水之上小学校 周辺 土地相場・坪単価(公示地価)

垂水市の地価水準と地点別に見える下落傾向

2026年公示地価の垂水市平均は、住宅地が4.0万円/坪、商業地が8.2万円/坪です。住宅地は中央町の4.9万円/坪と海潟字飛岡の3.0万円/坪で幅があり、商業地は本町の1地点が集計対象です。継続地点は住宅地、商業地ともに下落しており、平均価格は調査地点内の方向性をおおむね反映しています。ただし地点数が少ないため、市内全域の相場というより、街並みや用途が異なる標準地の参考水準として捉える必要があります。

今年の相場概況

2026年公示地価の垂水市平均は、住宅地が2地点で4.0万円/坪、商業地が1地点で8.2万円/坪です。商業地の平均は住宅地の約2倍ですが、用途と地点数が異なるため、それぞれの土地利用に即して見る必要があります。

住宅地の内訳は、中央町49番1が4.9万円/坪、海潟字飛岡587番1が3.0万円/坪です。中規模一般住宅が多い既成住宅地域と、一般住宅・農家住宅が混在する地域の違いがあり、住宅地平均の背後には1.9万円/坪の価格幅があります。商業地は、国道沿いに小売店舗や銀行などが並ぶ本町17番の8.2万円/坪が集計値となっています。

前年比で見る変化

2025年から2026年への公示地価の変化を継続地点で見ると、住宅地2地点の前年比は平均-2.0%です。内訳は、中央町49番1が2026年公示地価4.9万円/坪、前年比-1.3%、海潟字飛岡587番1が3.0万円/坪、前年比-2.7%です。両地点とも前年を下回り、住宅地では価格水準だけでなく下落率にも差があります。

商業地では、本町17番が2026年公示地価8.2万円/坪、前年比-2.4%です。住宅地と商業地の継続地点はいずれもマイナスであり、2026年の公示地価は用途をまたいで下落方向が確認できます。

変化の要因

2026年公示地価の住宅地では、中央町の中央町49番1が前年比-1.3%、海潟字飛岡の海潟字飛岡587番1が前年比-2.7%です。前者は中規模一般住宅が多い既成住宅地域、後者は一般住宅と農家住宅が混在する既成住宅地域であり、同じ住宅地でも街並みと価格水準が異なります。商業地では、国道沿いの商業地域にある本町17番が前年比-2.4%となっています。

調査年が異なる参考比較として2025年地価調査を見ると、住宅地は錦江町1番92が4.7万円/坪、前年比-1.4%、田神字下福町3487番1が4.4万円/坪、前年比-1.5%、新城字松下4268番が2.2万円/坪、前年比-2.9%です。区画整然とした住宅地域、店舗も見られる住宅地域、空地が見られる住宅地域という周辺環境の違いに対応して、価格帯にも幅があります。2025年地価調査の商業地では、近隣商業地域の上町108番4が6.0万円/坪、前年比-1.1%です。公示地価と地価調査を直接比較せず、各調査内で見ると、いずれも掲載された継続地点は前年を下回っています。

注目地点

2026年公示地価の中央町49番1は、中規模一般住宅が多い中央町の既成住宅地域にあります。4.9万円/坪は同年の市内住宅地平均4.0万円/坪を上回り、まとまりのある一般住宅地という周辺環境が、住宅地2地点の中で相対的に高い価格水準に対応しています。最寄りとして示される国分駅までは約513分で、鉄道駅の徒歩圏というより、市内の既成住宅地として捉える地点です。

2026年公示地価の海潟字飛岡587番1は、海潟字飛岡にある一般住宅と農家住宅が混在する既成住宅地域です。3.0万円/坪は同年の市内住宅地平均を下回り、住宅用途がまとまる中央町とは異なる、農家住宅を含む街並みが特徴です。国分駅までは約463分であり、こちらも駅徒歩圏の住宅地ではありません。なお、2026年公示地価の住宅地平均4.0万円/坪は鹿児島県平均16.0万円/坪を下回っており、この地点は垂水市内でも低い側の水準です。

2025年地価調査の錦江町1番92は、一般住宅等が多い区画整然とした錦江町の住宅地域です。垂水中央病院バス停から約3分という位置にあり、4.7万円/坪は同年地価調査の住宅地平均3.8万円/坪を上回ります。駅別集計は1地点のみの参考値ですが、整った住宅地の街並みとバス停への近さを備えた、市内住宅地の比較的高い価格帯を示す地点です。

2025年地価調査の新城字松下4268番は、一般住宅の中に空地などが見られる新城字松下の住宅地域です。新城麓バス停から約2分である一方、2.2万円/坪は同年地価調査の住宅地平均3.8万円/坪を下回ります。交通表示上のバス停への近さだけではなく、空地を含む住宅地の街並みや市内でのエリア区分も価格差と併せて確認すべき地点です。

2025年地価調査の田神字下福町3487番1は、一般住宅のほか店舗なども見られる田神字下福町の住宅地域です。垂水駅跡バス停から約3分で、4.4万円/坪は同年地価調査の住宅地平均3.8万円/坪を上回ります。純粋な住宅のみで構成される地域ではなく、店舗を含む複合的な街並みを持ち、錦江町1番92に近い価格帯に位置する地点です。

地域平均の見方

2026年公示地価の住宅地平均4.0万円/坪に対し、継続する2地点はいずれも下落し、前年比の中央値と平均はいずれも-2.0%です。中央町49番1は前年比-1.3%、海潟字飛岡587番1は前年比-2.7%で、平均的な下落方向は両地点の動きと一致しています。一方、価格は3.0万円/坪から4.9万円/坪まで開いているため、4.0万円/坪は調査地点の中間的な水準ではあっても、個々の住宅地を一律に表す値ではありません。

商業地は、2026年公示地価の本町17番1地点のみで、平均8.2万円/坪、前年比-2.4%、中央値も-2.4%です。平均値と地点の実態は一致しますが、1地点のため、市内の商業地全体を広く代表するとは言い切れません。

参考として2025年地価調査では、住宅地3地点がすべて下落し、継続地点の前年比平均は-1.9%、中央値は-1.5%です。商業地も1地点が前年比-1.1%となっています。公示地価と地価調査の双方で下落方向は共通していますが、地点数が限られるため、市平均は掲載地点の傾向を示す指標としては有効である一方、垂水市全域の多様な住宅地・商業地を代表する値としては慎重に扱う必要があります。

• 2026年の数値は公示地価、2025年の地価調査は調査年が異なる参考比較です。
• 各標準地の価格は当該地点の価格であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 用途別平均は住宅地2地点、商業地1地点による参考値です。
• 徒歩分数は入力データの所要時間を切り上げて表示しています。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ(鑑定評価書・取引価格情報)
• 注記: 本解説は標準地地点の評価額を参考に作成しています。