東海大学付属第四高等学校中等部 周辺 土地相場・坪単価（公示地価）

2026年札幌市南区の公示地価、住宅地と商業地の相場構造

2026年公示地価の札幌市南区平均は、住宅地が18.7万円/坪、商業地が31.1万円/坪です。前年比は住宅地が前年比+0.3%、商業地が前年比+1.7%で、商業地の伸びが相対的に高くなりました。駅に近い真駒内の住宅地・商業地と、豊滝や藤野、定山渓方面の地点には大きな価格差があります。実態検証では、用途別平均と継続地点の前年比が一致しており、区平均は全体の変化をおおむね反映しています。ただし、住宅地では横ばい地点が多く、平均値だけでは地点ごとの違いを捉えきれません。

今年の相場概況

2026年公示地価では、南区の住宅地35地点の平均が18.7万円/坪、商業地11地点の平均が31.1万円/坪です。商業地は住宅地より12.4万円/坪高く、駅周辺の近隣商業地域から郊外の国道沿い商業地域までを含みながら、用途別平均でも住宅地を上回っています。

前年比の分布は中央値が前年比+0.0%、第1四分位から第3四分位までの幅も0.0ポイントです。多くの地点が横ばい近辺に集まる一方、個別には前年比+6.5%の地点もあり、南区の相場は一様な価格水準ではなく、立地と用途による差が大きい構造です。

前年比で見る変化

2025年から2026年の公示地価を比べると、住宅地平均は前年比+0.3%、商業地平均は前年比+1.7%です。地点別では、2026年公示地価の定山渓温泉東3丁目228番13外が9.2万円/坪、前年比+6.5%で、真駒内幸町2丁目1番11が62.1万円/坪、前年比+2.1%、澄川6条4丁目203番97が36.4万円/坪、前年比+1.8%でした。比較的大きな伸びが商業地で確認され、用途別平均でも商業地の上昇率が住宅地を上回っています。

一方、上昇率が小さい地点には、2026年公示地価の藤野4条11丁目239番49が4.0万円/坪、前年比+0.0%、真駒内曙町4丁目5番9が45.0万円/坪、前年比+0.0%、澄川6条13丁目533番52が18.6万円/坪、前年比+0.0%で並びます。同じ横ばいでも価格水準には幅があり、前年比だけでなく立地ごとの絶対価格を併せて見る必要があります。

2025年公示地価の町丁目別住宅地は、澄川が9地点で38.7万円/坪、前年比+2.5%、藤野が7地点で5.6万円/坪、前年比+2.1%、川沿が5地点で15.1万円/坪、前年比+1.7%です。いずれも10地点未満の参考値ですが、澄川と藤野の間には33.1万円/坪の価格差があり、区内の住宅地が複数の価格帯で構成されていることが分かります。これらは調査年が異なる参考比較であり、2026年の区平均とは直接比較できません。

変化の要因

2026年公示地価の住宅地では、真駒内泉町3丁目1番1が56.2万円/坪、前年比+1.8%であるのに対し、豊滝1丁目440番67は1.1万円/坪、前年比+0.0%です。商業地でも、真駒内幸町2丁目1番11が62.1万円/坪、前年比+2.1%である一方、定山渓温泉東3丁目228番13外は9.2万円/坪、前年比+6.5%です。同じ公示地価内でも、駅に近い真駒内の住宅・商業地域と、郊外側の住宅地域や国道沿い商業地域では、価格水準と変化率が異なります。

2025年地価調査を2024年と比べると、住宅地10地点の平均は23.9万円/坪、前年比+0.6%です。2025年地価調査の住宅地では、真駒内緑町2丁目3番13が49.6万円/坪、前年比+0.0%、定山渓温泉西1丁目20番が3.4万円/坪、前年比+4.9%でした。商業地2地点の平均は49.1万円/坪で、澄川4条2丁目104番5が84.3万円/坪、定山渓温泉西3丁目13番外が14.0万円/坪です。林地1地点は0.1万円/坪です。公示地価とは調査年と調査種別が異なるため、これらは地価調査内の価格構成として捉える必要があります。

2026年公示地価の住宅地35地点を対象とした回帰分析では、駅までの徒歩時間に対する価格の弾力性が-2.49、決定係数が0.834です。徒歩時間が1%長くなると価格が+2.5%低くなる関係が統計上示され、駅距離と価格には強い負の関係があります。ただし、これは地点群の相関を示すものであり、個別地点の価格差を駅距離だけで説明するものではありません。

注目地点

2025年住宅地の参考集計では、南区が18.7万円/坪、親エリアの北海道 札幌市が39.4万円/坪です。南区内でも駅近の真駒内と郊外側では価格帯が大きく異なります。なお、この親エリア比較は調査年が異なるため、以下の2026年公示地価地点との直接比較ではありません。

2026年公示地価の真駒内泉町3丁目1番1は、公共施設に近接し、中層共同住宅が多い真駒内泉町の住宅地域です。真駒内駅まで約5分で、区内の中核駅に近い立地にあり、56.2万円/坪、前年比+1.8%となっています。共同住宅が多く、容積率200%の土地利用が可能な駅近住宅地という周辺文脈が、南区住宅地平均を大きく上回る価格水準と整合します。

2026年公示地価の豊滝1丁目440番67は、一般住宅が建ち並ぶ豊滝の郊外既成住宅地域です。真駒内駅まで約150分と駅から離れ、道路幅も6.5mで、1.1万円/坪、前年比+0.0%です。駅近の中層共同住宅地域とは異なり、郊外の戸建住宅地としての位置づけが、区内で低い価格帯にある背景として読み取れます。

2026年公示地価の真駒内幸町2丁目1番11は、店舗や店舗兼共同住宅が見られる真駒内幸町の近隣商業地域です。真駒内駅まで約5分で、幅員22mの道路に面する駅近商業地であり、62.1万円/坪、前年比+2.1%です。住宅と店舗が混在する土地利用と駅への近さを備えているため、南区商業地平均31.1万円/坪より高い価格帯に位置します。

2026年公示地価の定山渓温泉東3丁目228番13外は、低層の小売店舗などが建ち並ぶ定山渓温泉東の国道沿い商業地域です。真駒内駅まで約225分と鉄道駅から離れる一方、幅員27mの国道沿いで容積率400%という路線商業地の性格を持ちます。価格は9.2万円/坪と区平均より低いものの、前年比は+6.5%で、価格水準の低さと上昇率の大きさが併存する地点です。

2026年公示地価の藤野4条11丁目239番49は、一般住宅が建ち並ぶ藤野の既成住宅地域で、藤野通の背後に位置します。真駒内駅まで約104分で、容積率80%の低層住宅地としての性格が強く、4.0万円/坪、前年比+0.0%です。駅から離れた住宅地であることに加え、幹線道路沿道ではなく背後地にあるという周辺環境が、区内で低い価格帯に位置することと整合します。

区平均は実態を反映しているか

2026年公示地価の住宅地では、区平均の前年比+0.3%に対し、同じ35地点を継続比較した前年比も+0.3%で、差は0.0ポイントです。35地点の内訳は上昇8地点、横ばい27地点で、中央値は前年比+0.0%でした。調査地点の入替による影響も0.0ポイントであるため、住宅地平均は継続地点全体の変化と整合しています。ただし、実態の中心は横ばいであり、平均の前年比+0.3%は全地点が同程度に上昇したことを意味しません。

商業地では、区平均の前年比+1.7%と、11地点の継続比較による前年比+1.7%が一致し、差は0.0ポイントです。11地点すべてが上昇し、中央値も前年比+1.2%となっています。このため、商業地平均は一部地点だけの変化ではなく、地点群に共通する上昇を比較的よく表しています。

以上から、用途別の区平均は南区全体の前年比を代表する指標としておおむね妥当です。一方、住宅地は横ばい地点が多数を占め、真駒内の駅近住宅地から豊滝・藤野の郊外住宅地まで価格差も大きいため、個別エリアの実態を把握する際は区平均と地点価格を併用する必要があります。

• 公示地価と地価調査は調査時点と調査種別が異なるため、価格や前年比は同じ調査種別内で比較しています。
• 標準地の価格は当該地点の公示地価または地価調査価格であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 2025年の町丁目別集計と親エリア集計は、2026年公示地価との調査年が異なる参考比較です。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 注記: 本解説は標準地地点の評価額を参考に作成しています。