岡山操山中学校 周辺 固定資産税評価額の目安(公示地価等から推計)

岡山市中区の2026年固定資産税評価額の目安と地点別にみる相場の実像

本ページの固定資産税評価額は公示地価等の7割として当サイトが係数換算した推計・目安です。

岡山市中区の2026年固定資産税評価額の目安は、住宅地が17.8万円/坪、商業地が29.6万円/坪となり、2025年比ではそれぞれ前年比+2.9%、前年比+3.5%でした。一方、住宅地は住吉町2丁目65番の47.0万円/坪から米田字西向当摩61番1外の3.7万円/坪まで幅があり、街並みによる差が明確です。継続地点で検証すると用途別平均と実態は整合していますが、地点ごとの上昇率には一定のばらつきがあります。

今年の相場概況

2026年固定資産税評価額の目安の区平均は、住宅地18地点が17.8万円/坪、商業地5地点が29.6万円/坪です。用途別では商業地が住宅地を上回っていますが、商業地は地点数が少ないため参考値として捉える必要があります。

住宅地の前年比の中央値は+3.2%で、中央50%は+1.9%から+4.4%の範囲に収まり、ばらつきは中程度です。区内全体が一様に変化したのではなく、住宅地の性格や市街地との距離によって価格水準と変化率に差がある相場です。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、固定資産税評価額の目安の住宅地平均は前年比+2.9%、商業地平均は前年比+3.5%でした。地点別では、2026年固定資産税評価額の目安の住吉町2丁目65番が前年比+5.9%、東川原字尾島道東354番14が前年比+5.1%、門田屋敷3丁目5番143が前年比+4.9%となり、区平均を上回っています。

一方、2026年固定資産税評価額の目安では桑野字小用水三ノ舛373番が前年比-1.0%、円山字早田畑337番11外が前年比-0.6%、藤崎字西七割519番5が前年比+0.0%でした。商業地では兼基字黒中北37番6外が前年比+4.8%であるのに対し、藤崎字西九割563番7外は前年比+0.4%です。用途別平均はいずれもプラスですが、地点単位では上昇、横ばい、下落が混在しています。

変化の要因

2026年固定資産税評価額の目安の住宅地では、大規模住宅が多い閑静な住吉町の住吉町2丁目65番が47.0万円/坪、前年比+5.9%である一方、農地の中に一般住宅が見られる米田字西向当摩の米田字西向当摩61番1外は3.7万円/坪、前年比+3.1%です。また、農家住宅と一般住宅が混在する桑野字小用水三ノ舛の桑野字小用水三ノ舛373番は4.8万円/坪、前年比-1.0%でした。住宅地という同じ用途でも、市街地型の住宅地域と農地・農家住宅が残る地域で価格帯が大きく異なります。

2026年固定資産税評価額の目安の商業地では、店舗や営業所が並ぶ浜字中四ノ坪の浜字中四ノ坪356番1が43.3万円/坪、前年比+4.3%です。同じ路線商業地域でも、藤崎字西九割の藤崎字西九割563番7外は11.8万円/坪、前年比+0.4%であり、道路沿いという共通点だけでは価格水準を説明できません。岡山駅からの距離感や周囲の市街地構成の違いが、地点間の価格差として表れています。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では住宅地8地点の平均が18.0万円/坪、前年比+2.8%でした。旧来からの優良住宅地域にある門田屋敷1丁目167番2外は32.6万円/坪、農地の中に住宅が並ぶ藤崎字東四割317番27は8.5万円/坪です。商業地2地点の平均は24.2万円/坪で、店舗兼住宅とマンションなどが混在する中納言町32番外が31.7万円/坪、低層店舗が並ぶ県道沿いの円山字外開77番5が16.8万円/坪でした。固定資産税評価額の目安と地価調査の双方から、市街地型の住宅・商業地域と郊外側の地域との価格帯の違いが確認できます。

注目地点

2026年固定資産税評価額の目安の住吉町2丁目65番は、大規模住宅が多い閑静な住宅地域にあり、47.0万円/坪、前年比+5.9%です。岡山駅から約35分と駅直近ではありませんが、農地混在地域ではなく、まとまった住宅地としての街並みを持つ点が区内の高い価格水準に対応しています。2026年の住宅地平均17.8万円/坪を大きく上回る当該地点の価格には、住吉町の住宅地としての性格が表れています。

2026年固定資産税評価額の目安の米田字西向当摩61番1外は、東岡山駅から約19分に位置しますが、周囲は農地の中に一般住宅などが見られる地域です。価格は3.7万円/坪、前年比+3.1%で、駅までの徒歩分数だけを見れば極端に遠くない一方、農地が残る土地利用が住宅市街地との価格差を読み解く重要な文脈です。これは当該地点の固定資産税評価額の目安であり、米田字西向当摩全体の相場を示すものではありません。

2026年固定資産税評価額の目安の浜字中四ノ坪356番1は、岡山駅から約30分の県道沿いにあり、店舗や営業所などが建ち並ぶ路線商業地域です。価格は43.3万円/坪、前年比+4.3%で、2026年の商業地平均29.6万円/坪を上回ります。幅員22mの道路に面し、沿道型の商業用途が連続する街並みであることが、住宅主体の地域とは異なる価格帯を理解する手掛かりになります。

2026年固定資産税評価額の目安の藤崎字西九割563番7外も店舗や事業所が建ち並ぶ路線商業地域ですが、岡山駅から約119分の郊外側にあり、価格は11.8万円/坪、前年比+0.4%です。同じ2026年固定資産税評価額の目安の路線商業地である浜字中四ノ坪356番1より低い水準であり、道路幅や用途だけでなく、中核駅や市街地からの距離感を含めて見る必要があります。

2026年固定資産税評価額の目安の桑野字小用水三ノ舛373番は、岡山駅から約108分で、農家住宅の中に一般住宅が見られる住宅地域です。4.8万円/坪、前年比-1.0%であり、2026年の住宅地平均を下回ります。農家住宅が残る地域構成や幅員3.8mの市道に面する立地は、市街地の閑静な住宅地域とは異なる価格帯を示しており、区内住宅地の幅を確認できる地点です。

地域平均の見方

2026年固定資産税評価額の目安の住宅地では、区平均の前年比+2.9%と、前年から継続して調査された18地点の前年比+2.9%が一致しています。内訳は上昇15地点、横ばい1地点、下落2地点で、中央値は前年比+3.2%です。平均と継続地点の間に乖離がなく、地点の入替による影響も確認されないため、住宅地平均は全体的な変化をおおむね反映しています。

ただし、住宅地の前年比は中央50%が+1.9%から+4.4%に分布し、ばらつきは中程度です。住吉町2丁目65番の前年比+5.9%に対し、桑野字小用水三ノ舛373番は前年比-1.0%であるため、区平均だけでは個別地域の動きまでは代表できません。

商業地も、2026年固定資産税評価額の目安の区平均と継続5地点がともに前年比+3.5%で一致し、5地点すべてが上昇、中央値は前年比+4.3%です。この点では平均と地点実態は整合していますが、浜字中四ノ坪356番1の前年比+4.3%から藤崎字西九割563番7外の前年比+0.4%まで差があります。さらに商業地は5地点に限られるため、平均値は参考として、各路線商業地域の立地と併せて確認するのが適切です。

• 価格は坪単価に換算し、小数第1位まで表示しています。
• 商業地の2026年固定資産税評価額の目安平均は5地点による参考値です。
• 町丁目別の数値が1地点のみの場合、その町丁目全体の相場ではなく当該調査地点の参考値です。
• 2025年地価調査は2026年固定資産税評価額の目安と調査年・調査種別が異なるため、参考比較として記載しています。
• 前年比は同じ調査種別で前年から継続して確認できる値を用いています。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ(鑑定評価書・取引価格情報)
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき7割換算したものを参考に作成しています。