柏市 土地相場・坪単価（固定資産税評価額）

柏市の2026年固定資産税評価額にみる駅近と郊外の価格差

本ページの固定資産税評価額は公示地価の7割として表示しています。

2026年固定資産税評価額の柏市平均は、住宅地32.4万円/坪、商業地136万円/坪、工業地36.7万円/坪です。住宅地は前年比+4.9%、商業地は前年比+4.5%となり、住宅地では豊四季1010番5の前年比+9.5%が目立ちます。一方、駅近の区画整理中住宅地と農家住宅地域、中心商業地域と郊外路線商業地域では価格差が大きく、市平均は継続地点の動きと整合するものの、個別地点を見る際には立地や用途の違いを踏まえる必要があります。

今年の相場概況

2026年固定資産税評価額の柏市平均は、住宅地が76地点で32.4万円/坪、商業地が13地点で136万円/坪、工業地が4地点で36.7万円/坪です。商業地は住宅地の4倍を超える水準であり、駅前を中心とする商業集積と市内各地の住宅地域を同じ平均で捉えられないことが分かります。

前年比の分布は中央値が+4.7%、第1四分位が+3.2%、第3四分位が+6.6%で、中央50%の幅は3.4ポイントです。上昇率のばらつきは中程度で、市全体として上昇しながらも、駅への距離や街並みが異なる地点間では動きに差があります。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、住宅地平均は前年比+4.9%、商業地平均は前年比+4.5%です。住宅地では豊四季1010番5が46.3万円/坪、前年比+9.5%、泉町766番90が84.5万円/坪、前年比+9.0%、松葉町6丁目39番8が40.5万円/坪、前年比+8.6%となり、平均を上回る上昇率が複数の住宅地域で確認できます。

上昇率が小さい住宅地点は、名戸ケ谷字東小橋764番1外が9.3万円/坪、前年比+0.5%、岩井字坂台181番2外が5.1万円/坪、前年比+0.5%、藤ケ谷新田字宮後118番9が5.2万円/坪、前年比+0.9%です。いずれも前年比はプラスですが、上昇率には駅近住宅地などとの差があります。

町丁目の2025年参考集計では、商業地の柏が7地点で197万円/坪、前年比+5.0%、住宅地の千代田が6地点で67.8万円/坪、前年比+4.9%です。調査年が異なる参考比較であり、地点数も限られるため、2026年固定資産税評価額の市平均とは直接比較せず、エリアの価格帯を把握する補助材料として見るのが適切です。

変化の要因

2026年固定資産税評価額の住宅地では、柏の葉キャンパス駅から約6分の若柴字原山277番7が102万円/坪、前年比+6.8%である一方、我孫子駅から約50分の岩井字坂台181番2外は5.1万円/坪、前年比+0.5%です。区画整理中で高層共同住宅が見られる駅近住宅地と、分譲住宅地に近い農家住宅地域という立地・街並みの違いが、価格水準の大きな差と整合しています。

同じ2026年固定資産税評価額の商業地では、柏駅から約2分の柏1丁目820番16外が458万円/坪、前年比+5.1%です。これに対し、同駅から約65分に位置し、大中規模店舗が国道沿いに並ぶ風早1丁目3番4外は20.9万円/坪、前年比+3.0%です。中心的な駅前商業地域と、自動車交通を前提とする郊外路線商業地域の違いが、商業地内の価格帯を分けています。

2025年地価調査を同じ調査種別内で見ると、住宅地平均は29.7万円/坪、前年比+4.9%です。若柴字カハサワ261番8外は81.9万円/坪、前年比+11.0%である一方、泉字南1426番は4.4万円/坪、前年比+0.5%です。商業地平均は124万円/坪、前年比+6.0%の参考値で、末広町826番41は287万円/坪、前年比+4.8%、十余二字庚塚276番37外は37.0万円/坪、前年比+3.1%の参考値です。固定資産税評価額と地価調査を混在させずに見ても、駅前・駅近地域と郊外側の価格差が確認できます。

2026年固定資産税評価額の住宅地76地点を対象とした回帰では、徒歩時間が1%長い地点ほど価格が+2.5%低い関係が示され、決定係数は0.388です。駅距離と価格には緩い勾配の関係がありますが、説明力は限定的であり、用途、街並み、道路条件などを含む因果関係を示すものではありません。

注目地点

2026年固定資産税評価額の若柴字原山277番7は、若柴字原山にある区画整理中の住宅地域です。高層共同住宅が見られ、柏の葉キャンパス駅から約6分という徒歩圏に位置します。102万円/坪、前年比+6.8%という水準は、住宅地平均32.4万円/坪を大きく上回っており、駅への近さと共同住宅を含む土地利用の密度が高い街並みに対応した価格帯です。

2026年固定資産税評価額の岩井字坂台181番2外は、岩井字坂台の農家住宅地域にあり、新興の分譲住宅地に近接しています。最寄りの我孫子駅から約50分で、駅近住宅地とは交通条件が異なります。5.1万円/坪、前年比+0.5%という価格水準は、農家住宅を中心とする郊外側の土地利用と整合しており、当該地点が市平均を大きく下回る背景を示しています。

2026年固定資産税評価額の柏1丁目820番16外は、柏の中心的商業地域にあり、柏駅から約2分です。中高層の店舗ビルなどが建ち並び、容積率600%の土地利用が設定された場所で、458万円/坪、前年比+5.1%となっています。商業地平均136万円/坪を大きく上回るのは、駅前に近い商業集積と高度利用が重なる立地に対応したものです。

2026年固定資産税評価額の風早1丁目3番4外は、風早にある郊外路線商業地域です。柏駅から約65分と駅前商業地域から離れ、幅員25mの国道沿いに大中規模店舗が並ぶ街並みです。20.9万円/坪、前年比+3.0%という水準は、歩行者中心の駅前商業地ではなく、幹線道路沿いに展開する商業地としての位置づけを反映しています。

2026年固定資産税評価額の豊四季1010番5は、豊四季の区画整然とした住宅地域にあり、豊四季駅から約3分です。一般住宅が建ち並ぶ徒歩圏の住宅地で、46.3万円/坪、前年比+9.5%となっています。住宅地平均より高い価格水準に加え、市内で上昇率が大きい地点であり、駅への近さと整った住宅地の街並みが価格帯の相対的な高さと整合しています。

調査年が異なる参考比較では、2025年の柏市住宅地平均は33.0万円/坪で、千葉県平均30.8万円/坪を上回っています。ただし、市内には駅近の高層共同住宅地域から農家住宅地域まで幅広い立地が含まれるため、この親エリア比較だけで個別地点の水準を説明することはできません。

区平均は実態を反映しているか

2026年固定資産税評価額の住宅地は、市平均が前年比+4.9%で、継続比較できる75地点の前年比も+4.9%です。小数第1位で一致し、75地点すべてが上昇、中央値も+4.6%であるため、市平均は継続地点の実態と整合しています。ただし、地点別には前年比+0.5%から+9.5%まで差があり、市平均がすべての住宅地域の動きを一様に示すわけではありません。

商業地は、市平均と継続比較できる13地点の前年比がともに+4.5%で、13地点すべてが上昇し、中央値は+4.6%です。平均と中央値が近く、地点構成による見かけ上の乖離も確認されないため、商業地平均も全体の動きを代表していると判断できます。一方、458万円/坪の中心商業地域と20.9万円/坪の郊外路線商業地域が併存しており、価格水準の代表値としては個別立地との差に注意が必要です。

工業地は継続比較できる4地点すべてが上昇し、前年比の中央値は+7.7%、継続地点全体では+7.9%です。工業地は4地点に限られるため、住宅地や商業地よりも個別地点の影響を受けやすく、36.7万円/坪という平均価格は参考的に捉える必要があります。

エリアの動き

柏市に隣接する流山市では、「おおたかの森HITOKIWA地区地区計画」「野々下はやぶさの森地区地区計画」「パレットコート松ケ丘地区地区計画」の3件が決定済みです。いずれも柏市内ではなく流山市内の地区計画であり、柏市の固定資産税評価額との因果関係を示す情報ではありません。隣接自治体における土地利用ルールの動きとして、空間的な位置関係を踏まえて確認する事実です。

• 価格は各標準地の固定資産税評価額または基準地の地価調査価格であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 固定資産税評価額と地価調査は調査時点が異なるため、価格、前年比、最高・最低の比較は同じ調査種別内で行っています。
• 2025年の町丁目別集計と駅別集計は地点数が限られるものを含むため、参考値として扱っています。
• 工業地の平均価格は4地点による集計のため、参考的な水準です。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき7割換算したものを参考に作成しています。