神栖市 土地相場・坪単価（路線価）

神栖市の地価に表れる住宅地の地域差と路線商業地の価格帯

本ページの路線価（相続税評価額）は公示地価の8割として表示しています。

2026年路線価の神栖市平均は、住宅地4.8万円/坪、商業地10.5万円/坪、工業地4.4万円/坪です。住宅地は前年比+1.5%ですが、深芝南3丁目4番6の前年比+3.1%に対し、矢田部字中2926番3は前年比-0.9%で、地域差があります。住宅地の市平均と継続10地点の動きはおおむね整合しています。一方、商業地と工業地は各2地点のため、平均価格や前年比は参考値として捉える必要があります。

今年の相場概況

2026年路線価の用途別平均は、住宅地が11地点で4.8万円/坪、商業地が2地点で10.5万円/坪、工業地が2地点で4.4万円/坪です。商業地は住宅地の2倍を超える価格水準ですが、商業地と工業地はいずれも2地点に限られるため、市内全域を示す相場というより調査地点の参考平均です。

前年比の分布は、中央値が前年比+2.3%、第1四分位が前年比+0.0%、第3四分位が前年比+3.0%で、四分位範囲は3.0ポイントです。地点によって横ばい圏から3%前後の上昇まで幅があり、市内一様ではなく、住宅地の街並みや用途による差が表れています。

前年比で見る変化

2026年路線価の住宅地平均は、2025年比で前年比+1.5%です。地点別では、深芝南3丁目4番6と大野原1丁目2445番28外がともに前年比+3.1%、神栖2丁目1219番157が前年比+3.0%でした。一般住宅や共同住宅、アパートが見られる住宅地域で、市平均を上回る上昇率が確認できます。

一方、矢田部字中2926番3は前年比-0.9%、波崎字後口1817番外は前年比-0.8%で、波崎字豊ケ崎9178番3は前年比+0.0%でした。上昇地点がある一方、波崎・矢田部方面には下落または横ばいの地点もあり、住宅地の変化には地域差があります。

町丁目の参考集計では、2025年の神栖の住宅地5地点が6.7万円/坪、前年比+3.1%です。2026年路線価とは調査年が異なる参考比較ですが、神栖地区では市内住宅地平均より高い価格帯の地点がまとまっていることが読み取れます。

変化の要因

2026年路線価の住宅地では、一般住宅や共同住宅が建ち並ぶ深芝南の深芝南3丁目4番6が6.0万円/坪、前年比+3.1%、閑静な住宅地域にある神栖2丁目1219番157が7.0万円/坪、前年比+3.0%です。これに対し、住宅のほか店舗も見られる既成住宅地域の矢田部字中2926番3は2.4万円/坪、前年比-0.9%、農家住宅と一般住宅が散在する波崎字後口1817番外は1.7万円/坪、前年比-0.8%です。住宅の集積した神栖・深芝南側と、住宅が散在する波崎・矢田部側で、価格水準と変化率に違いがあります。

同じ2026年路線価の商業地では、店舗や営業所が建ち並ぶ国道沿いの大野原3丁目408番18外が13.0万円/坪、店舗や事務所が並ぶ路線商業地域の堀割1丁目600番20が8.1万円/坪です。いずれも幅員40mの国道沿いですが、容積率は前者が400%、後者が200%で、商業地の利用条件と価格帯に差が見られます。工業地は2地点平均で4.4万円/坪であり、地点数が少ない参考値です。

2025年地価調査を同じ調査種別内で見ると、住宅地は12地点平均4.6万円/坪、2024年比で前年比+1.4%でした。新興住宅とアパートが見られる大野原4丁目486番4は7.0万円/坪、前年比+3.0%である一方、農地が多い国道背後の太田字三番蔵568番22は1.9万円/坪、前年比-0.7%です。商業地では、国道沿いに低層店舗が並ぶ波崎字本郷新田8440番3が7.5万円/坪、小規模店舗や飲食店が並ぶ知手中央3丁目4805番193が7.1万円/坪でした。調査種別ごとに見ても、住宅の集積度や沿道利用の違いが価格差として表れています。

注目地点

2026年路線価の神栖2丁目1219番157は、中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域にあり、7.0万円/坪、前年比+3.0%です。小見川から約109分と徒歩圏外ですが、2025年の同駅区分の住宅地平均6.2万円/坪を上回ります。調査年が異なる参考比較ながら、駅近ではなく、住宅がまとまって建ち並ぶ神栖の住環境が価格水準に表れた地点と解釈できます。

2026年路線価の波崎字後口1817番外は、農家住宅と一般住宅が散在する波崎字後口の住宅地域で、1.7万円/坪、前年比-0.8%です。銚子から約75分で、駅徒歩圏から離れています。住宅が連続する市街地ではなく建物が散在する街並みであることが、神栖地区の住宅地点より低い価格帯という位置づけにつながっています。

2026年路線価の大野原3丁目408番18外は、店舗や営業所が建ち並ぶ国道沿いの商業地域です。小見川から約99分と駅から離れる一方、幅員40mの国道沿いで容積率400%の土地利用が設定され、13.0万円/坪となっています。駅前型ではなく沿道型の商業集積を反映し、住宅地とは異なる高い価格帯を形成する地点です。

2026年路線価の堀割1丁目600番20は、店舗や事務所が並ぶ堀割の路線商業地域で、8.1万円/坪です。鹿島神宮駅から約77分と徒歩圏外ですが、幅員40mの国道に面しており、交通軸に沿った商業利用が街並みの中心です。大野原の商業地点と同じ国道沿いでも容積率は200%で、利用条件の違いを伴う中で相対的に低い価格帯となっています。

2026年路線価の深芝南3丁目4番6は、一般住宅と共同住宅が建ち並ぶ深芝南の住宅地域で、6.0万円/坪、前年比+3.1%です。鹿島神宮駅から約109分と徒歩圏外である一方、戸建住宅だけでなく共同住宅も見られるまとまった住宅地です。農家住宅が散在する波崎側の地点より高く、神栖地区の住宅地点よりは低い、市内住宅地の中間的な価格帯に位置します。

区平均は実態を反映しているか

2026年路線価の住宅地平均は前年比+1.5%で、前年から継続する10地点の前年比は+1.3%、中央値は前年比+1.4%です。市平均と継続地点の差は約0.2ポイントにとどまり、調査地点の構成変化・入替による影響も0.17ポイントです。このため、住宅地平均は継続地点の実態とおおむね整合しています。

ただし、住宅地11地点の内訳は上昇6地点、横ばい2地点、下落2地点で、すべての地点が同じ方向に動いたわけではありません。市平均は全体傾向を示す一方、神栖2丁目1219番157のような住宅集積地と、波崎字後口1817番外のような住宅が散在する地域の価格差までは表しません。

商業地は継続2地点がいずれも上昇し、中央値は前年比+1.6%です。工業地も継続2地点がいずれも上昇し、中央値は前年比+1.5%です。ただし、両用途とも2地点だけの分布であるため、地点の動きは確認できるものの、市内全体を代表する判断材料としては限定的です。

エリアの動き

神栖市では、柳川地区地区計画が1994年10月25日付の波崎町告示第24号で決定されています。対象は市内の柳川地区であり、今回取り上げた神栖、大野原、堀割、深芝南、波崎字後口とは別の地域文脈を持つ都市計画上の動きです。決定済みの地区計画という事実は確認できますが、今回の地点別価格や前年比との因果関係は示されていません。

• 価格は路線価または地価調査の標準地を坪単価に換算したもので、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 2026年路線価と2025年地価調査は調査年と調査種別が異なるため、直接比較せず参考情報として記載しています。
• 商業地と工業地の2026年路線価平均は各2地点に基づく参考値です。
• 徒歩分数は入力された駅距離を切り上げた概算です。
• 地価情報の基準日は2026年1月1日です。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。