用途別平均は、住宅地が24地点で11.2万円/坪、商業地が8地点で17.2万円/坪、工業地が1地点で3.8万円/坪です。商業地は住宅地より6.0万円/坪高く、店舗や事務所が集まる地域と住宅地域の土地利用の違いが価格水準に表れています。工業地は1地点のみのため、市内全体の工業地相場を示す参考値として捉える必要があります。

継続24地点の前年比の中央値は+0.0%で、第1四分位が-1.4%、第3四分位が+0.5%です。変動の中心は横ばい付近にあり、市全体が一方向へ大きく動いたというより、地点ごとの差を伴いながら安定に近い状態だったと解釈できます。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、公示地価の住宅地平均は前年比-0.2%、商業地平均は前年比+0.3%でした。商業地は8地点の集計であるため参考値ですが、用途別には住宅地がわずかに下がり、商業地がわずかに上がる方向の違いが見られます。

上昇が大きかった2026年公示地価の住宅地は、真宮新町南2丁目169番2が7.7万円/坪・前年比+2.1%、石堂町589番10が13.2万円/坪・前年比+2.0%、一箕町松長3丁目7番9が7.2万円/坪・前年比+1.8%でした。商業地では七日町326番が19.8万円/坪・前年比+1.5%、上町59番が16.2万円/坪・前年比+1.4%です。

一方、下げ幅が大きかった2026年公示地価の住宅地は、門田町大字堤沢字下村43番が3.3万円/坪・前年比-3.0%、神指町天満29番が4.0万円/坪・前年比-2.5%、河東町広田字六丁290番が5.5万円/坪・前年比-2.4%でした。価格帯と変動率の双方から、区画整理済みの住宅地域や中心駅に比較的近い住宅地と、農地を含む郊外側の住宅地で動きが分かれています。

変化の要因

2026年公示地価の住宅地では、一般住宅の中に事務所も見られる西栄町261番外が20.9万円/坪・前年比+0.0%である一方、農家住宅と畑が見られる河東町八田字八田野443番は2.4万円/坪・前年比-1.4%です。同じ住宅地でも、会津若松駅に近い既成市街地と、磐梯町駅から約43分の農地混在地域では土地利用と交通条件が異なり、価格水準にも幅があります。

2026年公示地価の商業地では、低層店舗や中層店舗ビルが並ぶ中町350番2内が21.8万円/坪・前年比-1.8%です。これに対し、中小規模の郊外型店舗が並ぶ路線商業地域の飯寺南4丁目797番外は11.9万円/坪・前年比+1.1%でした。中心部型の商業地域と、広幅員の国道沿いに形成された郊外型商業地域では、価格水準と前年比の方向が一致していません。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査の住宅地は平均11.1万円/坪・前年比-0.1%でした。既成住宅地域の東栄町197番1は21.0万円/坪・前年比+0.0%である一方、農家住宅などが混在する湊町大字共和字西田面633番外は2.4万円/坪・前年比-1.4%です。商業地平均は14.3万円/坪・前年比+0.1%の参考値で、幹線道路沿いの千石町217番58が19.5万円/坪・前年比-0.8%、広田駅前の近隣商業地域にある河東町広田字広田5番外が6.3万円/坪・前年比-0.5%でした。同じ調査種別内でも、既成市街地、幹線道路沿い、郊外駅前、農地混在地域という立地の違いが大きな価格差として確認できます。

注目地点

2026年公示地価の西栄町261番外は、一般住宅の中に事務所なども見られる西栄町の住宅地域にあります。会津若松駅から約25分で、市道幅員も8mある既成市街地型の立地です。当該地点は20.9万円/坪・前年比+0.0%で、一般住宅だけでなく業務用途も混在する街並みが、市内住宅地の中で高い価格水準となっている背景として読み取れます。調査年が異なる参考比較では、2025年の会津若松駅周辺住宅地平均13.1万円/坪も上回ります。

2026年公示地価の河東町八田字八田野443番は、農家住宅が建ち並び、畑も見られる河東町八田字八田野の住宅地域です。磐梯町駅から約43分で、住宅地としての利用に農地景観が重なる郊外側の地点です。2.4万円/坪・前年比-1.4%という水準は、中心市街地型の住宅地とは異なる土地利用と駅からの距離感を反映した相対的な低さと解釈できます。

2026年公示地価の中町350番2内は、低層店舗と中層店舗ビルが並ぶ中町の商業地域です。会津若松駅から約17分、幅員22mの国道沿いで、容積率400%という集約的な土地利用が可能な地点です。21.8万円/坪・前年比-1.8%は参考値ですが、店舗・事務所機能が集まる中心部型の街並みが、市内商業地の中で高い価格水準に対応しています。

2026年公示地価の飯寺南4丁目797番外は、中小規模の郊外型店舗が並ぶ飯寺南の路線商業地域です。会津若松駅から約73分と駅徒歩圏から離れる一方、幅員30mの国道沿いで、駅への近さより道路沿いの商業利用が前面に出た立地です。11.9万円/坪・前年比+1.1%という参考値は、中心部の中町より低いものの、住宅地とは異なる路線商業地としての価格帯を示しています。

2026年公示地価の真宮新町南2丁目169番2は、一般住宅が並ぶ区画整理済みの真宮新町南にあります。会津若松駅から約98分と郊外側ですが、街区が整理された住宅地域である点が、農家住宅や農地が混在する郊外地点との違いです。当該地点は7.7万円/坪・前年比+2.1%で、市平均を下回る価格帯ながら、2026年公示地価では上昇が大きい住宅地点となっています。

区平均は実態を反映しているか

2026年公示地価の住宅地は、市平均の前年比-0.2%に対し、同じ24継続地点の前年比も-0.2%で、差はありません。内訳は上昇11地点、横ばい6地点、下落7地点、中央値は+0.0%です。平均はわずかなマイナスですが、地点の中心は横ばいであり、上昇地点と下落地点が併存する実態まで踏まえると、市平均は住宅地全体の緩やかな動きをおおむね反映しています。

商業地は、市平均の前年比+0.3%と8継続地点の前年比+0.3%が一致しています。内訳は上昇5地点、横ばい1地点、下落2地点で、中央値は+1.0%です。地点数が少ないため参考扱いですが、平均と継続地点の方向は整合しており、市平均だけが地点実態から離れている状況ではありません。

工業地は1継続地点のみで、前年比と中央値はいずれも+0.0%でした。単独地点の結果であるため、市内工業地全体を代表する平均とはいえません。なお、調査年が異なる2025年地価調査でも、住宅地は平均と17継続地点がともに前年比-0.1%、商業地は平均と6継続地点がともに前年比+0.1%であり、それぞれの調査種別内では平均と地点実態が整合しています。

エリアの動き

会津若松市では、「会津若松IC周辺地区計画」「鶴賀・亀賀1号地区計画」「鶴賀・亀賀2号地区計画」が決定済みの都市計画として確認されています。いずれも位置情報は会津若松市域の単位で示されているため、今回取り上げた標準地との具体的な距離関係は特定できません。これらは市内の土地利用に関する動きとして整理できますが、個別地点の地価変動との因果関係を示すものではありません。

• 商業地の平均および前年比は地点数が10未満のため参考値です。
• 工業地の価格は1地点のみを基にした参考値です。
• 各標準地の価格は当該地点の公示地価であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 2025年地価調査と2026年公示地価は調査年と調査種別が異なるため、直接比較ではなく参考として記載しています。
• 都市計画と個別地点の地価変動との因果関係は確認していません。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準地地点の評価額を参考に作成しています。