鶴ケ島市 土地相場・坪単価（固定資産税評価額）

2026年鶴ケ島市固定資産税評価額、住宅地の緩やかな上昇と駅周辺・郊外の価格差

本ページの固定資産税評価額は公示地価の7割として表示しています。

2026年固定資産税評価額の鶴ケ島市平均は、住宅地が23.1万円/坪で前年比+0.7%、商業地が60.6万円/坪です。住宅地では若葉1丁目13番2が43.5万円/坪まで上昇する一方、農家住宅が並ぶ大字町屋字持家121番2外は4.7万円/坪で横ばいとなり、街並みや土地利用による価格差が鮮明です。住宅地12地点のうち9地点が上昇し、市平均と継続地点の前年比はいずれも+0.7%で一致しているため、平均は地点の実態をおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年固定資産税評価額の鶴ケ島市平均は、住宅地12地点が23.1万円/坪、商業地1地点が60.6万円/坪です。商業地は1地点のみの参考値ですが、住宅地より高い価格帯にあり、用途による水準差が表れています。

住宅地の前年比は中央値が+0.8%で、第1四分位が+0.1%、第3四分位が+1.0%です。地点間の上昇率は比較的一様であり、一部だけが突出するというより、市内の住宅地が緩やかな変化を共有している状況と解釈できます。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、固定資産税評価額の住宅地平均は前年比+0.7%です。地点別では、若葉1丁目13番2が43.5万円/坪で前年比+1.6%、富士見4丁目12番10が30.3万円/坪で前年比+1.5%、脚折町5丁目11番6外が20.0万円/坪で前年比+1.0%となりました。駅に近い住宅地から駅から距離のある住宅地まで、複数の立地で上昇が確認できます。

一方、上昇率が小さい地点は、大字町屋字持家121番2外の4.7万円/坪、新町4丁目5番16の13.8万円/坪、大字下新田字羽折631番20の21.4万円/坪で、いずれも前年比+0.0%です。価格帯が異なる複数地点で横ばいが見られるため、変化の幅には立地ごとの差があります。

町丁目別では、調査年が異なる参考比較として、2025年の脚折町の住宅地6地点が24.6万円/坪、前年比+1.4%です。地点数が限られるため町丁目全体への一般化は避ける必要がありますが、同町内でも住宅地の上昇が確認されています。

変化の要因

2026年固定資産税評価額の住宅地では、若葉駅から約5分の若葉1丁目13番2が43.5万円/坪である一方、西大家駅から約5分の大字町屋字持家121番2外は4.7万円/坪です。同じ駅徒歩時間帯でも、前者は区画整然とした一般住宅地域、後者は農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、駅距離だけでなく街並みや土地利用の違いが価格水準と対応しています。

用途別では、2026年固定資産税評価額の住宅地平均が23.1万円/坪なのに対し、若葉駅前の若葉1丁目2番3は商業地として60.6万円/坪です。同地点は中層の店舗兼共同住宅などが建ち並ぶ駅前商業地域で、容積率400%の土地利用が想定されています。住宅地とは用途が異なりますが、市内の価格帯が駅前商業地と住宅地で明確に分かれていることを示します。

2025年地価調査では、住宅地4地点の平均が19.4万円/坪です。同じ地価調査内では、大字上広谷字神明244番10が25.7万円/坪で、小規模一般住宅が並ぶ住宅地域に位置する一方、農家住宅と一般住宅が見られる大字太田ケ谷字新井507番1外は5.4万円/坪です。また、大字上広谷字在家173番3の商業地は43.0万円/坪、倉庫や事業所が集積する三ツ木新町2丁目5番23外の工業地は18.0万円/坪です。調査種別と調査年をそろえて見ると、住宅地内部の街並みに加え、商業・工業という用途の違いも価格差として表れています。

注目地点

2026年固定資産税評価額の若葉1丁目13番2は、若葉駅から約5分の若葉にあり、一般住宅を中心とする区画整然とした住宅地域です。43.5万円/坪、前年比+1.6%という水準は、市の住宅地平均23.1万円/坪を上回ります。駅に近い住宅地であることに加え、整った街区と一般住宅中心の土地利用が、市内での相対的な高さを読み解く手掛かりです。

2026年固定資産税評価額の大字町屋字持家121番2外は、西大家駅から約5分ですが、周辺は農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域です。4.7万円/坪、前年比+0.0%であり、駅までの時間が近い若葉1丁目13番2とは大きな価格差があります。これは徒歩時間だけでは市内の価格差を説明できず、大字町屋字持家の土地利用や住宅形態も重要であることを示します。

2026年固定資産税評価額の大字上広谷字北精進62番56は、鶴ケ島駅から約8分の大字上広谷字北精進にあります。一般住宅のほか駐車場なども見られる既成住宅地域で、28.0万円/坪、前年比+0.8%です。市の住宅地平均を上回る一方、駅近くの区画整然とした若葉ほどの水準ではなく、既成住宅地としての中間的な位置づけが価格に表れています。

2026年固定資産税評価額の脚折町5丁目11番6外は、若葉駅から約17分の脚折町にあり、一般住宅などが建ち並ぶ区画整然とした住宅地域です。20.0万円/坪、前年比+1.0%で、市の住宅地平均を下回ります。整った住宅地でありながら駅から一定の距離があるため、若葉駅近接地との価格帯の違いを確認できる地点です。

2026年固定資産税評価額の大字脚折字池ノ台1428番59は、若葉駅から約15分の大字脚折字池ノ台に位置します。一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、21.2万円/坪、前年比+0.8%です。市の住宅地平均に近いもののやや低く、駅前側と郊外側の中間にある住宅地の価格水準を示しています。

区平均は実態を反映しているか

2026年固定資産税評価額の住宅地では、市平均の前年比が+0.7%、前年から継続する12地点の前年比も+0.7%で、差はありません。さらに、12地点のうち9地点が上昇、3地点が横ばいで、中央値は+0.8%です。平均と継続地点の変化が一致し、中央値も近いことから、住宅地平均は個別地点の実態をおおむね反映していると判断できます。

商業地は1地点のみで、その継続地点は前年比+1.5%です。上昇は確認できますが、1地点の動きであるため、市内商業地全体を代表する値としてではなく、若葉駅前の当該地点に関する参考値として捉える必要があります。

エリアの動き

鶴ヶ島市では「鶴ヶ島東急セレクトタウン地区」の地区計画が決定済みです。また、川越市では「笠幡東前原地区地区計画」と「霞ケ関駅北口周辺地区地区計画」が決定済みです。前者は鶴ヶ島市内、後者2件は市外の川越市に位置する都市計画上の動きであり、固定資産税評価額との因果関係を示すものではありません。

• 価格は各調査地点の固定資産税評価額または地価調査価格であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 固定資産税評価額と地価調査は調査時点が異なるため、価格や前年比は同じ調査種別内で比較しています。
• 商業地の2026年固定資産税評価額は1地点のみの参考値です。
• 2025年の脚折町の集計は6地点に基づく参考値です。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき7割換算したものを参考に作成しています。