東大阪市 路線価の目安(公示地価等から推計)

東大阪市の2026年路線価の目安、工業地の伸びと駅近・丘陵住宅地の価格差

本ページの路線価(相続税評価額)は公示地価等の8割として当サイトが係数換算した推計・目安です。

東大阪市の2026年路線価の目安は、住宅地が39.7万円/坪、商業地が60.2万円/坪、工業地が39.9万円/坪です。前年比は住宅地+0.9%、商業地+1.2%、工業地+5.2%で、工業地の伸びが相対的に大きくなりました。地点別では、長田西4丁目36番外が前年比+8.8%、小阪1丁目217番3が前年比+8.1%となる一方、丘陵・山麓側の住宅地には下落地点もあります。用途別平均と継続地点の前年比は一致しており、市平均は全体的な地点動向をおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年路線価の目安の用途別平均は、住宅地が53地点で39.7万円/坪、商業地が17地点で60.2万円/坪、工業地が14地点で39.9万円/坪です。商業地は住宅地や工業地より約20.0万円/坪高く、駅前商業地域などを含む用途構成の違いが価格水準に表れています。

住宅地を中心とする前年比の分布は、中央値が+0.8%、第1四分位が+0.0%、第3四分位が+1.4%で、中央50%の幅は1.4ポイントです。多くの地点が横ばいから緩やかな上昇の範囲に集まる一方、個別には駅近の高価格地点や丘陵・山麓側の低価格地点があり、市内の価格水準には大きな差があります。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけての路線価の目安平均は、住宅地が前年比+0.9%、商業地が前年比+1.2%、工業地が前年比+5.2%です。3用途とも平均は上昇し、なかでも工業地の変化率が住宅地と商業地を上回っています。

地点別では、2026年路線価の目安の長田西4丁目36番外が60.3万円/坪、前年比+8.8%、高井田中3丁目7番14が59.2万円/坪、前年比+8.5%で、いずれも工業地です。住宅地では小阪1丁目217番3が98.4万円/坪、前年比+8.1%となりました。用途別平均を上回る上昇率が、工業地と駅近住宅地の一部で確認できます。

一方、住宅地の六万寺町1丁目838番18と五条町1457番4はともに前年比-1.7%、上四条町1290番14は前年比-1.3%です。市平均が上昇するなかでも、丘陵・山麓側を含む一部の住宅地点では下落が続いており、立地による方向差があります。

町丁目の参考集計では、2025年の吉田が住宅地42.2万円/坪、前年比+1.4%、小阪が商業地80.2万円/坪、前年比+1.1%です。いずれも5地点の参考値であり、2026年路線価の目安とは調査年が異なる参考比較ですが、吉田の住宅地と小阪の商業地がそれぞれ緩やかな上昇だったことが分かります。

変化の要因

2026年路線価の目安では、工業地14地点の平均が前年比+5.2%となり、長田西4丁目36番外の前年比+8.8%、高井田中3丁目7番14の前年比+8.5%、柏田西3丁目187番3の前年比+5.9%、加納5丁目12番16の前年比+5.7%など、工業地で相対的に高い上昇率が並びます。住宅地では小阪1丁目217番3が前年比+8.1%である一方、六万寺町1丁目838番18と五条町1457番4は前年比-1.7%です。用途だけでなく、駅前に近い住宅地域と丘陵・山麓の住宅地域との違いも、地点間の変化率と価格水準の差として確認できます。

商業地では、2026年路線価の目安の足代1丁目84番10外が91.5万円/坪、前年比+2.9%であるのに対し、西石切町7丁目192番14外は37.0万円/坪、前年比+0.7%です。前者は布施駅前の小売店舗が建ち並ぶ商業地域、後者は事務所や倉庫が建ち並ぶ業務商業地域であり、同じ商業地でも街並みと利用形態によって水準と伸びが異なります。

2025年地価調査では、住宅地平均が39.4万円/坪、前年比+0.6%、商業地平均が64.2万円/坪、前年比+1.6%です。工業地平均は6地点で36.0万円/坪、前年比+2.9%の参考値です。地点別では川俣1丁目58番2が工業地40.5万円/坪、前年比+4.6%の参考値、吉田7丁目99番3外が商業地70.1万円/坪、前年比+3.8%でした。一方、住宅地の横小路町4丁目179番1は24.5万円/坪、前年比-0.5%です。同じ地価調査内でも、工業地や商業地の一部と駅から離れた住宅地で変化に差があります。

2026年路線価の目安の住宅地53地点を対象とした回帰統計では、駅までの徒歩時間に対する価格の弾力性は-3.02、決定係数は0.357です。徒歩時間が1%長い地点ほど価格が約+3.0%低いという統計上の関係がみられますが、説明力は限定的であり、街並みや用途、道路条件など駅距離以外の要素も価格差に関係していると解釈できます。

注目地点

2026年路線価の目安の小阪1丁目217番3は、河内小阪駅から約4分の、中高層マンションなどが建ち並ぶ住宅地域にあります。98.4万円/坪、前年比+8.1%という水準は、2026年の住宅地平均39.7万円/坪を大きく上回ります。駅徒歩圏であることに加え、容積率400%の中高層利用を前提とした街並みが、一般的な低層住宅地とは異なる価格帯につながっています。なお、2025年の調査年が異なる参考比較では、東大阪市の住宅地平均39.8万円/坪は大阪府平均44.4万円/坪を下回っており、この地点は市内の一般的な住宅地水準とは異なる駅近の高価格地点と位置づけられます。

2026年路線価の目安の五条町1457番4は、枚岡駅から約9分の丘陵地にあり、一般住宅が見られる住宅地域です。12.7万円/坪、前年比-1.7%で、2026年の住宅地平均39.7万円/坪を下回ります。駅から極端に遠い地点ではありませんが、丘陵地という地形的な位置づけや、容積率200%の住宅地としての利用形態が、駅近で中高層利用がみられる小阪との大きな価格差を示しています。

2026年路線価の目安の足代1丁目84番10外は、布施駅から約2分の駅前商業地域で、各種小売店舗が建ち並びます。91.5万円/坪、前年比+2.9%であり、2026年の商業地平均60.2万円/坪を上回ります。布施駅周辺の2026年商業地平均も3地点で82.1万円/坪となっており、当該地点はその参考的な駅周辺水準より高い位置です。幅員30mの府道沿いで容積率500%という商業利用の条件も、住宅地や業務商業地とは異なる高い価格帯を説明する文脈になります。

2026年路線価の目安の西石切町7丁目192番14外は、新石切駅から約8分の位置にあり、繊維関係の事務所や倉庫が建ち並ぶ業務商業地域です。37.0万円/坪、前年比+0.7%で、2026年の商業地平均60.2万円/坪を下回ります。駅前で小売店舗が集積する足代とは異なり、事務所・倉庫利用が中心であるため、同じ商業地でも業務用途の色合いが強い価格帯となっています。

2026年路線価の目安の長田西4丁目36番外は、長田駅から約9分の、中小工場と事務所が混在する工業地域です。60.3万円/坪、前年比+8.8%で、2026年の工業地平均39.9万円/坪と前年比+5.2%の双方を上回ります。駅直近ではないものの、工場と事務所が併存する業務環境を持ち、2024年52.4万円/坪、2025年55.0万円/坪、2026年60.3万円/坪と同じ路線価の目安地点で上昇が続いています。これは町丁目全体ではなく、当該地点の工業地としての動きを示すものです。

地域平均の見方

2026年路線価の目安の住宅地は、平均の前年比+0.9%と53継続地点の前年比+0.9%が一致しています。内訳は上昇37地点、横ばい7地点、下落9地点で、中央値は前年比+0.8%です。平均と中央値が近く、地点の入替による影響も確認されないため、住宅地平均は緩やかな上昇という全体像をおおむね反映しています。ただし、小阪の前年比+8.1%と五条町・六万寺町の前年比-1.7%が併存しており、個別地点の差まで平均だけで表せるわけではありません。

商業地も、平均の前年比+1.2%と17継続地点の前年比+1.2%が一致しています。上昇16地点、横ばい1地点で、中央値は前年比+1.0%です。大半の地点が上昇しているため、市平均は商業地の実態を代表しやすいと判断できますが、足代の91.5万円/坪と西石切町の37.0万円/坪のような価格水準の差は別に確認する必要があります。

工業地では、平均の前年比+5.2%と14継続地点の前年比+5.2%が一致し、14地点すべてが上昇しています。中央値も前年比+4.7%であるため、一部地点だけでなく工業地全体に上昇が広がっていることを平均が反映しています。

参考として、2025年地価調査でも住宅地は平均と18継続地点がともに前年比+0.6%、商業地は平均と10継続地点がともに前年比+1.6%です。工業地も6地点の参考値ながら、平均と継続地点がともに前年比+2.9%でした。路線価の目安と地価調査の双方で平均と継続地点の乖離がないため、各調査種別の平均は、それぞれの対象地点における中心的な変化を表しています。

• 路線価の目安と地価調査は調査時点と対象地点が異なるため、価格や前年比は同じ調査種別内で確認しています。
• 2025年の町丁目集計および大阪府との比較は、2026年路線価の目安とは調査年が異なる参考比較です。
• 地点価格は当該標準地の価格であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 地点数が少ない駅別・町丁目別集計と地価調査の工業地は参考値として扱っています。
• 価格と前年比は表示単位に合わせて丸めています。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ(鑑定評価書・取引価格情報)
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。