尼崎市 路線価の目安(公示地価等から推計)

2026年尼崎市路線価の目安、用途別に広がる価格差と上昇率

本ページの路線価(相続税評価額)は公示地価等の8割として当サイトが係数換算した推計・目安です。

2026年路線価の目安の尼崎市平均は、住宅地54.9万円/坪、商業地113万円/坪、工業地50.6万円/坪です。前年比は住宅地+2.6%、商業地+5.2%、工業地+10.9%で、用途によって上昇幅に差があります。住宅地では南塚口町3丁目881番2と戸ノ内町3丁目771番77、商業地では潮江1丁目814番外と上坂部3丁目325番の価格差が大きく、駅への距離や街並みの違いが表れています。継続地点との照合では、用途別平均はいずれも地点の実態とおおむね整合しています。

今年の相場概況

2026年路線価の目安の用途別平均は、住宅地が46地点で54.9万円/坪、商業地が15地点で113万円/坪、工業地が10地点で50.6万円/坪です。商業地は住宅地の約2倍の水準であり、駅前の高層店舗・事務所地区から低層の近隣商業地区までを含むため、地点間の価格差も大きくなっています。

住宅地の継続46地点では、前年比の中央値が+2.6%、第1四分位が+2.3%、第3四分位が+3.1%で、中央50%は0.8ポイントの範囲に収まります。住宅地では地点ごとの変化が比較的そろう一方、用途別の平均価格と上昇率には明確な違いがある相場です。

前年比で見る変化

2025年と比べた2026年路線価の目安の市平均は、住宅地が前年比+2.6%、商業地が前年比+5.2%、工業地が前年比+10.9%です。価格水準が最も高いのは商業地ですが、上昇率では工業地が最も大きく、用途ごとに異なる動きが確認できます。

地点別では、2026年路線価の目安の西向島町81番2が50.8万円/坪、前年比+13.5%、大浜町2丁目50番外が47.6万円/坪、前年比+13.3%、北初島町16番9が48.4万円/坪、前年比+12.6%で、上昇率の大きい地点は工業地に並びます。一方、上昇率が小さい地点は、杭瀬南新町1丁目70番が51.3万円/坪、前年比0.0%、杭瀬寺島1丁目199番が41.5万円/坪、前年比+0.6%、武庫の里2丁目206番が52.1万円/坪、前年比+1.0%で、いずれも住宅地です。

町丁目別の2025年参考集計では、南武庫之荘の商業地が5地点で121万円/坪、前年比+5.2%、住宅地が5地点で71.3万円/坪、前年比+2.6%です。地点数が限られる参考値ですが、同じ町丁目内でも商業地と住宅地で価格帯が異なることを示しています。

変化の要因

2026年路線価の目安の住宅地では、南塚口町3丁目881番2が110万円/坪、前年比+5.8%であるのに対し、戸ノ内町3丁目771番77は25.7万円/坪、前年比+3.1%です。前者は阪急塚口から約7分の中層マンションや事務所が並ぶ地域、後者は園田駅から約28分の小規模住宅地であり、駅との距離感や建物構成の違いが価格水準の差として表れています。

同じ2026年路線価の目安の商業地では、潮江1丁目814番外が249万円/坪、前年比+9.0%である一方、上坂部3丁目325番は56.6万円/坪、前年比+3.3%です。尼崎駅から約4分で高層店舗・事務所ビルが建ち並ぶ商業地域と、塚口駅から約11分で低層の店舗併用住宅が中心の近隣商業地域では、商業集積の規模と土地利用の密度が異なります。

工業地では、2026年路線価の目安の西向島町81番2、大浜町2丁目50番外、北初島町16番9がいずれも前年比+12.6%以上です。住宅地平均の前年比+2.6%や商業地平均の前年比+5.2%より高い変化が工業地の複数地点で確認され、用途別平均でも工業地が前年比+10.9%となっています。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では、住宅地の武庫之荘4丁目89番が82.5万円/坪、前年比+3.2%、田能5丁目715番13外が34.4万円/坪、前年比+1.5%です。商業地では長洲本通1丁目35番1が181万円/坪、前年比+8.3%、武庫川町3丁目3番が55.5万円/坪、前年比+2.4%です。路線価の目安とは分けて見る必要がありますが、地価調査でも駅に近い中高層の商業地域と低層商業地域、一般住宅地と用途混在地域の間に価格差が確認できます。

注目地点

2026年路線価の目安の南塚口町3丁目881番2は、南塚口町にある中層マンションと事務所が建ち並ぶ住宅地域です。阪急塚口から約7分という距離に加え、戸建住宅だけで構成される地域ではないことが、110万円/坪という市内住宅地平均54.9万円/坪を上回る価格水準の背景として読み取れます。当該地点の前年比は+5.8%です。

2026年路線価の目安の戸ノ内町3丁目771番77は、戸ノ内町の小規模な一般住宅が並ぶ地域にあります。園田駅から約28分と駅徒歩圏の外側に位置し、5m市道に面する小規模住宅地である点が、25.7万円/坪という相対的に低い価格水準に対応しています。前年比は+3.1%ですが、この価格は当該標準地の評価であり、戸ノ内町全体の相場を示すものではありません。

2026年路線価の目安の潮江1丁目814番外は、潮江にある高層店舗・事務所ビル中心の商業地域です。尼崎駅から約4分で、容積率500%の高密度な土地利用と27m市道沿いの立地が、249万円/坪という高い価格水準に対応しています。前年比も+9.0%であり、低層店舗中心の近隣商業地とは異なる駅前型の商業集積を示す地点です。

2026年路線価の目安の上坂部3丁目325番は、上坂部にある低層の店舗併用住宅が並ぶ近隣商業地域です。塚口駅から約11分で、駅前の高層業務地区というより、住宅と店舗が近接する地域の性格が強く表れています。56.6万円/坪、前年比+3.3%という水準は、同じ商業地でも潮江1丁目814番外とは商業集積の規模や建物利用が異なることを映しています。

2026年路線価の目安の西向島町81番2は、西向島町の中規模工場や倉庫が建ち並ぶ工業地域です。出屋敷駅から約8分で、幅員50mの国道沿いに3,302㎡の敷地が位置するなど、住宅地や近隣商業地とは異なる土地利用条件を備えています。価格は50.8万円/坪で工業地平均50.6万円/坪に近い一方、前年比は+13.5%と工業地平均の前年比+10.9%を上回っています。

地域平均の見方

2026年路線価の目安の住宅地は、市平均が前年比+2.6%、継続46地点も前年比+2.6%、中央値も+2.6%です。46地点のうち45地点が上昇、1地点が横ばいで、前年比の中央50%も+2.3%から+3.1%に収まっています。平均、継続地点、中央値が一致しているため、住宅地平均は地点全体の実態をよく表しています。

商業地は、市平均が前年比+5.2%、継続14地点が前年比+5.1%、中央値が+4.9%です。継続14地点はいずれも上昇し、市平均と継続地点の差は0.1ポイントにとどまります。地点間のばらつきは住宅地よりあるものの、平均値は商業地の中心的な動きとおおむね整合しています。

工業地は、市平均と継続10地点がともに前年比+10.9%で、中央値は+11.5%です。10地点すべてが上昇しており、一部地点だけの変化ではなく、工業地の複数地点に共通する動きと判断できます。全用途を通じた地点構成変化の影響も0.0%と算定されているため、2026年路線価の目安の用途別平均は実態を代表していると評価できます。

エリアの動き

尼崎市では、「尼崎臨海西部拠点地区」「あまがさき緑遊新都心地区」「あまがさき緑遊新都心東地区」の都市計画が決定済みです。名称上は臨海西部と新都心、その東地区に分かれており、市内で複数の地区単位の計画が位置づけられています。これらは確認された都市計画上の事実であり、今回の路線価の目安の変化との因果関係を直接示すものではありません。

• 価格と前年比は、同じ調査種別の数値を用いて比較しています。
• 路線価の目安の標準地価格は当該地点の評価であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 2025年地価調査の数値は、2026年路線価の目安とは調査年と調査種別が異なる参考比較です。
• 駅別・町丁目別の少数地点集計は参考値として扱っています。
• 都市計画の決定時期は特定せず、確認できる名称と決定状況のみを記載しています。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ(鑑定評価書・取引価格情報)
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。