番町小学校 周辺 固定資産税評価額の目安(公示地価等から推計)

中心商業地と郊外で価格差が際立つ2026年松山市固定資産税評価額の目安

本ページの固定資産税評価額は公示地価等の7割として当サイトが係数換算した推計・目安です。

2026年の松山市固定資産税評価額の目安は、住宅地が21.8万円/坪、商業地が45.4万円/坪、工業地が6.9万円/坪です。前年比は住宅地+0.2%、商業地+0.9%、工業地+0.1%で、用途別では商業地の上昇が相対的に目立ちます。一方、中心商業地の大街道2丁目4番13は201万円/坪、海岸に近い住宅地の苞木甲3番6は7.1万円/坪で、立地による価格差は大きい状況です。市平均と継続地点の前年比は各用途でおおむね一致しており、平均は全体像を反映していますが、地点ごとの方向にはばらつきがあります。

今年の相場概況

2026年固定資産税評価額の目安の用途別平均は、住宅地41地点が21.8万円/坪、商業地36地点が45.4万円/坪、工業地6地点が6.9万円/坪です。商業地は住宅地の2倍を超える水準で、店舗や事務所が集まる中心部と、市内各地の住宅地域・工業地域との用途差が平均価格に表れています。工業地は6地点による参考値です。

住宅地41継続地点の前年比は、中央値が+0.0%、第1四分位が-0.3%、第3四分位が+0.6%で、中央50%の幅は0.9ポイントです。平均は小幅な上昇ですが、地点の中心は横ばいであり、一様な上昇というより、上昇・横ばい・下落が併存する相場と解釈できます。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけた固定資産税評価額の目安の前年比は、住宅地が+0.2%、商業地が+0.9%、工業地が+0.1%です。用途別では商業地の伸びが最も高く、住宅地と工業地は小幅な変化にとどまっています。

地点別では、2026年固定資産税評価額の目安の岩崎町1丁目256番3が48.4万円/坪、前年比+4.8%、道後湯之町甲1570番が84.0万円/坪、前年比+4.4%、三番町5丁目9番4が43.8万円/坪、前年比+2.6%です。一方、石風呂町360番は10.6万円/坪、前年比-1.8%、北条辻453番8と苞木甲3番6はいずれも前年比-1.3%でした。市平均がプラスでも、地点単位では異なる動きがあります。

町丁目の2025年商業地集計は調査年が異なる参考比較ですが、三番町が8地点で65.5万円/坪、前年比+1.3%、大街道が5地点で174万円/坪、前年比+1.1%です。いずれも上昇する一方、価格水準には大きな差があり、同じ商業地でも中心性や街並みの違いが表れています。

変化の要因

2026年固定資産税評価額の目安の住宅地では、優良住宅が建ち並ぶ持田町4丁目168番2が56.2万円/坪、前年比+0.8%であるのに対し、海岸に近い苞木甲3番6は7.1万円/坪、前年比-1.3%です。商業地でも、中心的商業地域の大街道2丁目4番13が201万円/坪、前年比+1.1%である一方、既成商業地域の北条辻1406番1外は9.2万円/坪、前年比-1.0%です。同じ調査種別・用途内でも、中心部の商業集積、郊外や海岸部という地域区分、周辺の建物利用によって価格水準と変化率が分かれています。

上昇側では、高層マンションが建ち並ぶ岩崎町1丁目256番3が前年比+4.8%、道後湯之町甲1570番が前年比+4.4%です。下落側では、区画整然とした住宅地域の石風呂町360番が前年比-1.8%、北条辻453番8と苞木甲3番6がともに前年比-1.3%です。中心部やマンション住宅地域で高い上昇率が見られる一方、海岸部や市域北部の一部では下落が続くという地点構成です。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では住宅地52地点の平均が16.9万円/坪、前年比-0.3%、商業地25地点の平均が42.4万円/坪、前年比+0.5%でした。同じ地価調査内では、住宅地の道後町2丁目707番3が39.5万円/坪、前年比+0.6%であるのに対し、海岸沿いの宇和間甲1309番は0.9万円/坪、前年比-2.6%です。商業地も、中心的商業地域の湊町3丁目5番17外1筆が100.0万円/坪、前年比+0.0%、店舗・事務所・住宅が混在する中島大浦3075番17が3.9万円/坪、前年比-3.6%で、市中心部と島しょ・海岸部の差が確認できます。

注目地点

2026年固定資産税評価額の目安の持田町4丁目168番2は、優良住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域に位置し、警察署前駅から約7分です。当該地点の56.2万円/坪は、市内住宅地平均21.8万円/坪を大きく上回ります。駅徒歩圏にあることに加え、良質な住宅が連続する街並みという位置づけが、市内住宅地の中でも高い価格帯と整合しています。前年比は+0.8%です。

2026年固定資産税評価額の目安の苞木甲3番6は、一般住宅が建ち並ぶ海岸に近い住宅地域で、粟井駅から約5分です。駅には近いものの、当該地点は7.1万円/坪と市内住宅地平均を下回り、前年比-1.3%です。持田町との違いは、単純な徒歩分数だけでなく、海岸部の住宅地域という市内での位置づけを合わせて見る必要があることを示しています。

2026年固定資産税評価額の目安の大街道2丁目4番13は、百貨店や専門店などが建ち並ぶ中心的商業地域にあり、大街道駅から約1分です。容積率600%の高度利用が可能な商業地で、当該地点は201万円/坪、前年比+1.1%です。市内商業地平均45.4万円/坪を大幅に上回る水準は、駅前の商業集積と中心性が明確な地点であることに対応しています。

2026年固定資産税評価額の目安の北条辻1406番1外は、小売店舗などが建ち並ぶ既成商業地域で、伊予北条駅から約4分です。駅徒歩圏の商業地である一方、当該地点は9.2万円/坪、前年比-1.0%で、市内商業地平均を下回ります。大街道の中心的商業地域とは異なり、市域北部の既成商業地域としての性格が強く、商業地の中でも価格帯が分かれる実例です。

2026年固定資産税評価額の目安の岩崎町1丁目256番3は、高層マンションが建ち並ぶ住宅地域にあり、道後公園駅から約5分です。当該地点は48.4万円/坪と市内住宅地平均を上回り、前年比+4.8%でした。戸建住宅中心の郊外地点とは異なるマンション住宅地域であり、駅徒歩圏という位置関係と高密度な住宅利用が、市内での相対的に高い価格水準と重なっています。

地域平均の見方

住宅地は、市平均の前年比+0.2%と41継続地点の前年比+0.2%が一致しています。内訳は上昇13地点、横ばい17地点、下落11地点で、中央値は前年比+0.0%です。平均値は継続地点全体の変化と整合していますが、最も多いのは横ばいであり、すべての住宅地が上昇していることを意味するものではありません。

商業地も、市平均の前年比+0.9%と36継続地点の前年比+0.9%が一致しています。上昇31地点、横ばい3地点、下落2地点で、中央値は前年比+0.8%です。上昇地点が広く分布し、中央値もプラスであるため、商業地平均の上昇は地点実態を比較的よく表しています。

工業地は、市平均と6継続地点がともに前年比+0.1%です。上昇3地点、横ばい1地点、下落2地点で、中央値は前年比+0.3%となっています。平均と継続地点は整合するものの、6地点による参考値であり、住宅地や商業地より慎重に捉える必要があります。以上から、2026年固定資産税評価額の目安の用途別平均は全体の変化を反映していますが、住宅地では横ばい・下落地点も少なくなく、個別地点の実態確認が欠かせません。

エリアの動き

松山市を対象とする地区計画が決定済みとして記録されています。確認できる空間的範囲は松山市単位であり、この記事で取り上げた個別地点との位置関係や地価変動との因果は示されていません。このため、市内で都市計画上の動きがあるという事実に限って捉える必要があります。

• 固定資産税評価額の目安は毎年1月1日時点の標準地価格であり、個別地点の価格は町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 2025年地価調査および2025年の町丁目集計は、2026年固定資産税評価額の目安とは調査年または調査種別が異なる参考比較です。
• 工業地の前年比は6地点による参考値です。
• 価格と前年比は表示単位に合わせて四捨五入しています。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ(鑑定評価書・取引価格情報)
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき7割換算したものを参考に作成しています。