神戸市兵庫区 土地相場・坪単価（固定資産税評価額）

2026年兵庫区固定資産税評価額の相場像と地点差

本ページの固定資産税評価額は公示地価の7割として表示しています。

2026年固定資産税評価額の兵庫区平均は、住宅地45.9万円/坪、商業地85.4万円/坪、工業地28.4万円/坪です。前年比は住宅地+2.7%、商業地+4.8%で、商業地の伸びが相対的に高くなりました。地点別では水木通1丁目4番37が前年比+6.7%である一方、氷室町2丁目35番8は前年比+0.0%です。住宅地・商業地とも区平均と継続地点の前年比はほぼ一致しており、平均値は地点の動きをおおむね反映しています。ただし、駅距離や用途、街並みによる価格差は明瞭です。

今年の相場概況

2026年固定資産税評価額の用途別平均は、住宅地が15地点で45.9万円/坪、商業地が6地点で85.4万円/坪、工業地が2地点で28.4万円/坪です。商業地は住宅地の約2倍の水準であり、駅前や幹線道路沿いの業務・店舗集積を含む地点と、住宅地域や工業地域との価格帯の違いが表れています。

前年比を確認できる地点の中央値は前年比+3.5%で、第1四分位は+1.2%、第3四分位は+3.9%、四分位範囲は2.7ポイントです。上昇率には中程度のばらつきがあり、区内全域が同じ変化を示しているのではなく、用途や駅への近さによって差がある相場です。

前年比で見る変化

2025年と比べた2026年固定資産税評価額の区平均は、住宅地が前年比+2.7%、商業地が前年比+4.8%です。商業地の数値は6地点による参考値ですが、住宅地より高い伸びを示しています。工業地は前年比の区平均を示さず、28.4万円/坪という価格水準のみ確認できます。

地点別では、2026年固定資産税評価額の水木通1丁目4番37が148万円/坪、前年比+6.7%、新開地5丁目1番8が85.6万円/坪、前年比+5.7%、羽坂通2丁目1番28外が105万円/坪、前年比+5.5%です。いずれも商業地で、区平均より高い上昇率となっています。一方、上昇率が小さい地点は氷室町2丁目35番8の21.5万円/坪、前年比+0.0%、上祇園町50番3の42.6万円/坪、前年比+1.1%、菊水町7丁目3番4外の37.5万円/坪、前年比+1.2%です。

町丁目別の参考集計でも、各1地点ながら水木通が前年比+6.7%、新開地が前年比+5.7%、上沢通が前年比+4.7%、塚本通が前年比+4.1%です。地点数が少ないため町丁目全体の傾向とは断定できませんが、商業地を含む町丁目で比較的高い伸びが確認できます。

変化の要因

2026年固定資産税評価額では、商業地の上昇率が住宅地より高く、水木通1丁目4番37の前年比+6.7%、新開地5丁目1番8の前年比+5.7%、羽坂通2丁目1番28外の前年比+5.5%が目立ちます。これに対し、住宅地では塚本通8丁目1番20が前年比+4.1%である一方、氷室町2丁目35番8は前年比+0.0%、菊水町7丁目3番4外は前年比+1.2%です。駅に近い商業地域と、駅から距離のある住宅地域との立地差が、価格水準と変化率の違いとして表れています。

同じ2026年固定資産税評価額内で価格帯を見ると、住宅地は塚本通8丁目1番20の61.5万円/坪から氷室町2丁目35番8の21.5万円/坪まで、商業地は水木通1丁目4番37の148万円/坪から御崎本町3丁目3番1の50.5万円/坪まで開きがあります。前者は兵庫駅約5分、後者の住宅地は湊川公園駅約19分であり、駅距離に加えて、店舗混在、一般住宅中心、業務ビル集積といった周辺用途の違いが価格帯を分けています。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では住宅地が52.5万円/坪、商業地が89.1万円/坪、工業地が30.3万円/坪です。同じ2025年地価調査内では、住宅地が切戸町8番13の54.4万円/坪から神田町143番11の51.4万円/坪、商業地が下沢通1丁目4番8の114万円/坪から笠松通6丁目2番2の64.8万円/坪となっています。中低層店舗が並ぶ路線商業地域と、和田岬側の駅近商業地域の間にも価格差が確認できます。

駅距離と価格の回帰分析は15地点を対象とし、徒歩時間に対する価格の弾力性が-4.93、決定係数が0.669です。統計上は徒歩時間が1%長い地点ほど価格が約4.9%低い関係があり、兵庫区では駅への近さと価格水準の結び付きが比較的明瞭です。ただし、用途や街並みなどを含む個別地点の価格形成を、駅距離だけで説明するものではありません。

注目地点

2026年固定資産税評価額の塚本通8丁目1番20は、塚本通にある中小規模住宅と店舗が混在する住宅地域です。兵庫駅から約5分で、同駅周辺の2026年住宅地参考平均53.3万円/坪に対し、当該地点は61.5万円/坪です。駅徒歩圏にあり、住宅だけでなく店舗利用も見られる街並みと容積率300%の土地利用条件が、区内住宅地平均45.9万円/坪を上回る価格水準と対応しています。

2026年固定資産税評価額の氷室町2丁目35番8は、氷室町の小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域です。湊川公園駅から約19分と、注目地点の中では駅から距離があります。当該地点は21.5万円/坪、前年比+0.0%で、区内住宅地平均45.9万円/坪を下回ります。一般住宅中心の街並み、容積率200%、駅までの距離が、駅近で店舗も混在する塚本通8丁目1番20との価格差を読み解く要素です。

2026年固定資産税評価額の水木通1丁目4番37は、水木通にある中高層の銀行・事務所ビルが建ち並ぶ商業地域です。新開地駅から約1分で、幅員50mの国道に面し、容積率600%となっています。当該地点の148万円/坪は、同駅周辺の2026年商業地参考平均117万円/坪や区内商業地平均85.4万円/坪を上回ります。駅直近の業務集積と高度利用が可能な土地利用条件を備えるため、兵庫区内でも高い価格帯に位置します。前年比+6.7%は参考値ですが、商業地の区平均を上回る伸びです。

2026年固定資産税評価額の御崎本町3丁目3番1は、御崎本町にあり、店舗兼共同住宅などが見られる商業地域です。和田岬駅から約7分で、幅員27mの市道沿いに位置します。当該地点は50.5万円/坪、前年比+4.6%で、区内商業地平均85.4万円/坪より低い水準です。中高層の業務ビルが集積する新開地駅直近の地点とは異なり、店舗と共同住宅が混在する生活圏型の商業地であることが、区内での相対的な価格位置に表れています。

2026年固定資産税評価額の菊水町7丁目3番4外は、菊水町にある一般住宅と共同住宅が混在する住宅地域です。湊川公園駅から約14分で、当該地点は37.5万円/坪、前年比+1.2%です。区内住宅地平均45.9万円/坪を下回る一方、駅から約19分の氷室町2丁目35番8より高い価格水準です。一般住宅だけでなく共同住宅も見られる街並みと駅までの距離から、駅近住宅地と外縁側住宅地の中間的な位置づけとして捉えられます。

区平均は実態を反映しているか

2026年固定資産税評価額の住宅地は、区平均が前年比+2.7%で、前年から継続する14地点の前年比は+2.8%です。両者の差は0.1ポイントにとどまり、継続地点では13地点が上昇、1地点が横ばいでした。中央値も前年比+3.5%であるため、住宅地平均は地点の実態とおおむね整合しています。

商業地は、6地点による区平均が前年比+4.8%の参考値で、継続6地点の前年比も+4.8%です。6地点すべてが上昇し、中央値は前年比+5.1%であるため、平均値だけが一部地点によって突出している状況ではありません。工業地は2地点とも上昇し、中央値は前年比+9.3%ですが、地点数が少ないため区全体を代表する数値としては慎重に見る必要があります。

参考として、2025年地価調査では住宅地3地点がすべて上昇し、中央値は前年比+3.6%、商業地3地点もすべて上昇して中央値は前年比+5.0%、工業地1地点は前年比+5.3%でした。いずれも少数地点の結果ですが、固定資産税評価額で確認される住宅地より商業地の変化率が高い構図と整合します。総合すると、住宅地と商業地の区平均は実態を反映していますが、個別地点を判断する際は駅距離や用途による大きな価格差を併せて確認する必要があります。

エリアの動き

神戸市では、都市計画に関する動きとして「ポートアイランド南地区」の地区計画が決定済みです。確認できる所在地情報は神戸市までであり、兵庫区内の固定資産税評価額地点との距離や直接的な空間関係は特定できません。このため、兵庫区の価格変化との因果関係には踏み込まず、神戸市域で確認された都市計画上の動きとして位置づけます。

• 商業地の2026年区平均と前年比は6地点による参考値です。
• 町丁目別・駅別の数値は地点数が少ないものを含み、町丁目や駅勢圏全体の相場を示すものではありません。
• 各標準地の価格は当該地点の固定資産税評価額であり、町丁目全体の取引価格を示すものではありません。
• 2025年地価調査は2026年固定資産税評価額と調査年・調査種別が異なるため、参考比較です。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき7割換算したものを参考に作成しています。