牛窓中学校 周辺 路線価の目安(公示地価等から推計)

瀬戸内市の2025年地価調査にみる用途別相場と地点差

本ページの路線価(相続税評価額)は公示地価等の8割として当サイトが係数換算した推計・目安です。

瀬戸内市の2025年地価調査では、住宅地の参考平均が5.6万円/坪、商業地が9.8万円/坪、工業地が5.0万円/坪です。住宅地の市平均は前年比-0.2%ですが、邑久町山田庄字川成263番17外の前年比+1.4%から牛窓町牛窓6431番2の前年比-3.0%まで地点差があります。駅に近い分譲住宅地域と、駅から離れた集落・既成住宅地域で価格水準が分かれています。継続する住宅地7地点の前年比は-0.8%で、市平均とおおむね整合する一方、中央値は-1.4%であり、市内一律の動きではありません。

今年の相場概況

2025年地価調査の用途別平均は、住宅地7地点が5.6万円/坪、商業地1地点が9.8万円/坪、工業地1地点が5.0万円/坪です。商業地は住宅地より高く、工業地は住宅地に近い水準ですが、商業地と工業地はいずれも1地点の参考値です。

住宅地7地点の前年比は中央値が-1.4%、中央50%の範囲が-2.0%から+1.4%で、ばらつきは中程度です。価格面でも、2025年地価調査の邑久町山田庄字川成263番17外が11.7万円/坪である一方、牛窓町長浜4349番3は2.2万円/坪であり、駅との距離や住宅地の成り立ちによる地点差が大きい相場です。

前年比で見る変化

2024年との比較では、2025年地価調査の住宅地参考平均は前年比-0.2%です。同じ住宅地でも、長船町福里字大町137番25外は前年比+2.3%、邑久町山田庄字川成263番17外は前年比+1.4%でした。一方、牛窓町牛窓6431番2は前年比-3.0%、牛窓町長浜4349番3は前年比-2.0%、長船町飯井字山崎1642番2は前年比-1.9%です。上昇地点と下落地点が併存しており、市平均だけでは方向の違いを捉えにくい状況です。

町丁目別では、2025年地価調査の長船町福里字大町が7.0万円/坪・前年比+2.3%、邑久町山田庄字川成が11.7万円/坪・前年比+1.4%です。これに対し、牛窓町牛窓は5.3万円/坪・前年比-3.0%、邑久町虫明字馬場は3.8万円/坪・前年比-1.4%でした。いずれも1地点の参考集計ですが、長船・邑久の一部と牛窓・虫明方面で異なる動きが確認できます。

変化の要因

2025年地価調査の住宅地では、邑久駅から約8分の邑久町山田庄字川成263番17外が11.7万円/坪・前年比+1.4%であるのに対し、同駅から約80分の牛窓町長浜4349番3は2.2万円/坪・前年比-2.0%です。前者は赤穂線西側の分譲住宅地域、後者は農家住宅などが見られる集落地域であり、駅への近さと住宅地の性格の違いが価格水準に表れています。

長船駅周辺では、2025年地価調査の長船町福里字大町137番25外が7.0万円/坪・前年比+2.3%です。駅から約28分の平坦な一般住宅地域で、同駅を最寄りとする住宅地2地点の参考平均4.9万円/坪を上回ります。一方、2025年地価調査の長船町飯井字山崎1642番2は駅から約67分の農家住宅が見られる既成住宅地域で、2.8万円/坪・前年比-1.9%です。長船地区内でも、駅との距離感と街並みによって水準が分かれています。

用途別では、2025年地価調査の商業地である長船町土師字細工原113番1外が9.8万円/坪・前年比+1.1%、工業地の長船町服部321番7外が5.0万円/坪・前年比+2.1%です。商業地は長船駅前で小売店舗などが建ち並ぶ近隣商業地域であり、住宅地とは異なる駅前立地の価格水準を示します。ただし、商業地と工業地は各1地点のため、用途全体の傾向というより個別地点の動きとして捉える必要があります。

注目地点

2025年地価調査の邑久町山田庄字川成263番17外は、赤穂線西側に中規模一般住宅が多い分譲住宅地域です。邑久駅から約8分と徒歩圏にあり、11.7万円/坪・前年比+1.4%です。同駅を最寄りとする住宅地5地点の参考平均5.9万円/坪や、岡山県の住宅地平均12.7万円/坪に近い水準で、瀬戸内市内では駅近の整った住宅地という位置づけが価格に表れています。

2025年地価調査の牛窓町長浜4349番3は、牛窓北部の南向き緩傾斜地に農家住宅などが見られる集落地域です。最寄りの邑久駅から約80分と鉄道駅から離れており、2.2万円/坪・前年比-2.0%です。駅近の分譲住宅地域とは異なる郊外側の集落環境が、市内で低い価格帯となっている背景として読み取れます。

2025年地価調査の長船町福里字大町137番25外は、中規模一般住宅が建ち並ぶ平坦な住宅地域です。長船駅から約28分で、駅前ではないものの、7.0万円/坪・前年比+2.3%と同駅周辺の住宅地参考平均4.9万円/坪を上回ります。農家住宅中心の遠郊外地点よりも、一般住宅がまとまる住宅地としての性格が明確な地点です。

2025年地価調査の牛窓町牛窓6431番2は、県道の背後に一般住宅などが見られる、中心部に近い既成住宅地域です。邑久駅から約125分と鉄道駅からは遠い一方、価格は5.3万円/坪で、集落地域の牛窓町長浜4349番3を上回ります。前年比は-3.0%ですが、牛窓地区内でも中心部との距離感や既成市街地としての環境により価格水準が異なります。

2025年地価調査の邑久町虫明字馬場4486番は、住宅に店舗や小工場などが混在する既成住宅地域です。邑久駅から約188分と遠く、3.8万円/坪・前年比-1.4%です。純粋な分譲住宅地ではなく複数用途が混在する街並みであり、駅周辺住宅地より低い一方、農家住宅を中心とする牛窓町長浜の地点より高い中間的な水準にあります。

地域平均の見方

住宅地の市平均は前年比-0.2%で、前年から継続する7地点の前年比は-0.8%です。差は0.6ポイントで、判定上はおおむね整合しています。この乖離は調査地点の構成変化・入替によるものであり、同じ2025年地価調査の継続地点だけで見ると前年比-0.8%です。

内訳は上昇2地点、下落5地点で、中央値は前年比-1.4%、中央50%の範囲は前年比-2.0%から前年比+1.4%です。市平均は住宅地全体の緩やかな下向きをおおむね表しますが、長船町福里字大町137番25外の前年比+2.3%と牛窓町牛窓6431番2の前年比-3.0%が併存しており、個別エリアの実態まで一律に代表するものではありません。

商業地は1地点が前年比+1.1%、工業地は1地点が前年比+2.1%です。いずれも上昇を示していますが、各1地点に限られるため、市内の商業地・工業地全般を代表する平均としてではなく、当該地点の動きとして確認するのが適切です。

• 本記事の地点価格と前年比は2025年地価調査に基づき、路線価の目安とは異なる調査種別です。
• 住宅地の市平均と前年比は地点数が限られるため参考値です。
• 商業地と工業地の用途別平均は各1地点の参考値です。
• 各標準地の価格は当該地点の地価であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 駅別・町丁目別の集計は地点数が少ないため、周辺比較の参考値です。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ(鑑定評価書・取引価格情報)
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。