大阪市東住吉区 路線価の目安(公示地価等から推計)

大阪市東住吉区の2026年路線価の目安、住宅地の上昇と地点差

本ページの路線価(相続税評価額)は公示地価等の8割として当サイトが係数換算した推計・目安です。

2026年路線価の目安の東住吉区平均は、住宅地が68.8万円/坪で前年比+4.7%、商業地が83.6万円/坪です。住宅地では山坂1丁目31番2など駅に近い地点が88.0万円/坪台となる一方、住道矢田4丁目30番10は25.0万円/坪で、立地や街並みによる差が見られます。住宅地の区平均と継続13地点の前年比はいずれも+4.7%で一致しており、平均は地点の実態と整合しています。商業地は2地点とも上昇していますが、地点数が少ないため参考として捉える必要があります。

今年の相場概況

2026年路線価の目安の区平均は、住宅地13地点が68.8万円/坪、商業地2地点が83.6万円/坪です。商業地は住宅地より14.8万円/坪高いものの、2地点による平均であるため参考値です。用途によって価格水準が異なり、店舗集積や道路条件を備えた商業地と、住環境を中心に評価される住宅地の違いが表れています。

住宅地の前年比分布は中央値が+5.8%、中央50%が+3.2%から+6.2%で、ばらつきは中程度です。区内では多くの地点が中央値付近で上昇する一方、横ばいに近い地点もあり、平均だけでは捉えにくい地域差が残っています。

前年比で見る変化

2026年路線価の目安の住宅地平均は、2025年との比較で前年比+4.7%です。上昇率が大きい地点は、山坂1丁目31番2が90.2万円/坪で前年比+6.5%、山坂2丁目11番6が88.9万円/坪で前年比+6.5%、駒川1丁目85番26が81.0万円/坪で前年比+6.2%です。山坂や駒川の80.0万円/坪を超える地点で、区平均を上回る伸びが確認できます。

上昇率が小さい地点は、住道矢田4丁目30番10が25.0万円/坪で前年比+0.0%、矢田1丁目25番31が39.1万円/坪で前年比+0.7%、公園南矢田2丁目25番2外が38.9万円/坪で前年比+1.4%です。いずれも下落ではなく、価格は横ばいまたは小幅な上昇です。地点別には+0.0%から+6.5%まで幅があり、区内の変化は一様ではありません。

町丁目の参考集計では、駒川の住宅地5地点が2025年に76.6万円/坪、前年比+5.7%です。2026年路線価の目安とは調査年が異なる参考比較ですが、駒川では複数地点を含む集計でも上昇が確認できます。

変化の要因

2026年路線価の目安の住宅地では、駅に近い山坂1丁目31番2が90.2万円/坪で前年比+6.5%、山坂2丁目11番6が88.9万円/坪で前年比+6.5%です。一方、住道矢田4丁目30番10は25.0万円/坪で前年比+0.0%、矢田1丁目25番31は39.1万円/坪で前年比+0.7%です。住宅やマンションが混在する山坂と、住宅に作業場などが混在する住道矢田・矢田では、価格水準と変化幅の双方に違いが見られます。

同じ2026年路線価の目安の商業地では、アーケード内に小売店舗が並ぶ駒川4丁目3番6が89.1万円/坪、店舗・共同住宅・事務所が混在する湯里5丁目113番が78.0万円/坪です。前者は駒川中野駅から約3分で容積率400%、後者は矢田駅から約13分で幅員25mの道路に面し、容積率300%です。同じ商業地でも、駅との距離や商業集積、沿道型の土地利用といった性格の違いが価格差として確認できます。

2025年地価調査の住宅地5地点は平均63.8万円/坪、2024年比で参考値ながら前年比+4.3%です。駒川3丁目18番21は76.2万円/坪で前年比+5.9%、南田辺2丁目2番3は80.6万円/坪で前年比+5.6%でした。一方、農地や作業所も見られる住道矢田5丁目43番1は36.8万円/坪で前年比+0.7%です。路線価の目安とは調査種別と調査年が異なりますが、地価調査でも住宅地の街並みや駅距離に応じた差が見られます。

2026年路線価の目安の住宅地13地点を対象とした回帰統計では、駅までの徒歩分数に対する価格の弾力性は-6.92、決定係数は0.523で、駅距離と価格の間に比較的明瞭な負の関係があります。これは駅から遠い地点ほど価格が低い傾向を示す統計的な関係であり、個別地点の価格を駅距離だけで説明するものではありません。

注目地点

親エリアの住宅地参考集計では、東住吉区が69.7万円/坪、親エリアの大阪府 大阪市が80.2万円/坪です。区全体は親エリア平均を下回りますが、区内には88.0万円/坪台の地点と24.0万円/坪台の地点が併存しており、各地点の位置づけは駅距離や周辺用途を含めて見る必要があります。

山坂1丁目31番2は、2026年路線価の目安が90.2万円/坪、前年比+6.5%です。山坂の中小規模住宅とマンションが混在する住宅地域にあり、田辺駅から約5分という徒歩圏の立地です。田辺駅周辺の住宅地参考集計も1地点ながら90.2万円/坪であり、区内住宅地平均を上回る水準には、駅への近さと共同住宅を含む土地利用が表れています。

住道矢田4丁目30番10は、2026年路線価の目安が25.0万円/坪、前年比+0.0%です。住道矢田の小規模住宅、アパート、作業場などが混在する住宅地域で、矢田駅から約17分と、注目地点の中では駅から距離があります。道路幅員4.5m、容積率200%という条件も含め、駅近でマンションが混在する山坂とは地域の利用形態が異なり、区内で低い価格水準となっています。

駒川4丁目3番6は、2026年路線価の目安が89.1万円/坪です。駒川の小売店舗が建ち並ぶアーケード内に位置し、駒川中野駅から約3分の商業地域です。容積率400%で、住宅地中心の地点より商業利用の密度が高い点が特徴です。駅近の店舗集積という周辺文脈が、区内商業地の中でも高い価格水準と対応しています。

湯里5丁目113番は、2026年路線価の目安が78.0万円/坪です。湯里の店舗、共同住宅、事務所などが混在する商業地域で、矢田駅から約13分、幅員25mの道路に面しています。駒川のアーケード内とは異なり、広幅員道路沿いに複数用途が混在する性格です。商業地として住宅地平均を上回る一方、駅に近く小売店舗が集積する駒川より低い水準となっています。

山坂2丁目11番6は、2026年路線価の目安が88.9万円/坪、前年比+6.5%です。一般住宅とマンションが混在する山坂の住宅地域で、南田辺駅から約4分です。山坂1丁目と同様に駅徒歩圏にあり、南田辺駅周辺の住宅地参考集計も1地点ながら88.9万円/坪です。山坂の2地点がともに88.0万円/坪台であることから、駅に近い住宅・マンション混在地域という共通性が、区内での高い相対水準に表れています。

地域平均の見方

2026年路線価の目安の住宅地平均は前年比+4.7%で、同じ13地点を継続比較した前年比も+4.7%です。両者の差は0.0ポイントで、調査地点の入替による乖離もありません。13地点のうち12地点が上昇、1地点が横ばいであるため、住宅地平均の上昇は地点全体の動きと整合しています。

ただし、地点別の上昇率には中程度のばらつきがあります。山坂の2地点がともに前年比+6.5%である一方、住道矢田4丁目30番10は前年比+0.0%です。このため、前年比+4.7%は区全体の方向を示す代表値として妥当ですが、個別エリアの変化幅まで一律に表すものではありません。

商業地は継続2地点がともに上昇し、前年比の中央値と継続地点平均はいずれも+4.2%です。方向としては上昇でそろっていますが、対象が2地点に限られるため、83.6万円/坪という区平均や変化率は住宅地より慎重に解釈する必要があります。

• 商業地の2026年路線価の目安平均は2地点によるため、参考値として扱っています。
• 町丁目・駅別集計は地点数が少ない場合があり、周辺全体の相場を断定するものではありません。
• 標準地の価格は当該地点の路線価の目安であり、町丁目全体の価格を示すものではありません。
• 2025年地価調査と2026年路線価の目安は調査年と調査種別が異なるため、直接比較していません。
• 数値は国土交通省の地価公示・都道府県地価調査を基にしています。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ(鑑定評価書・取引価格情報)
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。