三郷市 土地相場・坪単価（路線価）

三郷市の2026年路線価にみる用途・立地別の価格構図

本ページの路線価（相続税評価額）は公示地価の8割として表示しています。

2026年路線価の三郷市平均は、住宅地31.6万円/坪、商業地60.1万円/坪、工業地37.7万円/坪です。住宅地は前年比+1.7%で、継続17地点の変化とも一致しました。一方、地点別には三郷中央駅周辺の区画整理済み住宅地や駅近商業地と、農家住宅・作業所が混在する地域との価格差が明瞭です。実態検証では住宅地の市平均に代表性があり、商業地と工業地も全地点が上昇していますが、地点数の少なさには注意が必要です。

今年の相場概況

2026年路線価の用途別平均は、住宅地が17地点で31.6万円/坪、商業地が3地点で60.1万円/坪、工業地が3地点で37.7万円/坪です。商業地は住宅地の約2倍の価格水準にあり、駅近の商業地域と一般住宅地を含む用途構成の違いが平均価格に表れています。

住宅地の前年比は中央値が+1.2%、第1四分位が+0.9%、第3四分位が+2.6%で、四分位範囲は1.7ポイントです。変化率は比較的まとまっていますが、価格水準そのものは駅周辺の区画整理済み住宅地と農家住宅・作業所が混在する地域で大きく異なるため、市平均だけでなく立地別に確認する必要があります。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、路線価の住宅地平均は前年比+1.7%です。上昇率が大きい地点は、新三郷ららシティ1丁目177番150の39.1万円/坪・前年比+3.4%、三郷1丁目25番2の43.6万円/坪・前年比+3.0%、中央4丁目12番5の45.0万円/坪・前年比+2.9%でした。住宅地では、新三郷駅や三郷駅、三郷中央駅に対応する複数の住宅地域で市平均を上回る上昇が確認できます。

上昇率が小さい地点は、半田字五反田287番2の12.2万円/坪・前年比+0.0%、上口1丁目54番10の22.3万円/坪・前年比+0.6%、高州2丁目378番10の30.2万円/坪・前年比+0.9%です。いずれも価格は下落しておらず、住宅地の変化は上昇率の差として現れています。

なお、調査年が異なる参考比較ですが、2025年の早稲田は住宅地6地点で38.4万円/坪、前年比+3.1%でした。地点数が限られるため町丁目全体への一般化は避ける必要がありますが、三郷駅側の住宅地にも相対的に高い価格帯があることを示す参考値です。

変化の要因

2026年路線価の住宅地では、中央4丁目12番5が45.0万円/坪・前年比+2.9%である一方、半田字五反田287番2は12.2万円/坪・前年比+0.0%です。前者は三郷中央駅から約15分の区画整理済み新興住宅地域、後者は新三郷駅から約7分ながら農家住宅、作業所、一般住宅が混在する地域です。駅までの時間だけでなく、街区の整備状況や周辺用途の違いが価格差と対応しています。

同じ2026年路線価の商業地では、中央1丁目4番9が75.4万円/坪、上彦名字本田井堀内254番3が30.4万円/坪です。中央の前者は三郷中央駅から約5分で、中高層マンションとスーパーが建ち並ぶ容積率400%の商業地域です。後者は新三郷駅から約30分の県道沿いにあり、自動車販売会社や小売店が多い路線商業地域です。駅近の複合的な商業集積と、郊外側の沿道型商業という性格の違いが価格水準に表れています。

用途別の継続地点を見ると、2026年路線価は住宅地が前年比+1.7%、商業地が前年比+3.3%、工業地が前年比+4.9%です。住宅地より商業地と工業地の変化率が高い一方、後二者は各3地点に限られるため、市内全域の各用途を一律に示すものではありません。

別の調査種別である2025年地価調査では、住宅地の中央2丁目10番3が51.0万円/坪・前年比+4.1%、栄5丁目22番が13.0万円/坪・前年比+0.0%でした。商業地も中央1丁目13番3が64.8万円/坪、戸ケ崎3丁目677番1が31.2万円/坪で、区画整理済み・駅近の地域と、農地混在・郊外側の地域との水準差が確認できます。調査年と調査種別が異なるため、2026年路線価とは直接比較せず、立地別の構図を補う参考として捉える必要があります。

注目地点

2026年路線価の中央4丁目12番5は、一般住宅が建ち並ぶ区画整理済みの新興住宅地域にあり、45.0万円/坪、前年比+2.9%です。三郷中央駅から約15分と駅前直近ではありませんが、中央の整った住宅街区に位置する点が、市内住宅地平均31.6万円/坪を上回る水準と対応しています。

2026年路線価の半田字五反田287番2は、新三郷駅から約7分である一方、農家住宅、作業所、一般住宅が混在する半田字五反田の住宅地域です。12.2万円/坪、前年比+0.0%という水準は、駅への近さだけでは価格を説明できず、周辺用途の混在や住宅地としての街区特性も重要であることを示しています。

2026年路線価の中央1丁目4番9は、三郷中央駅から約5分の商業地域です。中高層マンションとスーパーが建ち並び、幅員30mの道路と容積率400%が設定された立地で、75.4万円/坪となっています。住宅と店舗が重なる駅近の土地利用密度が、市内商業地平均60.1万円/坪を上回る価格水準と整合します。

2026年路線価の上彦名字本田井堀内254番3は、新三郷駅から約30分の県道沿いにあり、自動車販売会社や小売店が多い路線商業地域です。30.4万円/坪という価格は、駅近型の中央とは異なる郊外側の沿道商業という位置づけを反映しています。商業地でも、駅前集積と自動車交通を前提とする沿道立地では価格帯が異なります。

2026年路線価の新三郷ららシティ1丁目177番150は、新三郷駅から約15分で、中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な新三郷ららシティの住宅地域です。39.1万円/坪、前年比+3.4%で、市内住宅地平均を上回ります。農地や作業所が混在する地域とは異なり、住宅利用を中心とした街並みであることが相対的な価格水準の背景として読み取れます。

調査年が異なる参考比較ですが、2025年住宅地の三郷市平均は32.0万円/坪、埼玉県平均は40.3万円/坪でした。三郷市全体は県平均を下回る一方、2026年路線価では中央や新三郷ららシティに市平均を上回る地点があり、市内にも価格帯の幅があります。

区平均は実態を反映しているか

2026年路線価の住宅地平均は前年比+1.7%で、同じ17地点を追った前年比も+1.7%と一致しています。17地点のうち16地点が上昇し、1地点が横ばいで、中央値は前年比+1.2%でした。さらに変化率の中央50%は前年比+0.9%から+2.6%に収まっており、調査地点の入替による乖離も確認されません。このため、住宅地の平均変化率は地点群の実態を概ね反映しています。

商業地は継続3地点すべてが上昇し、中央値は前年比+3.5%、継続地点の平均は前年比+3.3%です。工業地も継続3地点すべてが上昇し、中央値は前年比+6.1%、継続地点の平均は前年比+4.9%です。両用途とも上昇方向は共通していますが、各3地点と少ないため、平均価格や変化率は限られた標準地の結果として読む必要があります。

したがって、住宅地については31.6万円/坪という価格平均よりも、前年比+1.7%という変化率のほうが市内の地点動向を安定的に表しています。価格水準は12.2万円/坪から45.0万円/坪まで差があり、市平均だけでは駅近・区画整理済み住宅地と農地・作業所混在地域の違いまでは表せません。

エリアの動き

三郷市では、三郷インターA地区地区計画が平成16年3月30日付の三郷市告示第115号、三郷インター南地区地区計画が平成29年3月31日付の三郷市告示第102号で設定されています。名称から、いずれもインター周辺を対象とする地区計画として位置づけられますが、入力された事実から個別の地価への影響は判断できません。

また、新三郷ららシティ地区地区計画は平成19年8月14日付の三郷市告示第311号で設定されています。2026年路線価の新三郷ららシティ1丁目177番150がある新三郷ららシティと同名の地区計画であり、このエリアが計画の対象として定められていることを示す事実です。

• 各標準地の価格は当該地点の路線価であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 商業地と工業地の2026年平均は各3地点による参考値です。
• 2025年地価調査の数値は調査年と調査種別が異なるため、2026年路線価との直接比較には用いていません。
• 埼玉県との比較は2025年住宅地の参考集計です。
• 価格は坪単価に換算し、前年比は小数第1位に丸めています。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。