伊敷小学校 周辺 土地相場・坪単価(公示地価)

2026年鹿児島市公示地価の相場構造と地域差

2026年公示地価の鹿児島市平均は、住宅地が31.4万円/坪、商業地が102.9万円/坪で、2025年比ではそれぞれ前年比+0.8%、前年比+1.3%です。中心商業地域や鹿児島中央駅に近い住宅地域が高い価格帯にある一方、農家住宅を含む郊外の住宅地域や住宅混在型の商業地域では低い水準も確認できます。継続地点による検証では住宅地、商業地とも市平均の前年比と一致しており、平均値は全体の変化をおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年公示地価の用途別平均は、住宅地69地点が31.4万円/坪、商業地32地点が102.9万円/坪、工業地4地点が19.3万円/坪です。商業地は住宅地の3倍を超える水準であり、中高層店舗ビルが集まる中心部から住宅混在型の郊外商業地まで、市内の用途と立地の違いが価格差に表れています。

前年比の中央値は+0.7%で、第1四分位が0.0%、第3四分位が+1.6%、四分位範囲が1.6ポイントです。地点ごとの変化は比較的一様ですが、中心部の上昇地点と郊外側の下落地点が併存しており、市内全域が同じ方向に動いているわけではありません。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、公示地価の市平均は住宅地が前年比+0.8%、商業地が前年比+1.3%です。個別地点では、2026年公示地価の平之町8番17外が99.5万円/坪、前年比+3.7%、山之口町11番25が121.7万円/坪、前年比+3.5%、上荒田町38番3外が110.7万円/坪、前年比+3.0%となり、比較的高い上昇率は商業地で確認できます。

一方、2026年公示地価の喜入前之浜町7062番2外は3.4万円/坪、前年比-2.9%、小山田町9458番8は4.0万円/坪、前年比-2.5%、郡山町1419番5外は11.2万円/坪、前年比-1.8%です。中心部の商業地点と、農家住宅を含む地域や郊外側の地点との間で、変化の方向にも差が見られます。

町丁目の2025年参考集計では、荒田が商業地113.9万円/坪、前年比+2.5%、住宅地81.7万円/坪、前年比+2.4%、宇宿が住宅地36.4万円/坪、前年比+2.0%、吉野町が住宅地12.3万円/坪、前年比+1.7%です。調査年が異なる参考比較ですが、荒田の住宅地と商業地はともに高い価格帯にあり、用途が混在する市街地の特徴がうかがえます。

変化の要因

2026年公示地価の住宅地では、鹿児島中央駅に近い西田2丁目16番27が91.9万円/坪、前年比+2.5%である一方、一般住宅と農家住宅が見られる喜入前之浜町7062番2外は3.4万円/坪、前年比-2.9%です。商業地でも、中高層店舗ビルが建ち並ぶ東千石町13番34外が390.1万円/坪、前年比+1.7%であるのに対し、小規模店舗と住宅が混在する本名町1118番6は7.7万円/坪、前年比-1.3%です。駅への近さだけでなく、中心商業地域か郊外の住宅・店舗混在地域かという用途集積の違いが、大きな価格差と対応しています。

2025年地価調査を同じ調査種別内で見ると、住宅地では上荒田町17番5が86.0万円/坪、前年比+2.7%、持木町145番が1.5万円/坪、前年比-3.3%です。商業地では東千石町14番3が343.8万円/坪、前年比+1.0%、桜島横山町60番3が7.4万円/坪、前年比-4.5%です。また、山之口町8番40は104.1万円/坪、前年比+4.8%、西千石町3番19は108.1万円/坪、前年比+4.0%となっています。2025年地価調査でも、中心部の店舗集積地と、住宅を含む周辺商業地や古くからの住宅地域との違いが明確です。

2026年公示地価69地点の回帰分析では、駅からの徒歩時間に対する価格の弾力性が-1.08、決定係数が0.335で、緩い勾配が確認されています。徒歩時間が長い地点ほど価格が低い統計的傾向はありますが、説明力は限定的であり、用途や街並みなど駅距離以外の条件も価格水準に関係していると解釈できます。

注目地点

2026年公示地価の西田2丁目16番27は、一般住宅の中に共同住宅も見られる西田の住宅地域です。鹿児島中央駅から約7分という距離にあり、91.9万円/坪は住宅地平均31.4万円/坪を大きく上回ります。中心駅に近い住宅地でありながら共同住宅も立地する街並みが、市内住宅地の中で高い価格帯となっている立地上の特徴です。

2026年公示地価の喜入前之浜町7062番2外は、一般住宅に加えて農家住宅も見られる喜入前之浜町の住宅地域です。前之浜駅から約9分ですが、鹿児島中央駅周辺とは異なる郊外型の住環境で、3.4万円/坪と住宅地平均を大きく下回ります。駅への徒歩時間が短くても、住宅の集積形態や中心市街地との位置関係によって価格帯が異なる例です。

2026年公示地価の東千石町13番34外は、中高層の店舗ビルが建ち並ぶ東千石町の中心商業地域です。鹿児島中央駅から約20分で、容積率700%の高度利用が想定された商業地となっており、390.1万円/坪は商業地平均102.9万円/坪を大幅に上回ります。中心駅への近さだけではなく、店舗機能の集積と土地利用の密度が高い商業地域であることが、価格水準を捉えるうえで重要です。

2026年公示地価の本名町1118番6は、小規模な小売店舗と一般住宅が混在する本名町の商業地域です。鹿児島駅から約163分で、容積率200%の沿道型・住宅混在型の環境にあり、7.7万円/坪と商業地平均を大きく下回ります。中心商業地域のような中高層店舗の集積ではなく、生活圏に対応する小規模商業地である点が価格帯の違いに表れています。

2026年公示地価の平之町8番17外は、店舗と中層事務所ビルが建ち並ぶ平之町の商業地域です。鹿児島中央駅から約15分で、国道沿いかつ容積率400%という市街地型の土地利用が見られます。99.5万円/坪は商業地平均102.9万円/坪に近く、前年比+3.7%は2026年公示地価で比較的高い伸びです。中心商業地域ほどの価格ではないものの、店舗・事務所が連続する幹線道路沿いの商業地として、市平均に近い位置にあります。

地域平均の見方

2026年公示地価の住宅地は、市平均が前年比+0.8%で、前年から継続して調査された69地点の前年比も+0.8%です。内訳は上昇48地点、横ばい15地点、下落6地点で、中央値は+0.7%となっています。平均と継続地点の変化率に差がなく、中央値も近いため、住宅地平均は多数の地点に共通する緩やかな上昇をおおむね反映しています。

商業地は、市平均と継続32地点の前年比がともに+1.3%です。上昇28地点、横ばい1地点、下落3地点で、中央値も+1.3%となっており、平均値と地点分布は整合しています。東千石町13番34外のような高価格地点から本名町1118番6のような低価格地点まで水準差は大きいものの、前年比という観点では市平均に代表性があります。

工業地は4地点すべてが上昇し、継続地点の前年比は+2.5%、中央値も+2.5%です。ただし地点数が4地点と少ないため、市内工業地全体への一般化には注意が必要です。

調査年が異なる参考として、2025年地価調査でも住宅地は平均と継続61地点がともに前年比+0.2%、商業地は平均と継続24地点がともに前年比+1.4%です。公示地価と直接比較はできませんが、それぞれの調査種別内では平均と地点実態が一致しています。

エリアの動き

鹿児島市では、都市計画上の地区計画が決定済みです。確認できる対象範囲は鹿児島市単位であり、個別の町丁目や標準地との位置関係は特定できません。このため、特定地点の地価変化との因果関係には結び付けず、市域に関する都市計画上の動きとして捉える必要があります。

• 公示地価は個別の標準地の価格であり、町丁目全体の取引相場を示すものではありません。
• 2025年地価調査の数値は、2026年公示地価とは調査年と調査種別が異なる参考情報です。
• 町丁目別集計は5～6地点の参考値であるため、地域全体への一般化には注意が必要です。
• 価格は入力データに基づき、万円/坪単位で小数第1位まで表示しています。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ(鑑定評価書・取引価格情報)
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準地地点の評価額を参考に作成しています。