千曲市 土地相場・坪単価（公示地価）

屋代駅周辺と戸倉・上山田側で価格差が表れた2026年千曲市公示地価

2026年公示地価の千曲市平均は、住宅地が9.6万円/坪、商業地が13.1万円/坪です。継続地点では住宅地が前年比+0.0%でほぼ横ばい、商業地が前年比-0.2%となりました。屋代駅に近い大字桜堂字桜田では住宅地・商業地とも価格帯の上側に位置する一方、戸倉・上山田側や駅から離れた住宅地は相対的に低い水準です。地点分布からみると、住宅地の市平均は横ばい傾向をおおむね捉えていますが、商業地は小幅下落が中心です。

今年の相場概況

2026年公示地価の千曲市平均は、住宅地4地点が9.6万円/坪、商業地3地点が13.1万円/坪です。用途別では商業地が住宅地を3.5万円/坪上回り、店舗などが立地する駅前・幹線道路沿いと、一般住宅を中心とする地域の用途差が価格水準に表れています。

同じ2026年公示地価の地点を見ると、住宅地は大字桜堂字桜田424番1の13.3万円/坪から上山田温泉4丁目27番15の7.8万円/坪まで、商業地は大字桜堂字桜田523番38外の15.5万円/坪から大字戸倉字芝宮2185番1の9.8万円/坪まで幅があります。いずれの用途でも、屋代駅に近い桜堂側と、戸倉・上山田側や駅から離れた地点との間に価格差が確認できます。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて継続して調査された公示地価地点では、住宅地4地点の前年比が平均+0.0%、商業地3地点が平均-0.2%です。住宅地は全体としてほぼ横ばいですが、商業地は小幅な下落が中心となっています。

地点別では、2026年公示地価の住宅地で大字桜堂字桜田424番1が前年比+0.5%、上山田温泉4丁目27番15と大字八幡字唐臼2245番14が前年比+0.0%、大字戸倉字中町1816番が前年比-0.4%です。商業地では大字桜堂字桜田523番38外が前年比-0.4%、大字戸倉字芝宮2185番1が前年比-0.3%、大字桜堂字西沖361番1外が前年比+0.0%となり、上昇地点は確認されません。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では住宅地平均が9.4万円/坪、前年比-0.2%の参考値です。地点別では大字内川字堀田久保871番6が10.7万円/坪、前年比+1.5%である一方、大字上山田字東組376番1は6.0万円/坪、前年比-2.2%でした。公示地価の横ばい傾向と並べると、調査時点や対象地点によって変化の方向に差があることが分かります。

変化の要因

2026年公示地価の住宅地では、屋代駅から約7分の大字桜堂字桜田424番1が13.3万円/坪、前年比+0.5%です。一方、戸倉駅から約3分の大字戸倉字中町1816番は9.3万円/坪、前年比-0.4%、同駅から約35分の上山田温泉4丁目27番15は7.8万円/坪、前年比+0.0%です。また、屋代駅から約48分の大字八幡字唐臼2245番14は8.0万円/坪、前年比+0.0%でした。駅への近さだけで一律に決まるわけではないものの、屋代駅に近い既成住宅地域と、駅から離れた住宅地域との立地差が価格帯に表れています。

2026年公示地価の商業地では、屋代駅から約3分の駅前商業地域である大字桜堂字桜田523番38外が15.5万円/坪、前年比-0.4%です。同駅から約11分で小売店舗が多い準幹線沿いの大字桜堂字西沖361番1外は13.9万円/坪、前年比+0.0%です。これに対し、戸倉駅から約17分の幹線道路沿いにある大字戸倉字芝宮2185番1は9.8万円/坪、前年比-0.3%です。駅前商業、準幹線沿い、戸倉側の路線商業という立地と街並みの違いが、価格水準の差として確認できます。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査の住宅地では、農地も見られる大字内川字堀田久保871番6が前年比+1.5%、郊外住宅地の大字杭瀬下字見崎1107番1外と区画整然とした大字稲荷山字釜蓋1834番33が前年比+0.0%でした。一方、戸倉・上山田側では大字戸倉字石原田2074番2が前年比-0.4%、大字上山田字東組376番1が前年比-2.2%です。商業地では国道沿いの大字粟佐字獅子1537番3が15.0万円/坪、前年比-0.4%、店舗・工場・事務所が混在する大字鋳物師屋字側渕180番5が9.9万円/坪、前年比+0.0%であり、同じ路線商業でも周辺用途と価格帯に違いがあります。

注目地点

2026年公示地価の大字桜堂字桜田424番1は、屋代駅から約7分の、中規模一般住宅が多い既成住宅地域にあります。当該地点は13.3万円/坪、前年比+0.5%で、住宅地平均9.6万円/坪を上回ります。駅前商業地域に近接しながら住宅地としての街並みを形成している点が、千曲市内では相対的に高い価格水準と対応しています。

2026年公示地価の上山田温泉4丁目27番15は、一般住宅と共同住宅が混在する住宅地域で、戸倉駅から約35分です。当該地点は7.8万円/坪、前年比+0.0%で、住宅地平均を下回ります。戸倉駅周辺の住宅地よりも駅から距離があり、屋代駅近接の桜堂側とも立地条件が異なるため、市内住宅地の価格帯では低い側に位置しています。

2026年公示地価の大字桜堂字桜田523番38外は、屋代駅から約3分で、低層の専門店などが建ち並ぶ駅前商業地域です。当該地点は15.5万円/坪、前年比-0.4%で、商業地平均13.1万円/坪を上回ります。幅22mの県道に面し、容積率400%の商業地であることから、駅への近さと商業利用の集積が明確な地点です。ただし、価格水準が高い一方で、前年からは小幅に下落しています。

2026年公示地価の大字戸倉字芝宮2185番1は、飲食店や営業所などが多い幹線道路沿いの商業地域で、戸倉駅から約17分です。当該地点は9.8万円/坪、前年比-0.3%で、商業地平均を下回ります。駅前型の桜堂とは異なり、道路沿いの店舗・事業所利用を中心とする立地であり、同じ商業地でも駅前商業地域との性格の違いが価格差に表れています。

2026年公示地価の大字八幡字唐臼2245番14は、中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、屋代駅から約48分です。当該地点は8.0万円/坪、前年比+0.0%で、住宅地平均を下回ります。屋代駅に近い大字桜堂字桜田の住宅地とは距離感が大きく異なり、駅前商業との近接性よりも独立した住宅地としての性格が強いことが、相対的に低い価格水準と対応しています。

区平均は実態を反映しているか

2026年公示地価の住宅地平均は9.6万円/坪ですが、継続4地点の前年比は平均+0.0%、中央値も+0.0%です。内訳は上昇1地点、横ばい2地点、下落1地点で、特定の方向に大きく偏っていません。このため、市平均は住宅地で広く見られる横ばい傾向をおおむね反映しています。ただし、地点価格には13.3万円/坪から7.8万円/坪まで幅があり、平均価格だけでは屋代駅近接地と戸倉・上山田側の差を捉えきれません。

商業地平均は13.1万円/坪で、継続3地点の前年比は平均-0.2%、中央値-0.3%です。内訳は横ばい1地点、下落2地点となっており、小幅下落が中心という地点実態が確認できます。一方、価格は屋代駅前の15.5万円/坪、桜堂の準幹線沿いの13.9万円/坪、戸倉側の9.8万円/坪に分かれます。したがって、平均13.1万円/坪は市全体の中心的な水準を示す参考値ではあるものの、駅前商業と幹線道路沿い商業の双方を代表する単一の相場とはいえません。

住宅地・商業地とも調査地点数が限られるため、市平均は用途別の全体像をつかむ指標として使い、実際の地域差は個別地点の駅距離や周辺用途と合わせて確認するのが適切です。

• 2026年の用途別平均は、住宅地4地点、商業地3地点による参考値です。
• 各標準地の価格は当該地点の公示地価であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 2025年地価調査は2026年公示地価と調査年・調査種別が異なるため、参考比較として記載しています。
• 前年比は同じ調査種別の継続地点同士で比較しています。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 注記: 本解説は標準地地点の評価額を参考に作成しています。