北崎小学校 周辺 土地相場・坪単価(公示地価)

用途と駅距離で読み解く2026年福岡市西区公示地価

2026年公示地価の福岡市西区平均は、住宅地が53.7万円/坪で前年比+7.3%、商業地が参考値で147.2万円/坪です。住宅地では姪浜駅周辺の地点が100万円/坪を超える一方、郊外の既成住宅地域には10万円/坪を下回る地点もあり、立地による価格差が明瞭です。実態検証では住宅地平均と24の継続地点がともに前年比+7.3%で整合しています。商業地も4地点すべてが上昇していますが、地点数が限られるため個別立地の確認が重要です。

今年の相場概況

2026年公示地価では、福岡市西区の住宅地平均は24地点で53.7万円/坪、商業地平均は4地点で参考値の147.2万円/坪です。商業地は住宅地の約2.7倍の水準であり、用途による価格差が大きい相場構成です。

住宅地の前年比は中央値が+8.2%、第1四分位が+6.1%、第3四分位が+9.0%で、中央半数の幅は2.9ポイントです。上昇率のばらつきは中程度で、区内全域が同じペースではないものの、多くの地点が一定の範囲に集まっています。

前年比で見る変化

2026年公示地価の住宅地平均は、2025年比で前年比+7.3%です。上昇率が大きい地点は、2026年公示地価の姪の浜5丁目906番1外が118.0万円/坪で前年比+10.6%、橋本2丁目1208番50が58.5万円/坪で前年比+10.2%、大字千里字シビナ456番14が35.7万円/坪で前年比+9.7%です。駅周辺の住宅地だけでなく、区内の複数エリアで区平均を上回る伸びが確認できます。

上昇率が小さい地点は、2026年公示地価の大字金武字大北2078番1が9.7万円/坪で前年比+1.4%、福重5丁目818番87が58.8万円/坪で前年比+1.7%、生松台2丁目9番4が28.4万円/坪で前年比+2.3%です。いずれも前年比はプラスですが、区平均との差から、上昇の強さには地点差があると分かります。

町丁目の2025年参考集計では、住宅地の石丸が5地点で61.8万円/坪、前年比+8.6%です。地点数が限られるため参考値ですが、区内でも比較的高い価格帯と上昇率を示しています。

別種別の2025年地価調査を2024年と比べると、住宅地平均は37.9万円/坪で前年比+7.3%です。2025年地価調査では姪の浜4丁目836番1外が244.6万円/坪で参考値の前年比+14.1%、西都1丁目2番外が88.9万円/坪で参考値の前年比+13.8%となる一方、上昇率が小さい太郎丸1丁目5番47は11.9万円/坪で前年比+2.8%です。公示地価とは調査年と調査種別が異なる参考比較ですが、地点ごとの伸びに幅がある点は共通しています。

変化の要因

2026年公示地価の住宅地では、姪浜駅南2丁目117番が120.7万円/坪で前年比+9.6%であるのに対し、大字金武字大北2078番1は9.7万円/坪で前年比+1.4%です。前者は姪浜駅に近い区画整然とした住宅地域、後者は橋本駅から離れた古くからの住宅地域であり、駅距離や街区の性格が価格水準の差として表れています。

2026年公示地価の商業地では、姪浜駅南1丁目71番が295.9万円/坪、周船寺2丁目390番3が52.6万円/坪です。前者は姪浜駅に近く、中高層の店舗兼共同住宅が建ち並ぶ容積率400%の商業地域です。後者は周船寺駅に近いものの、小売店舗と店舗併用住宅が混在する容積率200%の商業地域であり、建物利用の集積度や街路条件の違いが価格帯の差と対応しています。

2025年地価調査の住宅地では、豊浜1丁目3番16が79.3万円/坪で前年比+4.2%、大字小田字松尾下1253番4が5.0万円/坪で前年比+4.0%です。同じ調査種別でも、区画整然とした住宅地域と、農家住宅・一般住宅・農地が混在する地域とでは価格水準に大きな開きがあります。商業地でも、駅前の姪の浜4丁目836番1外が244.6万円/坪で参考値の前年比+14.1%、国道沿いの周船寺2丁目451番1が66.1万円/坪で参考値の前年比+8.0%となっており、駅前商業地と路線商業地の性格の違いが確認できます。

2026年公示地価の住宅地24地点を対象とした回帰統計では、徒歩時間の価格弾力性は-3.79、決定係数は0.358です。統計上は徒歩時間が長い地点ほど価格が低い関係が見られますが、説明力は限定的であり、駅距離だけでなく用途、街区、道路条件なども価格差に関係していると解釈できます。

注目地点

2026年公示地価の姪浜駅南2丁目117番は、一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした姪浜駅南の住宅地域です。姪浜駅から約7分という徒歩圏にあり、120.7万円/坪、前年比+9.6%となっています。駅近でありながら商業地ではなく住宅地として整えられた立地が、区内住宅地平均を大きく上回る価格水準と対応しています。

2026年公示地価の大字金武字大北2078番1は、農家住宅などが建ち並ぶ古くからの大字金武字大北の住宅地域です。橋本駅から約35分で、道路幅も3.4m、容積率も50%にとどまり、駅周辺の高密度な住宅地とは街区条件が異なります。9.7万円/坪、前年比+1.4%という水準は、郊外側の既成住宅地域としての立地条件を反映しています。

2026年公示地価の姪浜駅南1丁目71番は、姪浜駅から約3分の姪浜駅南にあり、中高層の店舗兼共同住宅が建ち並ぶ商業地域です。幅25mの県道に面し、容積率400%という高密度利用が可能な立地で、295.9万円/坪です。駅への近さに加えて、住宅と店舗が重なる商業集積の文脈が、区内でも高い価格帯につながっています。

2026年公示地価の周船寺2丁目390番3は、周船寺駅から約5分の周船寺に位置し、小売店舗と店舗併用住宅が混在する商業地域です。52.6万円/坪で、姪浜駅南の商業地点より低い水準です。駅徒歩圏ではあるものの、容積率200%で店舗と住宅が混在する地域構成であり、中高層建物が集まる姪浜駅周辺とは商業集積の規模が異なります。

2026年公示地価の姪の浜5丁目906番1外は、共同住宅が多く見られる利便性のよい姪の浜の住宅地域です。姪浜駅から約6分で、118.0万円/坪、前年比+10.6%となっています。駅徒歩圏と共同住宅の多い街並みが重なるため、戸建住宅を中心とする郊外側より高い価格帯に位置し、上昇率も区平均を上回っています。

地域平均の見方

2026年公示地価の住宅地では、区平均が前年比+7.3%、同じ24地点を追った前年比も+7.3%で、差はありません。中央値は+8.2%で、24地点すべてが上昇しています。調査地点の入替による影響も確認されないため、住宅地平均は継続地点の実態と整合しており、区全体の変化をおおむね代表しています。

一方、2026年公示地価の商業地は、4地点すべてが上昇し、継続地点の前年比は+11.0%、中央値は+11.2%です。上昇方向はそろっていますが、対象が4地点に限られ、295.9万円/坪の姪浜駅南1丁目71番と52.6万円/坪の周船寺2丁目390番3のように価格水準の差も大きいため、区平均だけで個別商業地の実態を判断するのは適切ではありません。

参考として、2025年地価調査の住宅地も、平均と16の継続地点がともに前年比+7.3%で整合しています。商業地は5地点すべてが上昇したものの、参考値の平均が前年比+10.1%、中央値が+8.2%で、上昇率の分布は二極化しています。公示地価とは調査年と調査種別が異なりますが、商業地では平均値よりも地点ごとの立地確認が重要であることを示しています。

エリアの動き

都市計画に関する動きとして、「池田南・波多江東地区地区計画」「板持基の本地区地区計画」「板持若宮地区地区計画」が決定されています。3件はいずれも福岡市西区内ではなく糸島市に位置する計画であり、西区の公示地価との直接的な因果関係を示すものではありません。西区周辺を捉える際の広域的な土地利用情報として区別して確認する必要があります。

• 価格は各調査地点の公示地価または地価調査価格であり、町丁目全体の取引相場を示すものではありません。
• 2026年公示地価と2025年地価調査は調査年と調査種別が異なるため、参考比較として記載しています。
• 商業地平均は2026年公示地価が4地点、2025年地価調査が5地点の集計であるため参考値です。
• 石丸の2025年集計は5地点を対象とするため参考値です。
• 都市計画の3件はいずれも糸島市の情報であり、福岡市西区内の計画ではありません。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ(鑑定評価書・取引価格情報)
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準地地点の評価額を参考に作成しています。