広野小学校 周辺 土地相場・坪単価(公示地価)

住宅地の緩やかな下落と商業地の立地差が表れた2026年津山市公示地価

2026年公示地価の津山市平均は、住宅地が5.7万円/坪、商業地が15.4万円/坪です。住宅地は前年比-0.7%で、地点別には横ばいから下落まで幅があります。商業地では、河辺字兼田1153番3外の21.9万円/坪と日本原字東野328番の4.9万円/坪に大きな価格差があり、路線商業地域の位置や街並みの違いが表れています。実態検証では、住宅地平均と継続8地点の前年比が一致しており、市平均は地点の動きをおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年公示地価の津山市平均は、住宅地8地点が5.7万円/坪、商業地4地点が15.4万円/坪です。商業地は住宅地の約2.7倍の価格水準で、店舗が並ぶ幹線道路沿いと、農家住宅を含む郊外・丘陵部の住宅地域が同じ市内に含まれることが、用途間の差として表れています。

前年比の地点分布は、中央値が前年比-0.5%、第1四分位が前年比-1.5%、第3四分位が前年比+0.0%で、中央半分は小幅な下落から横ばいの範囲にあります。市内全体が同じ方向へ大きく動いたというより、横ばいを保つ地点と下落する地点が併存する相場です。

前年比で見る変化

2026年公示地価の住宅地平均は、2025年比で前年比-0.7%です。一方、押入字飯綱北907番56、小原126番15、大田字八斗田57番4はいずれも前年比+0.0%で、価格を維持しています。住宅地平均が下落するなかでも、区画整然とした住宅地域などには横ばいの地点があります。

下落幅が比較的大きい住宅地は、日本原字東野336番1外が3.1万円/坪、前年比-2.0%、原字ナル108番1外が1.8万円/坪、前年比-1.8%、中北下字当田1158番5が2.5万円/坪、前年比-0.7%です。いずれも参考値ですが、低価格帯の郊外側を中心に下落が確認される一方、小原や押入字飯綱北では横ばいとなっており、住宅地の変化には立地差があります。

変化の要因

2026年公示地価の住宅地では、継続8地点の前年比が-0.7%です。内訳を見ると、区画整然とした小原126番15と押入字飯綱北907番56は前年比+0.0%ですが、国道背後の住宅地域である日本原字東野336番1外は前年比-2.0%、二宮字鉄炮場499番1は前年比-0.6%、丘陵地の里公文字林377番1は前年比-0.3%です。市街地寄りの整然とした住宅地が横ばいを保つ一方、農家住宅を含む地域や郊外側では下落地点が見られます。

2026年公示地価の商業地では、郊外型店舗が並ぶ河辺字兼田1153番3外が21.9万円/坪、前年比+0.9%です。一方、店舗と住宅が混在する日本原字東野328番は4.9万円/坪、前年比-2.0%、堺町6番は19.1万円/坪、前年比-1.0%、田町84番7は15.9万円/坪、前年比+0.0%です。同じ商業地でも、郊外型店舗が集積する路線商業地域、中心部の商業地域、住宅との混在地域で価格水準と変化が分かれています。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では住宅地17地点の平均が6.3万円/坪、前年比-0.7%、商業地6地点の平均が15.4万円/坪、前年比-0.2%です。同じ2025年地価調査内では、国道沿いの川崎字小代161番外が22.0万円/坪、前年比+0.9%、院庄字火ノ口940番5が16.0万円/坪、前年比+0.8%でした。一方、加茂町塔中字一貫田23番は4.4万円/坪、前年比-3.0%です。路線商業地でも、市街地に近い地点と地区中心部の地点では動きが異なります。

注目地点

2026年公示地価の小原126番15は、小原にある中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域です。津山駅から約40分で、駅前直近ではないものの、当該地点の14.4万円/坪は住宅地平均5.7万円/坪を大きく上回ります。農家住宅を含む郊外部とは異なる整った住宅地の街並みが、市内で相対的に高い水準と対応しています。

2026年公示地価の里公文字林377番1は、里公文字林の農家住宅が見られる丘陵地の住宅地域です。美作千代駅から約53分に位置し、当該地点は1.0万円/坪、前年比-0.3%です。駅から距離があり、丘陵地に農家住宅が見られる周辺環境であることから、市街地型の住宅地域とは異なる低価格帯の地点として位置づけられます。

2026年公示地価の河辺字兼田1153番3外は、河辺字兼田の国道沿いに郊外型店舗が建ち並ぶ路線商業地域です。東津山駅から約10分で、幅員22mの国道に面する商業立地です。当該地点の21.9万円/坪は商業地平均15.4万円/坪を上回り、店舗集積と交通軸を備えた郊外型商業地としての位置づけが価格差に表れています。

2026年公示地価の日本原字東野328番は、日本原字東野にある店舗と住宅が混在する国道沿いの近隣商業地域です。高野駅から約94分と距離があり、郊外型店舗が並ぶ河辺字兼田とは周辺の用途構成が異なります。当該地点は4.9万円/坪で、商業地平均を下回っており、住宅との混在や駅からの距離を伴う近隣商業地としての性格が確認できます。

2026年公示地価の押入字飯綱北907番56は、押入字飯綱北にある一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域です。東津山駅から約19分で、当該地点は6.9万円/坪、前年比+0.0%です。住宅地平均5.7万円/坪をやや上回り、駅から一定の近さを持つ整然とした住宅地として、市内の中間的な価格帯に位置しています。

地域平均の見方

2026年公示地価の住宅地では、市平均の前年比-0.7%と継続8地点の前年比-0.7%が一致し、差は0.0ポイントです。内訳は下落5地点、横ばい3地点で、中央値は前年比-0.5%でした。平均と継続地点の動きに乖離がなく、地点の入替による影響も0.0ポイントであるため、住宅地平均は調査地点の実態をおおむね反映しています。

商業地は継続4地点で前年比-0.5%となり、内訳は上昇1地点、下落2地点、横ばい1地点、中央値は前年比-0.5%です。商業地平均の前年比は示されていないため平均との直接照合はできませんが、地点分布からは一様な下落ではなく、河辺字兼田1153番3外の上昇と日本原字東野328番などの下落が併存していると判断できます。このため、商業地の15.4万円/坪という平均価格だけでは、地点ごとの価格差と変化の方向を十分に表し切れません。

エリアの動き

津山市を対象とする地区計画が、決定済みの都市計画として収録されています。対象は市域として示されており、具体的な町丁目、決定時期、計画内容は特定されていません。このため、個別の公示地点との関係や地価への影響には踏み込まず、市内の都市計画上の動きとして確認できます。

• 2026年公示地価の住宅地平均と地点別前年比には参考値が含まれます。
• 2025年地価調査は、2026年公示地価とは調査年と調査種別が異なる参考比較です。
• 各標準地の価格は当該地点の公示地価であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 駅からの所要時間は入力された徒歩分数を切り上げて表示しています。
• 価格は万円/坪単位で小数第1位に丸めています。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ(鑑定評価書・取引価格情報)
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準地地点の評価額を参考に作成しています。