湯田川小学校 周辺 土地相場・坪単価(公示地価)

鶴岡市の公示地価、住宅地の横ばい圏と商業地の地域差

2026年公示地価の鶴岡市平均は、住宅地が7.0万円/坪、商業地が9.9万円/坪です。2025年との比較では住宅地が前年比+0.1%、商業地が参考値で前年比-0.2%となり、全体として横ばい圏にあります。一方、駅前の末広町6番14は前年比+1.3%、温泉商業地域の湯温海字湯温海191番は前年比-2.5%で、立地による違いが見られます。実態検証では、用途別平均と継続地点の動きが一致しており、市平均は地点の傾向をおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年公示地価は、住宅地10地点の平均が7.0万円/坪、商業地6地点の平均が9.9万円/坪です。商業地は住宅地より2.9万円/坪高く、駅前商業地域や温泉商業地域、郊外の近隣商業地域など、異なる性格の地点を含んでいます。

前年比の分布は中央値が+0.2%、第1四分位が-0.1%、第3四分位が+0.6%です。地点間の変動幅は比較的小さく、市全体では急な一方向の変化よりも、横ばい圏を中心とした動きと解釈できます。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、公示地価の住宅地平均は前年比+0.1%、商業地平均は参考値で前年比-0.2%でした。用途別に方向が分かれていますが、いずれも変動幅は小さく、市平均ではおおむね横ばいです。

地点別では、2026年公示地価の末広町6番14が15.4万円/坪、前年比+1.3%で、美咲町32番3と下山添字一里塚160番8がともに前年比+0.7%でした。一方、湯温海字湯温海191番は8.1万円/坪、前年比-2.5%、鼠ケ関字横路297番3は3.5万円/坪、前年比-1.9%です。駅前、郊外住宅地、温泉地、沿岸部などで動きが異なり、市平均だけでは見えにくい地域差があります。

町丁目別の参考集計では、2026年公示地価の末広町が商業地15.4万円/坪、前年比+1.3%、美咲町が商業地13.3万円/坪、前年比+0.7%です。ただし、いずれも1地点の値であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。

変化の要因

2026年公示地価の住宅地は10地点で、価格帯の両端には美咲町8番7の12.7万円/坪、前年比+0.5%と、西荒屋字杉下41番の1.4万円/坪、前年比-0.5%があります。区画整然とした郊外住宅地域と、農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域が同じ平均に含まれるため、住宅地平均7.0万円/坪の内側には大きな立地差があります。

同年の公示地価の商業地は6地点です。鶴岡駅前の末広町6番14は15.4万円/坪、前年比+1.3%である一方、店舗兼住宅と一般住宅が混在する上山添字文栄59番は4.6万円/坪、前年比+0.0%です。また、温泉商業地域の湯温海字湯温海191番は8.1万円/坪、前年比-2.5%でした。商業地には駅前型、近隣型、温泉地型が含まれ、価格水準と前年比の双方に違いが表れています。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では住宅地21地点の平均が5.0万円/坪、前年比-0.3%、商業地9地点の平均が8.2万円/坪、参考値で前年比+0.0%でした。用途の内訳は、このほか工業地1地点と林地1地点です。同じ地価調査内では、住宅地の朝暘町12番11が10.3万円/坪、松根字中松根152番外1筆が1.3万円/坪、商業地の大塚町10番25が11.5万円/坪、羽黒町十文字字十文字151番が2.7万円/坪であり、こちらでも市街地と農村・郊外側の価格差が確認できます。

2026年公示地価10地点を対象とした回帰統計では、駅までの徒歩時間に対する価格の弾力性は-1.25、決定係数は0.431で、緩い勾配が確認されています。徒歩時間が長い地点ほど価格が低い統計的関係はありますが、説明力は限定的であり、地域の用途や街並みなども価格差に関係することを示しています。

注目地点

2026年公示地価の美咲町8番7は、一般住宅が多い区画整然とした郊外住宅地域にあり、12.7万円/坪、前年比+0.5%です。鶴岡駅から約43分と駅前ではありませんが、市住宅地平均7.0万円/坪と山形県住宅地平均9.0万円/坪をともに上回ります。郊外側でも整った住宅地としての位置づけが、農家住宅地域などとの価格差に表れています。

2026年公示地価の西荒屋字杉下41番は、中規模農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、1.4万円/坪、前年比-0.5%です。鶴岡駅から約125分と中心駅から離れ、市住宅地平均7.0万円/坪を下回ります。市街地型の住宅地ではなく農村集落としての街並みを持つことが、市内での低い価格水準を理解する手掛かりになります。

2026年公示地価の末広町6番14は、鶴岡駅から約2分の駅前既成商業地域です。低層の飲食店舗などが建ち並ぶ商業集積の中にあり、15.4万円/坪、前年比+1.3%で、市商業地平均9.9万円/坪を上回ります。駅から離れた近隣商業地域と比べ、駅前という位置づけと商業用途の集積が価格水準の違いとして表れています。

2026年公示地価の上山添字文栄59番は、店舗兼住宅と一般住宅が混在する近隣商業地域で、4.6万円/坪、前年比+0.0%です。鶴岡駅から約95分に位置し、駅前型ではなく周辺居住者に対応する商住混在の地域です。市商業地平均9.9万円/坪を下回る水準は、末広町の駅前商業地域とは異なる立地と用途構成を反映しています。

2026年公示地価の湯温海字湯温海191番は、旅館、土産店、飲食店などが建ち並ぶ温泉商業地域で、8.1万円/坪、前年比-2.5%です。あつみ温泉駅から約33分で、市商業地平均9.9万円/坪を下回ります。鶴岡駅前の商業地とは異なり、温泉地に特化した商業環境を持つ地点であり、その独自性と中心駅からの距離が市内での相対的な位置を示しています。

地域平均の見方

2026年公示地価の住宅地では、市平均が前年比+0.1%、同じ10地点を継続比較した前年比も+0.1%で、差はありません。内訳は上昇5地点、横ばい3地点、下落2地点で、中央値は前年比+0.2%です。平均と継続地点の動きが一致し、地点分布も横ばい圏を中心としているため、住宅地平均は実態をおおむね反映しています。

商業地では、市平均が参考値で前年比-0.2%、継続する6地点の前年比も-0.2%で一致しています。上昇2地点、横ばい2地点、下落2地点と方向は分かれ、中央値は前年比+0.0%です。末広町6番14の上昇と湯温海字湯温海191番の下落が併存していますが、平均と継続地点の間に乖離はなく、商業地平均も調査地点全体の動きを代表しています。

公示地価では調査地点の入替による影響も確認されていません。このため、用途別平均と地点実態の整合性は高い一方、価格水準そのものには住宅地で1.4万円/坪から12.7万円/坪、商業地で4.6万円/坪から15.4万円/坪まで幅があり、個別エリアを見る際は市平均と立地特性を併せて確認する必要があります。

• 商業地の平均前年比と商業地各地点の前年比は、地点数が限られるため参考値です。
• 標準地の価格は当該地点の公示地価であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 2025年地価調査の数値は調査年が異なる参考比較であり、2026年公示地価とは直接比較していません。
• 駅徒歩時間と価格の回帰統計は相関を示すもので、因果関係を示すものではありません。
• 価格は2026年1月1日時点の公示地価を中心に記載しています。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ(鑑定評価書・取引価格情報)
• 注記: 本解説は標準地地点の評価額を参考に作成しています。