蒲郡市 土地相場・坪単価（固定資産税評価額）

蒲郡市の駅前と郊外で差が表れた2026年固定資産税評価額

本ページの固定資産税評価額は公示地価の7割として表示しています。

2026年固定資産税評価額の蒲郡市平均は、住宅地が14.6万円/坪、商業地が19.7万円/坪、工業地が10.8万円/坪です。住宅地は前年比-0.6%、商業地は参考値で前年比-0.1%となり、地点別では蒲郡駅周辺の上昇と西浦・大塚方面などの下落が併存しています。駅前商業地の神明町384番は30.5万円/坪、農家住宅が混在する五井町西郷29番1は7.8万円/坪で、立地と街並みによる価格差も明確です。実態検証では、住宅地・商業地とも市平均と継続地点の前年比が一致しており、平均は地点の動きをおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年固定資産税評価額の蒲郡市平均は、住宅地14地点が14.6万円/坪、商業地5地点が19.7万円/坪、工業地2地点が10.8万円/坪です。商業地は住宅地を5.1万円/坪上回っており、蒲郡駅前の商業地域を含むことが用途間の水準差として表れています。工業地は2地点による参考価格であり、市内全体の工業地を広く代表する値としては慎重に見る必要があります。

2026年固定資産税評価額の継続地点では、前年比の中央値が-0.3%、中央50%の範囲が前年比-1.4%から+0.1%です。変動は小幅なマイナスを中心に比較的まとまっており、市内一律の動きではないものの、全体として急激な変化より緩やかな変動が中心です。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけた固定資産税評価額の市平均は、住宅地が前年比-0.6%、商業地が参考値で前年比-0.1%です。住宅地では、2026年固定資産税評価額の新井町南290番と中央本町1804番1がともに前年比+1.0%となる一方、西浦町南稲生12番は前年比-3.0%、金平町大門10番6と大塚町下長尾12番7はともに前年比-2.0%です。蒲郡駅周辺の一部住宅地が上昇する一方、市西部・東部には下落地点も見られ、地域差を伴う変化です。

商業地では、2026年固定資産税評価額の神明町384番が参考値で前年比+0.8%となる一方、形原町計後家24番1は参考値で前年比-0.7%です。駅前商業地域と店舗・事務所・住宅が混在する商業地域で方向が分かれています。

別調査である2025年地価調査を2024年と比べると、住宅地平均は参考値で前年比-0.6%です。2025年地価調査の神明町16番4外は参考値で前年比+0.2%、西浦町神谷門戸44番1は参考値で前年比-3.6%でした。固定資産税評価額とは調査年・調査種別が異なるため直接比較はできませんが、地価調査でも蒲郡駅に近い地点と西浦方面で異なる動きが確認できます。

変化の要因

2026年固定資産税評価額の住宅地14地点は、上昇3地点、下落8地点、横ばい3地点です。上昇地点には、一般住宅とアパートなどが見られる新井町南290番と、区画整然とした住宅地域にある中央本町1804番1が含まれ、いずれも前年比+1.0%です。一方、漁港近くの既成住宅地域にある西浦町南稲生12番は前年比-3.0%、大塚町下長尾12番7は前年比-2.0%となっています。住宅地では、蒲郡駅周辺の一般住宅地と、市域の東西に位置する既成住宅地で変化の方向が分かれています。

2026年固定資産税評価額の商業地5地点は、上昇1地点、下落2地点、横ばい2地点です。蒲郡駅前の店舗・事務所ビルが多い神明町384番は前年比+0.8%であるのに対し、形原駅から約10分で店舗・事務所・住宅が混在する形原町計後家24番1は前年比-0.7%です。用途が同じ商業地でも、駅前商業地域と住宅を含む混在型商業地域では価格水準と変化に差があります。工業地2地点は上昇1地点、横ばい1地点で、継続地点の中央値は前年比+0.3%ですが、地点数が少ないため参考的な傾向です。

2025年地価調査では、住宅地7地点が上昇1地点、下落3地点、横ばい3地点で、継続地点の前年比は-0.6%です。商業地3地点は上昇1地点、下落1地点、横ばい1地点で、中央値は前年比+0.0%です。2025年地価調査の栄町144番は小売店舗や営業所が並ぶ商業地域、三谷町東前78番3は飲食店・店舗・住宅が混在する路線商業地域であり、同じ商業用途の中でも周辺構成が異なります。

注目地点

2026年固定資産税評価額の新井町南290番は、一般住宅にアパートなどが加わる新井町南の住宅地域です。蒲郡駅から約15分で、当該地点の21.7万円/坪は同年の住宅地平均14.6万円/坪を上回り、前年比+1.0%です。駅前そのものではないものの、市の中核駅から徒歩圏にあり、一般住宅と共同住宅が見られる住宅地という位置づけが相対的に高い価格水準と対応しています。

2026年固定資産税評価額の五井町西郷29番1は、農家住宅と一般住宅が混在する五井町西郷の既成住宅地域です。蒲郡駅から約38分と駅から離れ、当該地点は7.8万円/坪、前年比-1.2%です。同年の住宅地平均14.6万円/坪を下回っており、蒲郡駅徒歩圏の一般住宅地とは異なる郊外側の土地利用と距離感が価格帯の違いとして表れています。

2026年固定資産税評価額の神明町384番は、蒲郡駅から約1分の神明町にあり、中低層の店舗や事務所ビルが多い駅前商業地域です。容積率400%の商業地で、当該地点の30.5万円/坪は同年の商業地平均19.7万円/坪を上回り、前年比は参考値で+0.8%です。駅への近さと店舗・事務所が集まる用途構成から、市内商業地の中でも駅前性が強い地点と位置づけられます。

2026年固定資産税評価額の形原町計後家24番1は、形原駅から約10分の形原町計後家にあり、店舗、事務所、住宅が混在する商業地域です。当該地点は13.6万円/坪で、同年の商業地平均19.7万円/坪を下回り、前年比は参考値で-0.7%です。蒲郡駅前の神明町384番とは異なり、住宅も含む混在型の地域であることが、市内商業地における相対的な価格帯の違いとして確認できます。

2026年固定資産税評価額の西浦町南稲生12番は、漁家住宅などが混在する漁港近くの西浦町南稲生の既成住宅地域です。西浦駅から約10分ですが、当該地点は8.4万円/坪と同年の住宅地平均14.6万円/坪を下回り、前年比-3.0%です。駅からの徒歩時間だけではなく、漁港近くの既成住宅地という街並みや、市中心部から離れた西浦エリアとしての位置づけを併せて見る必要があります。

区平均は実態を反映しているか

2026年固定資産税評価額の住宅地では、市平均が前年比-0.6%で、同じ14継続地点の前年比も-0.6%と一致しています。地点別には上昇3地点、下落8地点、横ばい3地点で、中央値は前年比-0.3%です。平均と継続地点の差はなく、下落地点が過半を占めることから、市平均の小幅下落は住宅地の実態をおおむね反映しています。ただし、新井町南290番の前年比+1.0%から西浦町南稲生12番の前年比-3.0%まで幅があり、個別地域の動きまで平均だけで捉えることはできません。

2026年固定資産税評価額の商業地では、市平均と5継続地点の前年比がともに-0.1%です。上昇1地点、下落2地点、横ばい2地点で、中央値は前年比+0.0%となっています。平均と継続地点は整合していますが、5地点のみであり、神明町384番と形原町計後家24番1のように立地と用途構成の違いが大きいため、平均値は参考的に見るのが適切です。

2026年固定資産税評価額の工業地は2地点で、上昇1地点、横ばい1地点、継続地点の中央値は前年比+0.3%です。地点分布は下落を示していませんが、対象が少ないため、市内工業地全体の実態を代表するとの断定は避ける必要があります。

エリアの動き

蒲郡市では、柏原工業用地地区計画が2017年12月21日、水竹工業用地地区計画が2023年3月29日に設定されています。いずれも市内の工業用地に関する決定済みの地区計画であり、柏原・水竹という市内の個別エリアを対象とする都市計画上の動きです。

また、ラグーナ蒲郡地区計画は2017年10月3日に設定されています。これらは設定済みの地区計画という事実を示すものであり、今回の固定資産税評価額の変化との直接的な因果関係を示すものではありません。

• 各標準地の価格は当該地点の固定資産税評価額であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 商業地の平均前年比と一部地点の前年比は、地点数が少ないため参考値です。
• 工業地の平均価格と変動傾向は2地点に基づくため参考値です。
• 固定資産税評価額と地価調査は調査年・調査種別が異なるため、価格や前年比を直接比較していません。
• データの基準日は2026年1月1日です。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき7割換算したものを参考に作成しています。