阿曽小学校 周辺 土地相場・坪単価(公示地価)

2026年総社市公示地価にみる駅周辺と郊外住宅地の価格差

2026年公示地価の総社市平均は、住宅地が11.8万円/坪、前年比+1.6%です。商業地は21.5万円/坪、工業地は6.5万円/坪ですが、いずれも少数地点による参考平均です。住宅地では中央6丁目1番115が22.0万円/坪、岡谷字向1274番1が5.2万円/坪となり、駅周辺の住宅地域と郊外側で水準差が見られます。実態検証では、住宅地平均と13継続地点の前年比がともに+1.6%で一致しており、市平均は地点の動きをおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年公示地価の総社市平均は、住宅地13地点が11.8万円/坪、商業地3地点が21.5万円/坪、工業地1地点が6.5万円/坪です。商業地は住宅地の約2倍の価格帯にありますが、商業地と工業地は地点数が少ないため参考値として見る必要があります。

住宅地の前年比は+1.6%で、地点ごとの中央値は+2.0%、第1四分位は+0.2%、第3四分位は+2.3%です。変動率のばらつきは中程度で、市内全域が同じ幅で動いたのではなく、上昇地点、横ばい地点、下落地点が併存する相場です。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、公示地価の住宅地平均は前年比+1.6%でした。上昇率が比較的大きい地点は、2026年公示地価の中原字上道北869番4が11.2万円/坪、前年比+2.9%、中央6丁目1番115が22.0万円/坪、前年比+2.7%、溝口字町並221番1外が17.3万円/坪、前年比+2.3%です。住宅地の中でも、一般住宅や分譲住宅がまとまる地点で市平均を上回る上昇率が確認できます。

一方、2026年公示地価の宍粟字山方575番は5.6万円/坪、前年比-0.6%、下原字東市場923番1は5.4万円/坪、前年比+0.0%、岡谷字向1274番1は5.2万円/坪、前年比+0.0%です。市内の低価格帯では横ばいまたは小幅下落の地点があり、住宅地平均の上昇だけでは捉えにくい地域差が表れています。

変化の要因

2026年公示地価の住宅地では、中央の中央6丁目1番115が22.0万円/坪、前年比+2.7%である一方、農家住宅と一般住宅が散在する岡谷字向の岡谷字向1274番1は5.2万円/坪、前年比+0.0%です。また、高梁川に近く一般住宅が多い中原字上道北の中原字上道北869番4は11.2万円/坪、前年比+2.9%でした。住宅のまとまり方や農地の介在、駅からの距離が異なる地点が含まれるため、価格水準と変動率の双方に幅があります。

2026年公示地価の商業地では、総社駅に近い駅前2丁目2番103が25.8万円/坪であるのに対し、県道沿いの路線商業地域にある真壁字市場堤外1445番1外は15.8万円/坪です。店舗・事務所が集まる駅前商業地域と、自動車利用を前提とする路線商業地域では立地特性が異なり、同じ商業地でも価格帯に差が生じています。工業地は1地点で平均6.5万円/坪のため、市内の工業地全体を示す値というより参考水準です。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では住宅地9地点の平均が11.4万円/坪、2024年比の参考値が前年比+1.0%でした。2025年地価調査の総社2丁目字藪下554番5は18.8万円/坪、前年比+2.5%である一方、農地の中に農家住宅が多い秦字才ノ木3436番3外は4.2万円/坪、前年比-0.8%です。同じ調査種別の内訳でも、既成住宅地域と農地を含む郊外側との違いが明瞭です。2025年地価調査の商業地平均は21.3万円/坪、工業地平均は5.9万円/坪ですが、それぞれ2地点、1地点の参考値です。

注目地点

2026年公示地価の中央6丁目1番115は22.0万円/坪、前年比+2.7%です。総社駅から約18分の中央に位置し、中規模一般住宅のほか農地も介在する住宅地域です。駅前に隣接する商業地ではないものの、市街地側の住宅地域として住宅地平均11.8万円/坪を上回っており、農地が残る街並みの中でも相対的に高い価格帯です。

2026年公示地価の岡谷字向1274番1は5.2万円/坪、前年比+0.0%です。総社駅から約63分で、農家住宅と一般住宅が散在する岡谷字向の住宅地域にあります。駅から離れ、住宅が連続的に集積する地域とは異なる周辺環境であることが、市内住宅地の中で低い価格水準を読み解くうえで重要です。

2026年公示地価の駅前2丁目2番103は25.8万円/坪です。総社駅から約2分の駅前にあり、店舗や事務所が建ち並ぶ駅前商業地域です。総社駅周辺の商業地2地点による2026年参考平均20.8万円/坪も上回っており、駅への近さに加え、商業利用が集まる街並みと容積率400%の土地利用条件が高い価格帯と対応しています。

2026年公示地価の真壁字市場堤外1445番1外は15.8万円/坪です。総社駅から約11分の真壁字市場堤外にあり、自動車販売会社や店舗などが立地する県道沿いの路線商業地域です。駅前の店舗・事務所集積とは異なり、道路沿いの商業利用を中心とするため、駅前2丁目2番103より低い価格帯に位置しています。

2026年公示地価の中原字上道北869番4は11.2万円/坪、前年比+2.9%です。総社駅から約17分の中原字上道北に位置し、高梁川に近く一般住宅が多い住宅地域です。価格は住宅地平均11.8万円/坪に近い中間的な水準ですが、前年比は市平均の+1.6%を上回っており、中心的な住宅地と郊外低価格帯の間にある地点として捉えられます。

地域平均の見方

2026年公示地価の住宅地平均は前年比+1.6%で、同じ13継続地点の前年比も+1.6%です。両者の差は0.0ポイントで、地点の入替による乖離も確認されていません。13地点の内訳は上昇10地点、横ばい2地点、下落1地点で、中央値は+2.0%、変動率のばらつきは中程度です。したがって、住宅地平均は継続地点の実態をおおむね反映していますが、個別には前年比-0.6%から+2.9%まで差があります。

商業地は3継続地点がすべて上昇し、前年比の中央値は+2.8%、継続地点全体では+2.8%です。工業地も1継続地点が上昇し、前年比+2.5%でした。方向性は把握できますが、商業地3地点、工業地1地点という少数集計のため、市内全体への代表性は住宅地より限定的です。

エリアの動き

総社市内では、富原地区、上中島・古地地区、井出・金井戸地区の地区計画が決定されています。いずれも総社市を対象地とする都市計画上の動きであり、駅前商業地域、既成住宅地域、農地が介在する住宅地域など多様な土地利用を持つ市内で、地区単位の計画が置かれていることを示しています。

これらは地区計画の決定という事実であり、掲載された公示地価地点との直接的な因果関係や地価への影響を示すものではありません。

• 各標準地の価格は当該地点の公示地価であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 商業地と工業地の平均は地点数が少ないため、参考値として掲載しています。
• 2025年地価調査の数値は、2026年公示地価とは調査年と調査種別が異なる参考情報です。
• 価格と前年比は表示単位に合わせて丸めています。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ(鑑定評価書・取引価格情報)
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準地地点の評価額を参考に作成しています。