老司中学校 周辺 土地相場・坪単価(公示地価)

福岡市南区の2026年公示地価とエリア別の価格構造

福岡市南区の2026年公示地価は、住宅地が平均78.7万円/坪、前年比+6.3%、商業地が平均190.7万円/坪、前年比+7.6%です。駅に近い高宮・大橋の地点と、郊外側の鶴田・警弥郷では価格水準に大きな差があります。一方、住宅地32地点と商業地11地点はいずれも上昇し、区平均の前年比は継続地点の動きと一致しています。地点構成の影響も確認されず、今年の区平均は実態をおおむね反映していると判断できます。

今年の相場概況

2026年公示地価の区平均は、住宅地32地点が78.7万円/坪、商業地11地点が190.7万円/坪です。商業地は住宅地の2倍を超える水準であり、駅前商業地や幹線道路沿いを含む用途構成の違いが、平均価格の差として表れています。

前年比の分布は中央値が+6.2%、中央50%が+4.3%から+8.4%で、ばらつきは中程度です。区内では一様な上昇率ではなく、駅前や駅徒歩圏の地点と郊外側の地点との間に伸びの差があるものの、中心的な上昇幅はおおむね+6%前後です。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけた公示地価の区平均は、住宅地が前年比+6.3%、商業地が前年比+7.6%です。用途別では商業地の伸びが住宅地を1.3ポイント上回り、価格水準だけでなく上昇率でも商業地が高くなっています。

地点別では、2026年公示地価の清水1丁目19番5が185.8万円/坪、前年比+10.7%、大楠3丁目535番が154.0万円/坪、前年比+10.7%、大橋2丁目144番が269.1万円/坪、前年比+10.3%です。清水と大橋の商業地、大楠の住宅地で、区平均を上回る上昇が確認できます。

一方、上昇率が小さい地点は、2026年公示地価の鶴田2丁目300番109が27.2万円/坪、前年比+2.2%、屋形原3丁目299番が27.6万円/坪、前年比+2.4%、平和2丁目16区293番2が64.8万円/坪、前年比+2.6%です。いずれも価格は上昇していますが、伸びは区平均を下回っています。

町丁目の2025年住宅地集計では、高宮が5地点で176.3万円/坪、前年比+10.7%、若久が6地点で49.4万円/坪、前年比+6.9%です。2026年公示地価とは調査年が異なる参考比較ですが、町丁目単位でも価格水準と上昇率に差があることを示しています。

変化の要因

2026年公示地価の住宅地では、高宮2丁目100番が195.0万円/坪、前年比+9.0%であるのに対し、鶴田2丁目300番109は27.2万円/坪、前年比+2.2%です。前者は西鉄平尾駅から約9分の一般住宅とマンションが混在する地域、後者は大橋駅から約69分の郊外住宅地であり、駅との距離や周辺の土地利用が価格差と対応しています。

同じ2026年公示地価の商業地では、大橋1丁目131番が396.7万円/坪、前年比+5.8%、警弥郷1丁目23番5が48.3万円/坪、前年比+3.4%です。大橋は駅前の店舗・事務所ビルが多い商業地域である一方、警弥郷は小売店舗や診療所などが並ぶ近隣商業地域です。駅前商業地と郊外側の近隣商業地という用途の集積度の違いが、価格水準の幅に表れています。

2025年地価調査では、住宅地の平均が64.4万円/坪、前年比+5.7%です。同じ地価調査の塩原3丁目171番1外は138.8万円/坪、前年比+6.0%、桧原4丁目124番20は32.5万円/坪、前年比+6.1%で、上昇率は近い一方、大橋駅から約7分の共同住宅が多い塩原と、高宮駅から約65分の高台の住宅地である桧原では価格水準が異なります。

2025年地価調査の商業地平均は165.8万円/坪、前年比+8.6%の参考値です。同じ地価調査では、大橋1丁目45番が286.0万円/坪、前年比+8.4%の参考値、西長住3丁目567番7が66.4万円/坪、前年比+7.0%の参考値です。駅に近い中高層の商業地域と、駅から離れた県道沿いの低層店舗中心の地域という違いが、価格帯の差として確認できます。

2026年公示地価の住宅地32地点を対象とした回帰では、駅までの徒歩時間が1%長い地点ほど価格が2.2%低い統計的関係があり、決定係数は0.726です。駅距離だけで価格のすべてを説明するものではありませんが、南区の住宅地では駅への近さと価格水準の結び付きが比較的明瞭です。

注目地点

2026年公示地価の高宮2丁目100番は195.0万円/坪、前年比+9.0%です。高宮のうち一般住宅とマンションが混在する閑静な住宅地域にあり、西鉄平尾駅から約9分という徒歩圏の立地です。2025年の駅別住宅地集計は7地点で151.0万円/坪、高宮の町丁目集計は5地点で176.3万円/坪であり、調査年が異なる参考比較ながら、この地点は駅周辺と高宮の高価格帯を象徴する位置にあります。

2026年公示地価の鶴田2丁目300番109は27.2万円/坪、前年比+2.2%です。鶴田の中規模一般住宅が多い郊外の閑静な住宅地域で、大橋駅から約69分と鉄道駅から距離があります。容積率80%の低層住宅地であることも含め、高宮などの駅徒歩圏とは異なる郊外型の土地利用が、区内で低い価格水準となる背景です。

2026年公示地価の大橋1丁目131番は396.7万円/坪、前年比+5.8%です。大橋駅から約1分の駅前に位置し、中層の店舗・事務所ビルが多い商業地域です。幅員22mの道路に面し、容積率400%であることから、近隣商業地より高密度な利用が可能な駅前商業地の性格が明確であり、区内の商業地で高い価格水準となっています。

2026年公示地価の警弥郷1丁目23番5は48.3万円/坪、前年比+3.4%です。警弥郷の小売店舗や診療所などが並ぶ近隣商業地域で、井尻駅から約34分に位置します。井尻駅周辺の2026年商業地集計は3地点で102.6万円/坪ですが、地点数が少ない参考値です。当該地点は駅前型ではなく周辺住宅地の日常需要に対応する商業地であり、大橋の駅前商業地より低い価格帯です。

2026年公示地価の清水1丁目19番5は185.8万円/坪、前年比+10.7%です。清水の国道沿いにあり、中高層の事務所兼共同住宅などが建ち並ぶ商業地域で、高宮駅から約8分です。容積率300%の複合的な土地利用を持ち、価格は大橋駅前の大橋1丁目131番より低い一方、郊外型の警弥郷1丁目23番5より高く、駅徒歩圏の路線商業地として中間的な位置にあります。

地域平均の見方

2026年公示地価の住宅地では、区平均の前年比+6.3%と32継続地点の前年比+6.3%が一致し、差は0.0ポイントです。32地点すべてが上昇しており、中央値も+6.2%です。中央50%の上昇率は+4.3%から+8.4%と一定の幅がありますが、平均だけが一部の地点に偏っている状況ではありません。

商業地でも、区平均の前年比+7.6%と11継続地点の前年比+7.6%が一致し、差は0.0ポイントです。11地点すべてが上昇し、中央値は+8.7%であるため、商業地平均も地点全体の上昇傾向と整合しています。また、住宅地・商業地とも調査地点の入替による影響は0.0であり、今年の公示地価平均は継続地点の実態を反映しています。

参考として、2025年地価調査でも住宅地は平均と17継続地点がともに前年比+5.7%、商業地は平均と5継続地点がともに前年比+8.6%です。いずれも全地点が上昇しており、地価調査でも平均と地点実態は整合していますが、商業地は5地点のため参考値として捉える必要があります。

• 各標準地の価格は当該地点の公示地価または地価調査価格であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 2025年の町丁目別・駅別集計と2026年公示地価を並べる箇所は、調査年が異なる参考比較です。
• 高宮と若久の町丁目集計は各5地点、6地点のため、地域全体を断定する値ではなく参考値です。
• 2025年地価調査の商業地前年比は5地点に基づく参考値です。
• データは国土交通省の地価公示・都道府県地価調査を基に、2026年8月30日時点で整理しています。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ(鑑定評価書・取引価格情報)
• 注記: 本解説は標準地地点の評価額を参考に作成しています。