志賀中学校 周辺 土地相場・坪単価(公示地価)

2026年福岡市東区公示地価の用途別相場と地点格差

2026年の福岡市東区の公示地価は、住宅地が平均51.4万円/坪、商業地が170.2万円/坪、工業地が63.4万円/坪です。前年比は住宅地+5.5%、商業地+8.1%、工業地+11.4%で、用途によって水準と変化幅が異なります。駅前商業地の香椎・箱崎、住宅と店舗が複合する千早が高い価格帯を形成する一方、海岸近くの西戸崎や郊外側の路線商業地とは大きな差があります。継続地点による実態検証では、公示地価の用途別平均はいずれも地点の動きと整合しています。

今年の相場概況

2026年公示地価の用途別平均は、住宅地38地点が51.4万円/坪、商業地8地点が170.2万円/坪、工業地6地点が63.4万円/坪です。商業地は住宅地の3倍を超える水準で、駅前や近隣商業地域を含む用途の違いが価格差として表れています。商業地と工業地は地点数が限られるため、平均価格は参考値として見る必要があります。

継続地点の前年比は中央値が+4.8%、中央50%が+4.1%から+7.0%に収まり、ばらつきは中程度です。平均的な上昇幅の周辺に多くの地点が分布する一方、箱崎の商業地や松島・多の津の工業地には2桁上昇の地点もあり、立地と用途による差が併存しています。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけた公示地価の区平均は、住宅地が前年比+5.5%、商業地が前年比+8.1%、工業地が前年比+11.4%です。住宅地より商業地と工業地の上昇率が高く、用途別に変化幅が分かれています。ただし、商業地8地点と工業地6地点の前年比は参考値です。

地点別では、2026年公示地価の箱崎3丁目3212番1外が183.5万円/坪、前年比+15.3%、松島1丁目8区6番が72.7万円/坪、前年比+15.0%、多の津4丁目1637番4外が48.9万円/坪、前年比+12.8%です。一方、上昇率が小さい住宅地は香椎照葉2丁目24番182の前年比+1.4%、香椎台1丁目1754番55の前年比+3.2%、青葉5丁目864番86の前年比+3.3%でした。すべてプラスですが、地点ごとの上昇幅には差があります。

町丁目の参考集計では、2025年の美和台の住宅地5地点が34.6万円/坪、前年比+4.2%です。地点数が少なく2026年公示地価とは調査年が異なる参考比較ですが、区内には平均価格を下回る住宅地帯もあることが分かります。

変化の要因

2026年公示地価を同じ調査種別内で見ると、住宅地は千早4丁目2872番外の145.5万円/坪から西戸崎4丁目146番6の18.4万円/坪まで幅があります。前者は共同住宅や店舗兼住宅が多い新興住宅地域、後者は海岸近くに一般住宅が多い地域です。住宅地という同じ用途でも、街並みの複合性や地域の位置づけが価格帯の違いとして表れています。

商業地では、2026年公示地価の香椎駅前1丁目1073番が305.8万円/坪、和白丘1丁目541番5外が73.1万円/坪です。香椎駅に近い駅前商業地域と、福工大前駅から約12分の国道沿いに店舗・営業所が並ぶ路線商業地域という性格の違いが、価格水準の開きに対応しています。前年比では、既成の近隣商業地域にある箱崎3丁目3212番1外が+15.3%となり、工業地では松島1丁目8区6番が+15.0%、多の津4丁目1637番4外が+12.8%でした。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では住宅地19地点の平均が44.1万円/坪、前年比+4.9%、商業地6地点が128.3万円/坪、前年比+7.4%、工業地3地点が50.9万円/坪です。住宅地は香椎照葉4丁目26番31の113.1万円/坪から大字志賀島字小路691番の9.6万円/坪、商業地は千早5丁目2331番外の257.9万円/坪から西戸崎3丁目92番418の19.8万円/坪まで開きがあります。同じ地価調査内でも、高層住宅や店舗兼共同住宅が多い地域と、漁家住宅や一般住宅が中心の地域では価格帯が明確に異なります。

2025年地価調査の地点別では、箱崎3丁目3531番12外が前年比+11.8%、箱崎1丁目29番が前年比+11.0%、西戸崎3丁目92番418が前年比+10.8%です。一方、上昇率が小さい地点は大字志賀島字小路691番の前年比+1.0%、下原1丁目698番3と水谷3丁目222番71の前年比+2.8%でした。箱崎の駅に近い住宅・商業地から郊外側の既成住宅地まで、町丁目と用途の違いが変化率の幅にも表れています。

注目地点

2026年公示地価の千早4丁目2872番外は、共同住宅や店舗兼住宅が多い千早の新興住宅地域にあります。千早駅から約8分で、住宅機能だけでなく店舗を含む複合的な街並みを持つことが、145.5万円/坪という区内でも高い住宅地価格の背景として読み取れます。前年比は+7.5%です。調査年が異なる参考比較ですが、2025年の東区住宅地平均50.8万円/坪と福岡県 福岡市平均86.8万円/坪の双方を上回る水準で、東区内でも駅周辺の高価格帯に位置します。

2026年公示地価の西戸崎4丁目146番6は、海岸近くに中規模の一般住宅が多い西戸崎の住宅地域です。西戸崎駅から約9分ですが、共同住宅や店舗が集まる千早とは地域の構成が異なり、価格は18.4万円/坪、前年比+4.8%です。当該地点の水準は、駅までの徒歩分数だけでなく、海岸近くの既成住宅地という周辺環境を反映したものと解釈できます。

2026年公示地価の香椎駅前1丁目1073番は、店舗ビルや小売店舗が建ち並ぶ香椎駅前の商業地域です。香椎駅から約2分という駅前立地に加え、容積率400%の土地利用環境を持ち、305.8万円/坪となっています。前年比+4.9%は参考値ですが、高い価格水準は駅前の商業集積と中高層利用が可能な地域性に対応しています。

2026年公示地価の和白丘1丁目541番5外は、店舗や営業所が多い和白丘の国道沿いにあり、駅前型ではなく路線商業型の地域です。福工大前駅から約12分で、価格は73.1万円/坪、前年比+6.3%です。香椎駅前より低い価格帯にあるのは、駅直近の商業集積ではなく、自動車交通に対応した沿道利用を中心とする立地の違いとして捉えられます。

2026年公示地価の箱崎3丁目3212番1外は、中層の店舗兼共同住宅が多い箱崎の既成近隣商業地域です。箱崎九大前駅から約5分で、住宅と商業が重なる街並みを持ち、183.5万円/坪、前年比+15.3%です。同駅周辺の2026年商業地2地点の参考平均161.5万円/坪も上回っており、駅への近さに加えて店舗兼共同住宅が集まる複合的な土地利用が、区内で相対的に高い水準と結び付いています。

地域平均の見方

2026年公示地価の住宅地は、区平均の前年比+5.5%と38継続地点の前年比+5.5%が一致し、中央値は+4.8%です。38地点すべてが上昇しており、平均と地点の実態は整合しています。変動率のばらつきは中程度であるため、平均は全体の方向を示しますが、個別地点には+1.4%から2桁までの幅がある点に注意が必要です。

商業地は区平均と8継続地点がともに前年比+8.1%、中央値が+7.8%で、8地点すべてが上昇しています。工業地も区平均と6継続地点がともに前年比+11.4%、中央値が+11.4%で、6地点すべてが上昇しています。いずれも平均と継続地点の乖離はなく、調査地点の構成変化による差も確認されないため、用途別平均は今回の地点群の実態をおおむね表しています。ただし、商業地と工業地は地点数が少なく参考値です。

調査年が異なる2025年地価調査では、住宅地19継続地点の前年比+4.9%と平均が整合しています。一方、商業地6地点はすべて上昇し、平均と継続地点はいずれも前年比+7.4%ですが、変化率の分布が二極化しているため、平均だけでは地点差を十分に代表しません。工業地は前年比を比較できる2地点が上昇し、中央値は+8.6%ですが、地点数が限られるため分布として捉えるのが適切です。

エリアの動き

都市計画に関する動きとして、新宮町では「佐屋地区計画」「寺浦工業団地地区地区計画」「寺浦集落地区地区計画」が決定済みです。いずれも所在地は福岡市東区内ではなく新宮町であり、東区の公示地価地点と直接重なる計画ではありません。したがって、東区の価格変化の要因とはせず、区外で確認された空間的な動きとして位置づけます。

• 商業地・工業地の平均価格と前年比は地点数が限られるため参考値です。
• 各標準地の価格は当該地点の公示地価であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 2025年地価調査と2026年公示地価は調査年と調査種別が異なるため、直接比較せず参考情報として記載しています。
• 駅別・町丁目別の地点数が少ない集計は、周辺傾向を確認するための参考値です。
• 価格と前年比は国土交通省の地価公示・都道府県地価調査に基づきます。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ(鑑定評価書・取引価格情報)
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準地地点の評価額を参考に作成しています。