浜松市中央区 固定資産税評価額の目安(公示地価等から推計)

浜松駅周辺と郊外で価格差が際立つ浜松市中央区の2026年固定資産税評価額の目安

本ページの固定資産税評価額は公示地価等の7割として当サイトが係数換算した推計・目安です。

2026年固定資産税評価額の目安の浜松市中央区は、住宅地が19.2万円/坪、商業地が34.1万円/坪、工業地が11.9万円/坪です。前年比は住宅地+0.5%、商業地+1.5%、工業地+1.5%で、浜松駅周辺の中央や鍛冶町では高い価格と上昇が確認できます。一方、村櫛町字保令や舘山寺町字阿原では低い価格帯と下落が続き、区内の立地差は明瞭です。用途別の区平均と継続地点の前年比はほぼ一致しており、区平均は全体の動きをおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年固定資産税評価額の目安の用途別平均は、住宅地61地点が19.2万円/坪、商業地32地点が34.1万円/坪、工業地7地点が11.9万円/坪です。商業地は住宅地の約1.8倍の水準であり、中心部の商業集積を含む地点構成が用途間の価格差として表れています。工業地は地点数が少ないため、11.9万円/坪は参考値として見る必要があります。

前年比の分布は中央値が+0.5%、第1四分位が+0.0%、第3四分位が+0.9%で、中央50%の幅は0.9ポイントです。多くの地点が横ばいから小幅上昇の範囲に集まる一方、浜松駅周辺の高価格地点と郊外側の低価格地点が併存しており、区平均だけでは捉えにくい立地差があります。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけた固定資産税評価額の目安の前年比は、住宅地が+0.5%、商業地が+1.5%、工業地が+1.5%です。用途別では商業地と工業地の上昇率が住宅地を上回りますが、工業地は7地点の参考値です。住宅地の参考集計では、2025年の幸が7地点で19.5万円/坪、前年比+0.5%となっており、地点数が限られるため町内全体を断定する値ではありません。

2026年固定資産税評価額の目安で上昇率が大きい地点は、鍛冶町320番18外が155万円/坪、前年比+4.9%、砂山町325番8外が106万円/坪、前年比+4.1%、板屋町102番13外が62.5万円/坪、前年比+4.1%です。いずれも商業地であり、上昇率の上位には中心部の高価格地点が並びます。

一方、2026年固定資産税評価額の目安では村櫛町字保令3854番2外が5.2万円/坪、前年比-1.8%、舞阪町舞阪字十王16番2が6.4万円/坪、前年比-1.4%、和地町字下之谷1494番が6.4万円/坪、前年比-1.1%です。住宅地でも中心部の上昇地点と郊外側の下落地点が併存しており、変化は一様ではありません。

変化の要因

2026年固定資産税評価額の目安の住宅地では、中央1丁目108番9外が77.3万円/坪、前年比+3.6%であるのに対し、村櫛町字保令3854番2外は5.2万円/坪、前年比-1.8%です。前者はマンションや官公署が見られる区画整理済みの地域、後者は一般住宅のほか空地も見られる地域であり、同じ住宅地でも市街地の形成状況と浜松駅からの距離感が価格水準の違いとして表れています。

2026年固定資産税評価額の目安の商業地では、鍛冶町320番18外が155万円/坪、前年比+4.9%である一方、舘山寺町字阿原2031番9は10.4万円/坪、前年比-1.1%です。中高層ビルや小売店舗が並ぶ中心的商業地域と、土産物店や飲食店が並ぶ観光商業地域では、商業地としての性格と中心駅への距離が大きく異なります。この内訳から、商業地平均34.1万円/坪の背後には幅広い価格帯があると分かります。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では住宅地平均が16.4万円/坪、前年比+0.3%、商業地平均が34.0万円/坪、前年比+1.4%です。同じ地価調査内では、住宅地の蜆塚3丁目19725番15外が31.0万円/坪、前年比+0.0%であるのに対し、遠州浜2丁目1717番23は4.0万円/坪、前年比-3.5%です。商業地では千歳町字後道71番1が85.6万円/坪、前年比+2.7%、舞阪町舞阪字仲町1976番1が7.5万円/坪、前年比-0.9%であり、固定資産税評価額の目安と同様に中心部と外縁部で価格帯や変化が分かれています。

注目地点

2026年固定資産税評価額の目安の中央1丁目108番9外は、浜松駅から約13分の中央にあり、マンションと官公署が見られる区画整理済みの住宅地域です。駅前直近ではないものの中心駅に近く、容積率300%の土地利用が可能な市街地型の環境です。77.3万円/坪、前年比+3.6%という水準は、低層住宅を中心とする郊外側とは異なる立地と街区構成を反映しています。

2026年固定資産税評価額の目安の村櫛町字保令3854番2外は、浜松駅から約213分という郊外側にあり、一般住宅のほか空地も見られる住宅地域です。5.2万円/坪、前年比-1.8%で、駅に近い区画整理済みの住宅地との差が大きくなっています。当該地点の価格は、住宅用途が共通していても、市街地の密度や中心駅との距離によって水準が大きく異なることを示します。

2026年固定資産税評価額の目安の鍛冶町320番18外は、浜松駅から約7分の鍛冶町に位置し、中高層ビルと小売店舗が建ち並ぶ中心的商業地域です。容積率600%の高密度な商業利用と駅への近さが重なる地点で、155万円/坪、前年比+4.9%となっています。区内の商業地平均34.1万円/坪を大きく上回る価格は、中心商業地としての土地利用環境と整合します。

2026年固定資産税評価額の目安の舘山寺町字阿原2031番9は、浜松駅から約188分の舘山寺町字阿原にあり、土産物店や飲食店が並ぶ観光商業地域です。中心駅周辺の中高層商業地とは異なり、郊外の観光商業という用途文脈を持ちます。10.4万円/坪、前年比-1.1%という水準からも、同じ商業地であっても中心市街地型と観光地型では価格形成が異なることが読み取れます。

2026年固定資産税評価額の目安の神田町字中畑136番6外は、浜松駅から約23分の神田町字中畑にあり、一般住宅のほか医院なども見られる住宅地域です。17.6万円/坪、前年比+0.8%で、住宅地平均19.2万円/坪に比較的近い水準です。駅前の高密度住宅地ほど高くなく、空地の見られる遠距離郊外ほど低くないことから、住宅を主体に生活関連用途が混在する中間的な市街地の位置づけが価格に表れています。

地域平均の見方

2026年固定資産税評価額の目安の住宅地は、区平均の前年比+0.5%と61の継続地点の前年比+0.5%が一致しています。内訳は上昇37地点、横ばい12地点、下落12地点で、中央値も+0.5%です。上昇地点が過半を占める一方で下落地点もあり、平均はすべての地点が同じ方向に動いたことを意味しませんが、住宅地全体の中心的な動きは適切に表しています。

商業地は区平均が前年比+1.5%、30の継続地点も前年比+1.5%で、差は丸め前でも0.01ポイントです。32地点の内訳は上昇26地点、横ばい3地点、下落1地点、中央値は+0.9%です。鍛冶町320番18外のような高い上昇率だけでなく、幅広い地点で上昇が確認できるため、商業地平均は地点実態と整合しています。

工業地は区平均と7の継続地点がともに前年比+1.5%で、7地点すべてが上昇し、中央値も+1.5%です。平均と地点の方向は一致していますが、地点数が少ないため参考値として扱う必要があります。総じて、用途別平均と継続地点の前年比に目立った乖離はなく、調査地点の構成変化による影響も確認されていないため、2026年固定資産税評価額の目安の区平均は実態をおおむね反映しています。

エリアの動き

浜松市では「蜆塚一丁目南部地区計画」「広沢二丁目3部地区計画」「浜松駅前旭・砂山地区計画」が決定済みです。名称から、蜆塚、広沢、浜松駅前の旭・砂山町に関係する地区計画であり、住宅地側と駅前側の双方に都市計画上の動きがあります。

これらは地区計画の決定という事実を示すもので、今回の固定資産税評価額の目安の変化との因果関係は確認できません。ただし、浜松駅周辺の高価格な商業地・住宅地と、既成住宅地を含む複数の空間で計画が定められている点は、区内の地域構成を理解するための文脈となります。

• 価格は各調査種別の標準地を集計した値で、個別の取引価格ではありません。
• 標準地の価格は当該地点の固定資産税評価額の目安であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 2025年地価調査の数値は調査年が異なる参考比較であり、2026年固定資産税評価額の目安とは直接比較していません。
• 工業地の前年比は7地点に基づくため参考値です。
• 地区計画については決定済みである事実のみを記載し、地価への影響は判断していません。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ(鑑定評価書・取引価格情報)
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき7割換算したものを参考に作成しています。