香東中学校 周辺 土地相場・坪単価(公示地価)

2026年高松市公示地価にみる中心部と郊外の価格差

2026年公示地価の高松市平均は、住宅地22.0万円/坪、商業地49.3万円/坪、工業地7.6万円/坪です。前年比はそれぞれ+0.5%、+1.2%、+0.8%で、用途別では商業地の上昇率が最も高くなりました。一方、中心部の番町3丁目14番8や磨屋町2番6外と、駅から離れた郊外・高台の地点では価格と変化率に差があります。継続地点との照合では、市平均と地点の動きは各用途でおおむね整合しています。

今年の相場概況

2026年公示地価の高松市平均は、住宅地が51地点で22.0万円/坪、商業地が27地点で49.3万円/坪、工業地が6地点で7.6万円/坪です。商業地は住宅地の2倍を超える水準であり、中高層の事務所が集まる中心部から郊外の路線商業地まで含む、市域の広い価格差が平均に表れています。工業地は地点数が少ないため参考値です。

前年比の地点分布は中央値が+0.2%、第1四分位が-0.3%、第3四分位が+1.2%で、中央半数の幅は1.5ポイントです。市平均は用途別にプラスですが、地点単位では上昇と下落が混在しており、全域が同じ方向・同じ強さで動いているわけではありません。

前年比で見る変化

2025年と比べた2026年公示地価の市平均は、住宅地が前年比+0.5%、商業地が前年比+1.2%、工業地が前年比+0.8%です。用途別では商業地の伸びが住宅地を上回り、工業地もプラスですが、工業地は6地点による参考値として捉える必要があります。

地点別では、2026年公示地価の番町3丁目14番8が101.5万円/坪、前年比+3.9%です。商業地では丸亀町14番6外が158.7万円/坪、前年比+3.5%、磨屋町2番6外が160.7万円/坪、前年比+3.5%となりました。中心部の住宅地と商業地に、市平均より高い上昇率の地点が確認できます。

一方、2026年公示地価では香川町川東上字山ノ上636番146が4.8万円/坪、前年比-1.4%、生島町387番5外が7.6万円/坪、前年比-1.3%、香南町由佐字楠620番52が5.7万円/坪、前年比-1.2%です。市平均がプラスでも、郊外側の一部住宅地には下落地点が残っており、立地による差が明確です。

変化の要因

2026年公示地価の住宅地では、一般住宅と駐車場が見られる番町の番町3丁目14番8が101.5万円/坪である一方、志度湾を望む山腹の別荘地域にある庵治町字生ノ國3141番21は3.4万円/坪です。前者は瓦町駅から約15分、後者は塩屋駅から約75分で、中心部の既成住宅地と駅から離れた山腹の別荘地域という立地差が価格水準に表れています。

2026年公示地価の商業地では、中高層の事務所ビルや銀行などが建ち並ぶ磨屋町の磨屋町2番6外が160.7万円/坪です。これに対し、国道沿いに店舗などが並ぶ近隣商業地域の香川町川東上字須賀1732番4は9.1万円/坪です。前者は高松駅から約11分で容積率600%の中心商業地、後者は空港通り駅から約63分で容積率200%の郊外型商業地であり、商業集積の形態と駅からの距離感が異なります。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では住宅地平均が14.4万円/坪、前年比+0.2%、商業地平均が28.6万円/坪、前年比+0.4%、工業地平均が7.3万円/坪、前年比-0.6%です。同じ地価調査内では、住宅地の亀岡町3番11が54.5万円/坪、塩江町安原下第1号字来栖445番1が3.7万円/坪です。商業地も天神前6番6の72.7万円/坪に対し、塩江町安原上東字塩之江383番7は7.1万円/坪で、中心部の事務所・店舗地域と駅から離れた国道沿い地域との価格差が確認できます。

2026年公示地価の51地点を対象とした回帰では、駅までの徒歩時間に対する価格の弾力性は-2.45、決定係数は0.37で、関係は緩い勾配とされています。徒歩時間が長い地点ほど価格が低い傾向は一定程度ありますが、説明力は限定的であり、用途や街並みなど他の立地条件も併せて見る必要があります。

注目地点

2026年公示地価の番町3丁目14番8は、番町にある閑静な住宅地域の地点です。一般住宅の中に駐車場も見られる街並みで、瓦町駅から約15分という中心部との距離感を持ちます。101.5万円/坪、前年比+3.9%という水準は、市住宅地平均22.0万円/坪を大きく上回り、中心部の既成住宅地としての位置づけが表れています。

2026年公示地価の庵治町字生ノ國3141番21は、志度湾を望む山腹に開発された別荘地域の地点です。塩屋駅から約75分と鉄道駅から離れ、中心部の一般住宅地とは異なる立地です。3.4万円/坪、前年比-1.0%という価格は、眺望を伴う山腹の別荘地域である一方、日常的な鉄道アクセスでは郊外側に位置することを反映した水準と解釈できます。

2026年公示地価の磨屋町2番6外は、磨屋町の中高層事務所ビルや銀行などが建ち並ぶ商業地域にあります。高松駅から約11分で、幅員36mの国道に面し、高度利用が可能な中心商業地です。160.7万円/坪、前年比+3.5%という高い水準は、郊外の近隣商業地とは異なる業務集積と土地利用の密度に対応しています。

2026年公示地価の香川町川東上字須賀1732番4は、国道沿いに店舗などが建ち並ぶ近隣商業地域です。空港通り駅から約63分で、鉄道駅前というより道路沿いの商業地として位置づけられます。9.1万円/坪、前年比-0.4%であり、中心部の事務所街より低い価格水準は、郊外側の路線商業という周辺環境の違いを示しています。

2026年公示地価の香川町川東上字山ノ上636番146は、中規模の一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域です。仏生山駅から約87分と駅から離れ、容積率100%の低密度な住宅地です。4.8万円/坪、前年比-1.4%という水準は、中心部への距離と高台の住宅地という立地条件を踏まえて読む必要があります。なお、これらの価格は各標準地の公示地価であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。

地域平均の見方

2026年公示地価の住宅地は、市平均が前年比+0.5%であるのに対し、継続比較できる49地点は前年比+0.4%です。内訳は上昇25地点、横ばい11地点、下落13地点で、中央値は+0.2%です。平均と継続地点の差は小さく、市平均は住宅地の実態とおおむね整合しています。ただし、上昇と下落が併存するため、平均だけでは中心部と郊外の差までは表せません。

商業地は市平均が前年比+1.2%、継続比較できる26地点も前年比+1.2%です。上昇20地点、横ばい1地点、下落5地点で、中央値は+1.2%です。平均と継続地点がほぼ一致し、地点の多数が上昇していることから、商業地平均は今回の地点実態を比較的よく表しています。

工業地は市平均が前年比+0.8%、継続比較できる5地点が前年比+1.0%で、上昇3地点、下落2地点、中央値は+0.6%です。方向は整合していますが、地点数が少ないため参考的な判断にとどまります。

調査年が異なる参考検証として、2025年地価調査でも住宅地は平均と継続42地点がともに前年比+0.2%、商業地は平均と継続13地点がともに前年比+0.4%、工業地は平均と継続5地点がともに前年比-0.6%です。公示地価と地価調査の双方で平均と継続地点の差は小さく、調査地点の構成変化による乖離は限定的です。

エリアの動き

高松市では、「郷東町香川県臨海企業団地地区地区計画」が2015年3月31日に設定され、決定済みです。名称上は郷東町に関係する地区計画であり、市域西側の郷東町周辺における都市計画上の事実として確認できます。

また、「ラ・プエルタ多肥第2地区」は2003年6月23日、「ラ・プエルタ多肥第3地区」は2004年2月19日に設定され、いずれも決定済みです。これらは多肥を名称に含む地区計画ですが、今回の情報から地価への因果関係や影響範囲を判断することはできません。

• 2026年の数値は公示地価、2025年の参考値は地価調査であり、調査種別を分けて記載しています。
• 工業地の平均と前年比は地点数が少ないため参考値です。
• 駅別・町丁目別の集計は地点数が少ない場合があり、地域全体を断定する値ではありません。
• 標準地の価格は当該地点の地価であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 地区計画は設定と決定の事実のみを記載しており、地価への影響を示すものではありません。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ(鑑定評価書・取引価格情報)
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準地地点の評価額を参考に作成しています。