流山市 土地相場・坪単価（固定資産税評価額）

流山市の固定資産税評価額にみる駅前と郊外住宅地の価格差

本ページの固定資産税評価額は公示地価の7割として表示しています。

2026年固定資産税評価額の流山市平均は、住宅地が43.8万円/坪、商業地が100万円/坪です。前年比は住宅地が+11.6%、商業地が参考値で+11.3%となり、継続地点の動きとも一致しています。一方、住宅地では流山おおたかの森駅に近い地点が99.0万円/坪、畑の多い郊外側の地点が12.2万円/坪となるなど、立地による価格差は明確です。市平均は全体の変化を反映していますが、個別地点を読む際は駅との距離や街並みも併せて確認する必要があります。

今年の相場概況

2026年固定資産税評価額の市平均は、住宅地26地点が43.8万円/坪、商業地5地点が100万円/坪です。商業地は住宅地の2倍を超える水準であり、駅前商業地域と市内各地の住宅地域では価格帯が大きく異なります。

前年比の地点分布は中央値が+11.8%、中央50%が+10.6%から+13.1%の範囲で、ばらつきは中程度です。多くの地点が10%台前半に集まる一方、郊外側の住宅地などには伸びが小さい地点もあり、市内一律の相場ではありません。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、固定資産税評価額の住宅地平均は前年比+11.6%、商業地平均は参考値で前年比+11.3%です。住宅地では美田69番283が36.3万円/坪、前年比+15.9%、東初石2丁目160番2が44.0万円/坪、前年比+15.8%、西初石4丁目369番29が48.9万円/坪、前年比+15.6%となり、市平均より高い伸びを示しました。

上昇率が小さい地点では、上貝塚字稲荷内57番2が12.2万円/坪、前年比+0.9%、松ケ丘2丁目330番20が39.5万円/坪、前年比+8.8%です。いずれも前年比はプラスですが、地点ごとの上昇幅には差があります。

町丁目の参考集計では、2025年の平和台の住宅地5地点が45.4万円/坪、前年比+13.3%です。地点数が限られるため市内全体を代表する値ではありませんが、町丁目単位でも10%を超える変化が確認できます。

変化の要因

2026年固定資産税評価額の住宅地では、おおたかの森南1丁目9番16が99.0万円/坪、前年比+13.6%であるのに対し、上貝塚字稲荷内57番2は12.2万円/坪、前年比+0.9%です。前者は流山おおたかの森駅から約6分の区画整然とした住宅地域、後者は初石駅から約18分で畑が多く、一般住宅と農家住宅が見られる地域です。同じ住宅地でも、駅との距離や市街地の整備状況が異なる地点で価格水準と変化率に大きな幅があります。

商業地では、おおたかの森東1丁目5番1が250万円/坪、参考値で前年比+8.3%、流山2丁目297番2外が39.5万円/坪、参考値で前年比+12.3%です。前者は中高層ビルや低層店舗が多い駅前商業地域、後者は店舗兼住宅や共同住宅が並ぶ県道沿いの路線商業地域です。価格水準の差からは、同じ商業地でも駅前集積型と沿道・住商混在型で性格が異なることが読み取れます。

町丁目別では、美田、東初石、西初石の住宅地点で前年比+15%台が確認されました。一方、上貝塚字稲荷内では前年比+0.9%の地点があります。市内の変化は特定の価格帯だけに限られず、区画整然とした住宅地と農地が残る住宅地の双方を含みながら、上昇幅には差が生じています。

2025年地価調査を同じ調査種別内で見ると、住宅地平均は48.5万円/坪、前年比+10.8%です。住宅地はおおたかの森南1丁目27番3が99.5万円/坪、前年比+13.7%、駒木台225番7が11.2万円/坪、前年比+1.0%でした。商業地は3地点平均が151万円/坪、工業地は1地点が47.0万円/坪です。固定資産税評価額とは調査年と調査種別が異なる参考比較ですが、地価調査でも駅周辺の整備された市街地と農地を含む郊外側で価格差が確認できます。

注目地点

2025年住宅地の参考集計では、流山市が43.7万円/坪、千葉県が30.8万円/坪です。この市内でも、以下の2026年固定資産税評価額地点は駅前、路線商業地、郊外住宅地という立地の違いによって水準が分かれています。

おおたかの森南1丁目9番16は、流山おおたかの森駅から約6分のおおたかの森南にあり、一般住宅が並ぶ区画整然とした住宅地域です。2026年固定資産税評価額は99.0万円/坪、前年比+13.6%で、同年の市住宅地平均43.8万円/坪を大きく上回ります。駅に近い整備された住宅地という位置づけが、農地混在地域や駅から離れた住宅地との価格差として表れています。

上貝塚字稲荷内57番2は、初石駅から約18分の上貝塚字稲荷内に位置します。一般住宅と農家住宅が見られ、畑が多い住宅地域であるため、駅近の区画整然とした住宅地とは周辺環境が異なります。2026年固定資産税評価額は12.2万円/坪、前年比+0.9%であり、郊外側の農地混在という地域性が市内での低い価格水準を読み解く手掛かりになります。

おおたかの森東1丁目5番1は、流山おおたかの森駅から約3分のおおたかの森東にある駅前商業地域です。中高層ビルと低層店舗が多く、容積率400%の土地利用が認められるため、近隣の住宅地域より商業集積を前提とした立地です。2026年固定資産税評価額は250万円/坪、前年比は参考値で+8.3%であり、駅前商業地として市内でも高い価格帯に位置します。

流山2丁目297番2外は、流山駅から約2分の流山にあり、店舗兼住宅や共同住宅が並ぶ県道沿いの路線商業地域です。駅に近いものの、街並みは中高層ビル中心の駅前商業地ではなく、住宅機能を含む沿道型です。2026年固定資産税評価額は39.5万円/坪、前年比は参考値で+12.3%であり、おおたかの森東1丁目5番1との価格差には、商業地としての周辺用途の違いが表れています。

美田69番283は、流山おおたかの森駅から約20分の美田に位置する、一般住宅が多い区画整然とした住宅地域です。2026年固定資産税評価額は36.3万円/坪と市住宅地平均を下回る一方、前年比は+15.9%です。同じ駅を最寄りとするおおたかの森南1丁目9番16より駅から離れているため価格水準は低いものの、農地が多い上貝塚字稲荷内57番2とは異なり、整った住宅地として中間的な価格帯を形成しています。

区平均は実態を反映しているか

2026年固定資産税評価額の住宅地は、市平均の前年比+11.6%に対して、同じ26地点を継続比較した前年比も+11.6%です。26地点すべてが上昇し、中央値は+11.8%、中央50%は+10.6%から+13.1%に収まっています。平均と継続地点の変化が一致し、地点の入替による影響も0.0ポイントであるため、住宅地平均は市内の中心的な動きを反映していると判断できます。

商業地も、市平均の前年比+11.3%と継続5地点の前年比+11.3%が一致し、5地点すべてが上昇しています。中央値は+12.3%で、平均値は参考値ですが、継続地点の方向性とは整合しています。

ただし、住宅地には美田69番283の前年比+15.9%と上貝塚字稲荷内57番2の前年比+0.9%が併存し、価格も99.0万円/坪から12.2万円/坪まで幅があります。したがって、市平均は全体の前年比を把握する指標として有効ですが、個別地域の価格水準まで代表するものではなく、駅距離や街並みを分けて確認する必要があります。

エリアの動き

流山市では、「江戸川台東1丁目地区地区計画」「オークタウン江戸川台地区地区計画」「江戸川台東2丁目地区地区計画」が決定済みの地区計画として確認されています。名称上、3件はいずれも江戸川台東または江戸川台を対象とし、江戸川台駅周辺の空間的文脈を持つ計画です。

これらは地区計画が存在するという事実を示すものであり、今回の地点価格や前年比への寄与を示す数値はありません。そのため、地価変化の原因とは結び付けず、江戸川台周辺の土地利用に関する制度上の動きとして位置づけます。

• 商業地の2026年固定資産税評価額平均と各地点の前年比は、地点数が5地点のため参考値です。
• 2025年の町丁目・駅別集計は、2026年固定資産税評価額とは調査年が異なる参考情報です。
• 地価調査の数値は固定資産税評価額と調査年・調査種別が異なるため、それぞれ同じ調査種別内で比較しています。
• 標準地の価格は当該地点の固定資産税評価額であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 地区計画は決定の事実のみを記載し、価格への影響や将来動向は評価していません。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき7割換算したものを参考に作成しています。