つくば市 土地相場・坪単価（路線価）

2026年つくば市路線価にみる駅近・郊外の価格差と二極化

本ページの路線価（相続税評価額）は公示地価の8割として表示しています。

2026年路線価のつくば市平均は、住宅地が20.7万円/坪、商業地が27.0万円/坪です。前年比は住宅地が+5.2%、商業地が参考値で+4.2%となりましたが、地点別ではみどりの2丁目13番5の+14.9%から国松字馬場83番2の-1.0%まで開きがあります。つくば駅徒歩圏の高価格地点と郊外側の低価格地点が併存し、住宅地・商業地とも市平均だけでは実態を捉えにくい二極的な相場です。

今年の相場概況

2026年路線価のつくば市平均は、住宅地30地点で20.7万円/坪、商業地5地点で27.0万円/坪です。商業地は地点数が少ないため参考値ですが、用途別では住宅地より6.2万円/坪高い水準です。

継続30地点の前年比分布は中央値が+4.6%、第1四分位が0.0%、第3四分位が+10.7%で、中央50%の幅は10.7ポイントです。市内では変動の小さい地点と10%前後以上上昇する地点が併存しており、単一の平均値より地点ごとの差が目立つ相場です。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけた路線価の市平均は、住宅地が前年比+5.2%、商業地が参考値で前年比+4.2%です。いずれも平均では上昇していますが、地点別の変動幅は広くなっています。

上昇率が大きい2026年路線価地点は、住宅地のみどりの2丁目13番5が25.8万円/坪、前年比+14.9%、島名字白合2148番5が31.2万円/坪、前年比+11.9%、春日2丁目15番5と春日3丁目5番19がともに前年比+11.6%です。一方、国松字馬場83番2は2.7万円/坪、前年比-1.0%、大曽根字宿西2999番1は7.3万円/坪、参考値で前年比-0.4%、神郡字上町98番1は2.5万円/坪、前年比-0.1%です。駅周辺や区画整備された住宅地の一部と、駅から離れた既成地域との間で変化率が分かれています。

町丁目別では、調査年が異なる参考比較として、2025年の春日の住宅地7地点が35.7万円/坪、前年比+10.1%です。地点数が限られるため地域全体への一般化は避ける必要がありますが、個別の2026年路線価でも春日2丁目15番5と春日3丁目5番19が前年比+11.6%となっており、春日周辺に高い上昇率の地点が見られます。

変化の要因

2026年路線価の住宅地では、竹園1丁目8番2が79.8万円/坪、前年比+10.6%である一方、神郡字上町98番1は2.5万円/坪、前年比-0.1%です。商業地でも東新井24番3外が65.4万円/坪、参考値で前年比+10.9%なのに対し、大曽根字宿西2999番1は7.3万円/坪、参考値で前年比-0.4%です。同じ路線価内でも、つくば駅徒歩圏の共同住宅・店舗・事務所が混在する地域と、駅から離れた農家住宅混在地域や既成商業地域で、価格水準と変化率に大きな差があります。

2025年地価調査を同じ調査種別内で見ると、住宅地37地点の平均は23.5万円/坪、前年比+6.2%です。吾妻1丁目16番24は65.6万円/坪、前年比+13.7%である一方、大曽根字滝西2741番外は2.2万円/坪、前年比0.0%です。商業地8地点の平均は57.8万円/坪、参考値で前年比+9.6%で、研究学園5丁目12番4外は103万円/坪、参考値で前年比+15.4%、東2丁目10番14外は31.0万円/坪、参考値で前年比0.0%です。駅前の商業集積、新興住宅地、路線商業地、農地を含む郊外側という用途・地域構成の違いが、同じ市内の幅広い価格帯として表れています。

2026年路線価30地点による駅徒歩時間と価格の回帰分析では、徒歩時間に対する価格の弾力性は-1.55、決定係数は0.494です。統計上は駅からの徒歩時間が長い地点ほど価格が低い関係が一定程度確認できますが、説明力は限定的であり、用途や街並みなどほかの条件も価格差に関係していると解釈するのが適切です。

注目地点

2026年路線価の竹園1丁目8番2は、竹園にある共同住宅と店舗などが混在する住宅地域で、つくば駅から約8分です。駅徒歩圏に位置し、住宅利用に商業的な用途が重なる街並みであることが、79.8万円/坪という市内でも高い価格水準の背景として読み取れます。前年比も+10.6%で、2025年のつくば駅周辺住宅地平均26.1万円/坪との調査年が異なる参考比較でも、高価格地点であることが明確です。

2026年路線価の神郡字上町98番1は、中規模の農家住宅と一般住宅が混在する神郡字上町の住宅地域で、つくば駅から約188分です。駅徒歩圏から大きく離れ、都市的な住宅集積より農家住宅を含む郊外側の土地利用が中心であるため、2.5万円/坪と低い水準です。前年比-0.1%であり、駅近住宅地とは価格水準だけでなく変化率にも差があります。

2026年路線価の東新井24番3外は、店舗、事務所、マンションなどが混在する東新井の商業地域で、つくば駅から約9分です。駅徒歩圏で業務・商業・居住機能が重なる立地であり、65.4万円/坪という高い価格水準につながる地域特性が確認できます。前年比は参考値で+10.9%で、調査年が異なる参考比較となる2025年のつくば駅周辺商業地平均46.2万円/坪も上回ります。

2026年路線価の大曽根字宿西2999番1は、店舗と一般住宅が混在する大曽根字宿西の既成商業地域で、つくば駅から約97分です。駅前型ではなく住宅利用も交じる郊外側の商業地であるため、7.3万円/坪と東新井24番3外を大きく下回ります。前年比は参考値で-0.4%であり、つくば駅徒歩圏の商業地域とは異なる動きです。

2026年路線価のみどりの2丁目13番5は、一般住宅が建ち並ぶ区画整然としたみどりのの住宅地域で、みどりの駅から約14分です。駅前直近ではないものの徒歩圏にあり、整った住宅地としての街並みを持つ地点です。25.8万円/坪、前年比+14.9%で、調査年が異なる参考比較となる2025年のみどりの駅周辺住宅地平均12.3万円/坪より高く、同駅周辺でも相対的に高い価格帯の住宅地点と位置づけられます。

区平均は実態を反映しているか

2026年路線価の住宅地では、市平均の前年比+5.2%と継続30地点の前年比+5.2%が一致しています。ただし、内訳は上昇22地点、横ばい7地点、下落1地点で、中央値は+4.6%、中央50%の幅は10.7ポイントです。平均と継続地点の数値に乖離はないものの、変動率の分布が二極的であるため、+5.2%を典型的な地点の動きとみなすのは適切ではありません。

商業地も、市平均と継続5地点がともに参考値で前年比+4.2%ですが、内訳は上昇4地点、下落1地点で、中央値は+3.5%です。東新井24番3外の前年比+10.9%と大曽根字宿西2999番1の前年比-0.4%が併存しており、平均だけでは地点差を表し切れません。

したがって、住宅地・商業地とも平均値は集計上の変化を示していますが、市内の実態を代表する単一の指標としては限界があります。用途に加え、駅徒歩圏、区画整備された住宅地、農家住宅混在地域、既成商業地域といった立地条件ごとに確認する必要があります。

エリアの動き

つくば市では、都市計画に関する決定済みの動きとして「研究教育施設第三地区」と「研究教育施設第七地区」が確認されています。位置情報はつくば市単位であるため、特定の標準地や駅周辺との距離関係までは判断できませんが、研究教育施設に関する地区単位の都市計画が存在します。

また、「松代三丁目21・26街区」も決定済みの都市計画として確認されています。名称上は松代に関する街区ですが、入力された位置情報はつくば市単位であり、周辺の路線価地点との直接的な関係や地価への影響は示されていません。

• 商業地の平均と前年比は5地点による集計のため参考値です。
• 町丁目別・駅別の2025年集計は、2026年路線価との調査年が異なる参考比較です。
• 各標準地の価格は当該地点の路線価であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 地価調査の数値は路線価と調査時点・地点構成が異なるため、同じ調査種別内で比較しています。
• 都市計画に関する動きは決定時期や詳細な位置情報を伴わないため、地価との因果関係を示すものではありません。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。