小諸市 土地相場・坪単価（公示地価）

2026年小諸市公示地価の用途別相場と地点ごとの動き

2026年公示地価の小諸市平均は、住宅地7.7万円/坪、商業地12.4万円/坪、工業地3.5万円/坪です。継続する公示地価4地点はいずれも前年を上回り、住宅地では小諸駅に近い古城2丁目344番3が8.6万円/坪、東小諸駅側の御幸町1丁目1391番3が6.7万円/坪となりました。ただし、用途ごとの対象は1～2地点に限られるため、市平均は各地点の動きを示す一方、小諸市全域の多様な立地を代表する相場としては参考値と捉える必要があります。

今年の相場概況

2026年公示地価の小諸市平均は、住宅地が2地点で7.7万円/坪、商業地が1地点で12.4万円/坪、工業地が1地点で3.5万円/坪です。用途間では商業地が最も高く、住宅地、工業地の順となっていますが、いずれも少数地点による参考値です。

内訳を見ると、住宅地は古城の古城2丁目344番3が8.6万円/坪、御幸町の御幸町1丁目1391番3が6.7万円/坪です。商業地は相生町の相生町2丁目113番2が12.4万円/坪、工業地は大字市字土橋の大字市字土橋913番2が3.5万円/坪です。中心商業地域、既成住宅地域、工業団地という用途と街並みの違いが、価格帯の明確な分かれ方と併存しています。

前年比で見る変化

2025年から2026年への公示地価の変化を見ると、古城2丁目344番3は前年比+1.2%、御幸町1丁目1391番3は前年比+0.5%、相生町2丁目113番2は前年比+1.1%、大字市字土橋913番2は前年比+1.9%です。住宅地、商業地、工業地の各継続地点で前年を上回っています。

価格水準と上昇率は必ずしも同じ順序ではありません。2026年公示地価で最も価格水準が高い相生町の商業地点は前年比+1.1%である一方、3.5万円/坪の工業地点は前年比+1.9%です。このため、今年の変化は価格の高い中心部だけに限られず、用途ごとに異なる水準で確認できます。

変化の要因

2026年公示地価の住宅地では、小諸駅から約4分の古城2丁目344番3が8.6万円/坪、東小諸駅から約10分の御幸町1丁目1391番3が6.7万円/坪です。古城は住宅、アパート、医院などが混在する既成住宅地域、御幸町は中規模一般住宅が多い既成住宅地域であり、駅との距離感や周辺用途の違いを伴って1.9万円/坪の価格差があります。

同じ2026年公示地価では、小諸駅から約3分の相生町2丁目113番2が12.4万円/坪です。中低層の小売店舗などが並ぶ中心商業地域で、住宅地平均7.7万円/坪より高い水準です。一方、美里駅から約7分の大字市字土橋913番2は、中規模の工場や営業所が並ぶ工業団地で3.5万円/坪となり、用途の違いに対応した価格帯が表れています。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では住宅地平均が6.4万円/坪です。小諸駅から約9分の田町1丁目288番21は7.2万円/坪、同駅から約42分の大字加増字濁沢1060番61は5.1万円/坪でした。また、商業地平均は8.3万円/坪で、国道沿いの南町2丁目2432番1が8.8万円/坪、丙字青木442番15が7.8万円/坪です。同じ調査種別の中でも、駅との距離や中心商業地域、路線商業地域、分譲住宅地域といった立地条件に応じて水準が分かれています。

注目地点

2026年公示地価の古城2丁目344番3は、住宅、アパート、医院などが混在する古城の既成住宅地域にあります。小諸駅から約4分という近さを持ち、8.6万円/坪は市の住宅地平均7.7万円/坪を上回ります。住宅用途だけに特化しない街並みと駅に近い位置が、同じ公示地価の御幸町より高い価格水準と併存しています。なお、小諸市の2026年公示地価の住宅地平均7.7万円/坪は、長野県平均13.2万円/坪を下回ります。

2026年公示地価の御幸町1丁目1391番3は、中規模一般住宅が多い御幸町の既成住宅地域です。最寄りの東小諸駅から約10分で、6.7万円/坪は市の住宅地平均7.7万円/坪を下回ります。小諸駅に近く複数用途が混在する古城とは異なり、一般住宅を中心とする街並みであることが、区内での相対的な位置を考える際の文脈になります。

2026年公示地価の大字市字土橋913番2は、美里駅から約7分の工業団地にあり、中規模の工場や営業所などが並びます。3.5万円/坪という水準は、住宅地や商業地とは用途が異なるため、直接的な高低比較よりも工業地として捉える必要があります。2,323㎡の画地と幅9.2mの市道に面する条件も、住宅地点とは異なる土地利用の文脈を示しています。

2025年地価調査の田町1丁目288番21は、田町の緩傾斜地に中規模一般住宅が並ぶ住宅地域です。小諸駅から約9分で、当該地点の7.2万円/坪は同じ2025年地価調査の住宅地平均6.4万円/坪を上回ります。駅から大きく離れていない既成住宅地という位置づけが、郊外側の加増字濁沢より高い価格帯と併存しています。

2025年地価調査の大字加増字濁沢1060番61は、中規模一般住宅やアパートが並ぶ、区画の整った大字加増字濁沢の分譲住宅地域です。小諸駅から約42分と距離があり、5.1万円/坪は同じ地価調査の住宅地平均6.4万円/坪を下回ります。整然とした住宅地である一方、小諸駅周辺から離れた立地であることが、田町との価格帯の違いを読み解く際の要点です。

区平均は実態を反映しているか

2026年公示地価の住宅地では、継続する2地点がともに上昇し、前年比の中央値と継続地点平均はいずれも前年比+0.9%です。商業地は1地点が前年比+1.1%、工業地は1地点が前年比+1.9%でした。したがって、各用途で前年を上回ったという方向性は市平均の背景にある地点の実態と整合しています。

ただし、住宅地平均7.7万円/坪は2地点、商業地平均12.4万円/坪と工業地平均3.5万円/坪は各1地点によるものです。特に商業地と工業地は単一地点の価格がそのまま用途別平均となるため、市内全域の価格分布を代表するとは限りません。住宅地も古城と御幸町という異なる既成住宅地域の2地点に限られ、郊外の分譲住宅地などは2026年公示地価平均に含まれていません。

参考として、2025年地価調査では住宅地3地点のうち2地点が上昇、1地点が横ばいで、継続地点平均は前年比+0.6%、中央値は前年比+0.5%です。商業地2地点では1地点が上昇、1地点が横ばいで、継続地点平均と中央値はいずれも前年比+0.2%です。公示地価と地価調査の双方で下落を伴わない動きが確認できますが、地点数が少なく調査年も異なるため、市平均は方向性を確認する指標としては有効でも、小諸市全域の一律な相場を示すものではありません。

エリアの動き

国土交通省の不動産情報ライブラリには、佐久市を所在地とする決定済みの地区計画地区が記録されています。所在地は小諸市外であるため、小諸市内の地価変化の要因としては扱わず、周辺都市圏における都市計画上の動きとして位置づける必要があります。

• 2026年の数値は公示地価、2025年の数値は地価調査として区別して記載しています。
• 用途別平均は対象地点が1～2地点と少ないため、参考値としてご覧ください。
• 各標準地の価格は当該地点の公示地価または地価調査価格であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 前年比は同じ調査種別の継続地点同士で比較しています。
• 都市計画の記録は佐久市を所在地とし、小諸市内の事実ではありません。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準地地点の評価額を参考に作成しています。