牛久市 土地相場・坪単価（路線価）

2026年牛久市路線価、ひたち野東と郊外住宅地にみる価格差

本ページの路線価（相続税評価額）は公示地価の8割として表示しています。

2026年路線価の牛久市平均は、住宅地が11.0万円/坪、商業地が19.0万円/坪で、いずれも前年比+1.6%です。なかでもひたち野うしく駅に近いひたち野東では、住宅地のひたち野東1丁目15番5が25.8万円/坪、商業地のひたち野東4丁目1番10が27.8万円/坪となりました。一方、郊外側には一桁万円台の地点もあり、駅距離や街並みに応じた価格差が明瞭です。住宅地・商業地とも市平均と継続地点の前年比が一致しており、市平均は地点の実態とおおむね整合しています。

今年の相場概況

2026年路線価の用途別平均は、住宅地14地点が11.0万円/坪、商業地6地点が19.0万円/坪、工業地1地点が6.5万円/坪、林地1地点が0.7万円/坪です。商業地は住宅地より8.0万円/坪高く、店舗が連なる路線商業地域と住宅地域との用途差が平均価格に表れています。工業地と林地は各1地点のため、価格水準は参考値として捉える必要があります。

住宅地の継続14地点では、前年比の中央値が+1.3%、第1四分位が+0.6%、第3四分位が+1.7%で、中央50%の幅は1.1ポイントです。多くの地点が比較的近い変動率に収まる一方、ひたち野東1丁目15番5のように前年比+9.4%となった地点もあり、市内には平均的な動きと駅周辺の高い伸びが併存しています。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけた路線価の市平均は、住宅地が前年比+1.6%、商業地も参考値で前年比+1.6%です。住宅地ではひたち野東1丁目15番5が25.8万円/坪、前年比+9.4%、中央2丁目18番2が17.2万円/坪、前年比+2.3%でした。商業地ではひたち野東4丁目1番10が27.8万円/坪、参考値で前年比+6.3%となり、ひたち野東の地点が市平均より高い上昇率を示しています。

これに対し、住宅地の久野町687番は2.7万円/坪、前年比-1.0%でした。岡見町字須賀久保2577番3外と牛久町字南裏2436番外は、ともに前年比+0.0%です。商業地では猪子町字前山久保995番121外が11.7万円/坪、参考値で前年比+0.0%、上柏田4丁目1番7が15.7万円/坪、参考値で前年比+0.2%となり、駅周辺と郊外側で変化率に差が見られます。

変化の要因

2026年路線価の住宅地では、区画整理後の住宅地域にあるひたち野東1丁目15番5が25.8万円/坪、前年比+9.4%である一方、一般住宅と農家住宅が建ち並ぶ久野町687番は2.7万円/坪、前年比-1.0%です。商業地でも、中規模店舗が多いひたち野東4丁目1番10は27.8万円/坪、参考値で前年比+6.3%ですが、低層店舗が並ぶ国道沿いの猪子町字前山久保995番121外は11.7万円/坪、参考値で前年比+0.0%です。区画整備された駅徒歩圏と、既成集落や駅から離れた路線商業地域との立地差が、価格水準と変化率の違いに対応しています。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では住宅地9地点の平均が14.2万円/坪、前年比+3.8%でした。ひたち野西2丁目24番16は27.8万円/坪、参考値で前年比+10.9%、ひたち野東5丁目19番10は26.5万円/坪、参考値で前年比+10.6%です。一方、上昇率が小さい地点は田宮町字木瀬466番52の10.7万円/坪、前年比+1.0%、田宮2丁目47番16の9.4万円/坪、前年比+1.1%、東猯穴町字おかは1112番2の4.5万円/坪、前年比+1.2%でした。地価調査でも、ひたち野うしく駅周辺と農家集落地域などの間に価格帯の違いが確認できます。

2026年路線価の住宅地14地点を対象とした回帰統計では、駅までの徒歩時間と価格の関係を示す係数が-1.73、決定係数が0.561です。徒歩時間が長い地点ほど価格が低い傾向が一定程度認められ、駅距離は市内の価格差と関係する要素の一つと解釈できます。

注目地点

2026年路線価の住宅地であるひたち野東1丁目15番5は、一般住宅が増えつつある区画整理後の住宅地域にあり、ひたち野うしく駅から約8分です。25.8万円/坪、前年比+9.4%という水準は、牛久市の住宅地平均11.0万円/坪を上回ります。駅徒歩圏であることに加え、区画整理後の住宅地という街区の性格が、市内での相対的な高さと対応しています。

2026年路線価の住宅地である久野町687番は、一般住宅と農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、牛久駅から約119分です。2.7万円/坪、前年比-1.0%で、駅徒歩圏の住宅地とは立地条件が大きく異なります。既成集落としての街並みと中核駅からの距離が、住宅地平均を下回る価格帯という位置づけに表れています。

2026年路線価の商業地であるひたち野東4丁目1番10は、中規模店舗が多く見られる路線商業地域で、ひたち野うしく駅から約8分です。幅員25mの道路沿いに位置し、27.8万円/坪、参考値で前年比+6.3%となっています。駅に近い路線商業地という用途環境が、牛久市の商業地平均19.0万円/坪を上回る価格水準と対応しています。

2026年路線価の商業地である猪子町字前山久保995番121外は、低層店舗が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域で、牛久駅から約23分です。11.7万円/坪、参考値で前年比+0.0%となり、市内商業地平均を下回ります。同じ路線商業地域でも、駅徒歩圏のひたち野東4丁目1番10とは駅距離や店舗集積の形態が異なり、市内での価格帯にも差があります。

2026年路線価の住宅地である中央2丁目18番2は、一般住宅が増えつつある区画整然とした住宅地域で、牛久駅から約13分です。17.2万円/坪、前年比+2.3%で、住宅地平均を上回る一方、ひたち野うしく駅に近いひたち野東1丁目15番5より低い水準です。牛久駅側の整った住宅地として、市内の郊外集落とひたち野東の駅近住宅地との中間的な価格帯に位置しています。

牛久市の住宅地平均11.0万円/坪は、茨城県平均9.4万円/坪を上回ります。ただし、個別地点では2.7万円/坪から25.8万円/坪まで幅があるため、県平均との関係だけでなく、駅距離と地域の街並みを併せて見る必要があります。

区平均は実態を反映しているか

2026年路線価の住宅地では、市平均の前年比+1.6%と継続14地点の前年比+1.6%が一致し、差は0.0ポイントです。内訳は上昇11地点、横ばい2地点、下落1地点で、中央値は前年比+1.3%でした。中央50%も前年比+0.6%から+1.7%に収まっているため、市平均は一部地点だけではなく、多くの住宅地点の動きをおおむね反映しています。

商業地も、市平均と継続6地点がともに前年比+1.6%で一致しています。上昇5地点、横ばい1地点、中央値は前年比+0.5%です。変動率のばらつきは住宅地より大きいものの、平均と継続地点の間に差はなく、市平均は全体方向を示す値として整合しています。ただし、商業地平均の前年比は参考値です。

工業地は継続1地点が前年比+3.3%、林地は継続1地点が前年比+0.0%です。各1地点しかないため、用途全体の実態を広く代表するとは判断できません。また、路線価では調査地点の入替による前年比への影響が0.0ポイントであり、住宅地と商業地の平均と継続地点が一致した結果を地点構成の変化が左右した形跡はありません。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査の住宅地も平均と継続9地点がともに前年比+3.8%で、9地点すべてが上昇し、中央値は前年比+1.5%でした。一方、商業地は2地点、工業地は1地点に限られるため、地点分布は参考値として捉えるのが適切です。

エリアの動き

牛久市に隣接する阿見町では、「上本郷地区地区計画」がR4.8.2に設定されています。また、「荒川本郷地区地区計画」と「本郷第一地区地区計画」はR3.6.10に設定され、後者は阿見町告示第169号です。いずれも牛久市内ではなく阿見町の都市計画であり、位置座標も示されていないため、牛久市の個別地点との距離や地価への影響は判断できません。

• 2026年路線価と2025年地価調査は調査年と調査種別が異なるため、直接の価格比較ではなく参考比較として記載しています。
• 商業地の平均前年比および一部地点の前年比は参考値です。
• 標準地の価格は当該地点の路線価であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 工業地・林地など地点数が少ない用途の数値は、市内全体を代表する値ではなく参考値です。
• 阿見町の地区計画は牛久市外の事実情報であり、牛久市の地価との因果関係を示すものではありません。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。