津田小学校 周辺 土地相場・坪単価(公示地価)

2026年真庭市公示地価、久世周辺と郊外で異なる価格水準

2026年公示地価の真庭市平均は、住宅地が5.9万円/坪、商業地が9.9万円/坪です。住宅地は前年比-1.5%の参考値で、継続8地点の中央値も前年比-1.7%となりました。久世駅に近い住宅地や路線商業地では相対的に高い価格が見られる一方、湯原方面では駅からの距離や農地混在、傾斜地といった立地条件に応じて水準が異なります。住宅地の市平均と継続地点の前年比は一致しており、全体の変化をおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年公示地価の真庭市平均は、住宅地8地点が5.9万円/坪、商業地4地点が9.9万円/坪です。用途別では商業地が住宅地を4.0万円/坪上回り、店舗・事業所が立地する地域と住宅地域の価格帯に差が表れています。

住宅地の継続8地点では、前年比の中央値が-1.7%、第1四分位が-2.0%、第3四分位が-1.0%で、地点間の変化は比較的一様です。市内には久世周辺の駅徒歩圏から、農地を含む郊外・山間部まで異なる地域が含まれますが、前年比の分布は狭い範囲に集まっています。

前年比で見る変化

2026年公示地価の住宅地平均は、2025年比で前年比-1.5%の参考値です。個別地点では、久世字角町2462番4が9.9万円/坪、前年比+0.0%で横ばいでした。下落幅が比較的小さい地点は、福田字森ノ下188番1が3.8万円/坪、前年比-0.9%、本郷字乗政100番9が5.2万円/坪、前年比-1.3%です。

一方、下落率が大きい住宅地は、豊栄字ヨシダチ1544番1が5.8万円/坪、前年比-2.3%、下湯原字神祗屋敷326番3外が3.3万円/坪、前年比-2.0%、台金屋字大宮395番85が5.3万円/坪、前年比-1.9%でした。久世周辺の横ばい地点から、湯原方面などの下落地点まで差はありますが、住宅地全体では緩やかな下落が中心です。

商業地は4地点の継続地点ベースで前年比-1.8%です。惣字大沼三角田149番1は13.8万円/坪で2025年から横ばい、湯原温泉字居屋敷114番は8.2万円/坪、前年比-3.2%となっており、商業地でも地域ごとに変化が分かれています。

変化の要因

2026年公示地価の住宅地では、久世駅から約10分の久世字角町2462番4が9.9万円/坪、前年比+0.0%であるのに対し、住宅と農地が混在する傾斜地の下湯原字神祗屋敷326番3外は3.3万円/坪、前年比-2.0%です。また、振興局に近く住宅の中に店舗も見られる豊栄字ヨシダチ1544番1は5.8万円/坪、前年比-2.3%でした。駅徒歩圏の住宅地域、農地混在地域、行政機能に近い住宅地域という立地・街並みの違いが、価格水準の幅として表れています。

同じ2026年公示地価の商業地では、国道沿いに店舗や事業所が立地する惣字大沼三角田149番1が13.8万円/坪で横ばいです。これに対し、中小規模の旅館や店舗が建ち並ぶ湯原温泉字居屋敷114番は8.2万円/坪、前年比-3.2%でした。同じ商業地でも、久世駅に比較的近い路線商業地域と、鉄道駅から離れた温泉街では価格水準と前年比が異なります。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では住宅地14地点の平均が2.9万円/坪、前年比-1.3%、商業地5地点の平均が7.1万円/坪、前年比-1.2%の参考値です。住宅地では、中心市街地や公共施設に近い鍋屋字八幡西69番2外が10.4万円/坪、前年比+0.0%である一方、山間集落で農地が混在する黒田字才ノ前66番2は0.6万円/坪、前年比-1.7%でした。商業地では、久世駅から約6分の既成商業地域にある久世字下町2848番7が10.8万円/坪、前年比-0.6%、店舗・沿道サービス施設・住宅が混在する蒜山中福田字馬田220番3が3.8万円/坪、前年比-1.7%です。公示地価と地価調査の双方で、久世周辺と郊外・山間部の立地差が価格帯に表れています。

注目地点

2026年公示地価の久世字角町2462番4は、中規模一般住宅の外に農地も見られる住宅地域です。久世駅から約10分で、9.9万円/坪は市の住宅地平均5.9万円/坪を上回ります。調査年が異なる参考比較では、2025年の久世駅周辺住宅地平均も7.4万円/坪であり、市内では久世駅に近い住宅地の相対的な高さが確認できます。ただし、岡山県の住宅地平均15.9万円/坪は下回ります。

2026年公示地価の下湯原字神祗屋敷326番3外は、住宅と農地が混在する傾斜地の住宅地域です。中国勝山駅から約238分に相当する距離にあり、3.3万円/坪は市の住宅地平均を下回ります。調査年が異なる参考比較では、2025年の中国勝山駅周辺住宅地平均は5.1万円/坪であり、駅周辺より郊外側に位置することや、農地混在・傾斜地という周辺環境が相対的な価格差を読み解く手掛かりになります。

2026年公示地価の惣字大沼三角田149番1は、各種店舗や事業所が立地する国道沿いの路線商業地域です。久世駅から約12分で、13.8万円/坪は市の商業地平均9.9万円/坪を上回ります。調査年が異なる参考比較では、2025年の久世駅周辺商業地平均も12.3万円/坪であり、駅周辺と国道沿いの商業的な土地利用を反映した価格帯と捉えられます。

2026年公示地価の湯原温泉字居屋敷114番は、中小規模の旅館や店舗が建ち並ぶ温泉街の商業地域です。中国勝山駅から約250分に相当する距離にあり、8.2万円/坪は市の商業地平均を下回ります。店舗・事業所が立地する久世の路線商業地域とは異なり、温泉街という特有の街並みを持つ一方、鉄道駅から離れた商業地として市内の別の価格帯を形成しています。

2026年公示地価の豊栄字ヨシダチ1544番1は、住宅の中に店舗も見られる振興局に近い住宅地域です。中国勝山駅から約250分に相当する距離にあり、5.8万円/坪は市の住宅地平均5.9万円/坪に近い水準です。純粋な農村住宅地とは異なる店舗混在の環境を持つ一方、久世駅徒歩圏の住宅地ほど高くはなく、市内の中間的な価格水準に位置します。前年比は-2.3%です。

地域平均の見方

2026年公示地価の住宅地平均は前年比-1.5%の参考値で、同じ8地点を追った継続地点の前年比も-1.5%です。両者の差は0.0ポイントで、地点の入替による影響も0.0ポイントでした。内訳は下落7地点、横ばい1地点で、中央値は前年比-1.7%です。平均と継続地点の変化が一致し、前年比の分布も比較的一様であるため、住宅地平均は調査地点の実態をおおむね反映しています。

商業地は4地点のうち下落3地点、横ばい1地点で、継続地点の前年比は-1.8%、中央値は前年比-2.0%です。商業地平均の前年比は示されていないため平均との直接照合はできませんが、惣字大沼三角田149番1の横ばいと、湯原温泉字居屋敷114番などの下落が併存しています。このため、価格平均9.9万円/坪だけで変化を判断せず、地点分布と合わせて確認する必要があります。

• 住宅地の2026年平均前年比と一部地点の前年比は、参考値として扱っています。
• 2025年地価調査の数値は、2026年公示地価と調査年・調査種別が異なる参考比較です。
• 駅別平均は複数または少数の地点による参考集計であり、駅勢圏全体の相場を示すものではありません。
• 各標準地の価格は当該地点の公示地価であり、町丁目全体の価格を示すものではありません。
• 価格は坪単価に換算し、表示上の端数を丸めています。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ(鑑定評価書・取引価格情報)
• 注記: 本解説は標準地地点の評価額を参考に作成しています。