岡山市 土地相場・坪単価(公示地価)

岡山市の2026年公示地価、商業地を中心とした用途別相場

2026年公示地価の岡山市平均は、住宅地が22.2万円/坪、商業地が81.4万円/坪で、2025年との比較ではそれぞれ前年比+3.2%、前年比+4.0%です。2025年公示地価の区別集計を見ると、商業地は北区が102.0万円/坪と高く、東区は17.7万円/坪にとどまるなど、市内の価格差が明確です。一方、継続地点の前年比による裏付けが十分ではないため、市平均の上昇率が各地点に共通する動きを示すかは参考評価にとどまります。

今年の相場概況

2026年公示地価の岡山市平均は、住宅地が96地点で22.2万円/坪、商業地が50地点で81.4万円/坪、工業地が4地点で11.7万円/坪です。商業地は住宅地を大きく上回っており、用途による価格水準の違いが市全体の相場を特徴づけています。

住宅地の岡山市平均22.2万円/坪は、岡山県平均15.9万円/坪を上回ります。県内279地点に対して岡山市は96地点を占めており、県平均との比較では、市内住宅地が相対的に高い価格帯に位置しています。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、住宅地の岡山市平均は前年比+3.2%、商業地は前年比+4.0%です。両用途ともプラスですが、上昇率は商業地のほうが0.8ポイント高く、用途別では商業地の変化がより大きく表れています。

調査年が異なる参考比較として、2025年公示地価の区別集計を見ると、商業地は北区が前年比+5.0%、中区が前年比+3.9%、南区が前年比+2.8%、東区が前年比+0.4%です。住宅地は中区が前年比+3.8%、北区が前年比+3.1%、南区が前年比+2.4%、東区が前年比+0.8%で、市内でも用途と区によって上昇幅に差があります。

変化の要因

2025年公示地価の商業地を同じ調査種別内で見ると、北区は56地点、102.0万円/坪で、市内4区の中で価格水準と前年比+5.0%の双方が高い集計です。これに対し、中区は7地点で38.9万円/坪、南区は12地点で25.1万円/坪、東区は7地点で17.7万円/坪です。商業地の価格帯が北区と他区で大きく異なることから、岡山市の商業地相場には区ごとの水準差が強く表れています。

同年の住宅地は、北区が59地点で26.9万円/坪、中区が32地点で25.5万円/坪、南区が33地点で16.9万円/坪、東区が27地点で10.7万円/坪です。北区と中区が近い価格帯にある一方、南区と東区は相対的に低く、住宅地でも市内の地域差が確認できます。

用途別に見ると、北区では商業地102.0万円/坪に対して住宅地26.9万円/坪と差が大きく、中区では商業地38.9万円/坪に対して住宅地25.5万円/坪です。区ごとに商業地と住宅地の価格差が異なるため、岡山市全体の相場を読む際には、用途と所在区を分けて捉える必要があります。

注目地点

北区は、2025年公示地価で商業地が102.0万円/坪、住宅地が26.9万円/坪です。特に商業地が住宅地を大きく上回っており、岡山市内の高価格帯は北区の商業用途で明瞭に表れています。56地点を含む商業地集計であることから、少数地点だけではなく、区内に幅を持った価格水準として確認できます。

中区は、住宅地が32地点で25.5万円/坪、商業地が7地点で38.9万円/坪です。住宅地は北区の26.9万円/坪に近い一方、商業地は北区より低く、住宅用途と商業用途の価格差が北区ほど大きくありません。商業地は地点数が限られるため参考値ですが、区内の住宅地が相対的に高い水準にあることが特徴です。

南区は、住宅地が16.9万円/坪、商業地が25.1万円/坪で、両用途とも北区・中区を下回ります。ただし、商業地は12地点で前年比+2.8%、住宅地は33地点で前年比+2.4%となっており、価格水準の低さと前年比の動きは分けて捉える必要があります。

東区は、住宅地が10.7万円/坪、商業地が17.7万円/坪で、4区の中では低い価格帯です。住宅地は27地点で前年比+0.8%、商業地は7地点で前年比+0.4%となっており、北区や中区に比べて価格水準だけでなく上昇幅も小さい集計です。ただし、商業地は少数地点による参考値であり、個別の標準地や区全体のあらゆる立地を一律に示すものではありません。

地域平均の見方

2026年公示地価では、住宅地96地点の岡山市平均が22.2万円/坪、前年比+3.2%、商業地50地点の平均が81.4万円/坪、前年比+4.0%です。価格水準と用途別の平均的な変化を把握する指標にはなりますが、前年比データによる実態判定はいずれも参考評価です。

住宅地と商業地では、継続地点の前年比による裏付けが十分ではありません。このため、平均の上昇率が多数の同一地点に共通する動きなのか、調査地点の構成変化や入替の影響を含むのかを切り分けられず、市平均だけで個別地点の実態を代表しているとは判断できません。

工業地は4地点、林地は1地点で、前年比による実態判定に必要な情報が限られます。したがって、岡山市平均は用途別の概況を示す参考指標としては利用できますが、実際の価格水準や変化を確認する際は、所在区と用途を分けた集計を併せて見ることが重要です。

• 2026年公示地価の市平均と2025年公示地価の区別集計は調査年が異なるため、区別数値は参考比較です。
• 中区と東区の商業地は各7地点の集計であり、前年比と価格水準は参考値です。
• 工業地の11.7万円/坪は4地点による参考値です。
• 林地は2025年の1地点、0.1万円/坪による参考値です。
• 掲載価格は標準地の集計値であり、個別物件の取引価格を示すものではありません。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 注記: 本解説は標準地地点の評価額を参考に作成しています。