八代市 土地相場・坪単価（固定資産税評価額）

八代市の2026年固定資産税評価額とエリア別の価格構造

本ページの固定資産税評価額は公示地価の7割として表示しています。

2026年固定資産税評価額の八代市平均は、住宅地5.7万円/坪、商業地10.2万円/坪、工業地2.9万円/坪です。住宅地は前年比-0.1%の参考値で、地点別には竹原町字土器1596番3外の前年比+3.0%から日奈久浜町字町裏72番15外の前年比-3.1%まで差があります。価格水準は駅との距離だけでなく、新興住宅地、既成住宅地、商業地域といった周辺環境によっても異なります。実態検証では住宅地平均と継続6地点の前年比が一致し、市内の動きをおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年固定資産税評価額の用途別平均は、住宅地が6地点で5.7万円/坪、商業地が3地点で10.2万円/坪、工業地が1地点で2.9万円/坪です。商業地は住宅地の約1.8倍の価格水準ですが、商業地と工業地は地点数が限られるため参考として捉える必要があります。

継続地点の前年比分布は中央値+0.0%、第1四分位-2.0%、第3四分位+1.6%で、四分位範囲は3.55ポイントと中程度です。市全体が一方向に動いているというより、横ばいを中心に上昇地点と下落地点が併存する相場です。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけた固定資産税評価額では、住宅地平均が前年比-0.1%の参考値となりました。一方、地点別では竹原町字土器1596番3外が2026年固定資産税評価額7.8万円/坪、前年比+3.0%、古閑中町字六反田1373番8が6.2万円/坪、前年比+1.1%でした。平均が小幅なマイナスでも、上昇している住宅地があります。

下落例では、日奈久浜町字町裏72番15外が2026年固定資産税評価額4.5万円/坪、前年比-3.1%、錦町5番3が7.0万円/坪、前年比-1.6%です。これに対し、鏡町鏡村字小柳953番18と福正町字久保982番4はともに前年比+0.0%でした。前年比には地点差があり、住宅地平均だけでは個別エリアの方向性を一括して説明できません。

変化の要因

2026年固定資産税評価額は住宅地6地点、商業地3地点、工業地1地点で構成されています。住宅地では、新興住宅地域の竹原町字土器1596番3外が7.8万円/坪である一方、鏡町鏡村字小柳953番18は3.9万円/坪です。商業地では、店舗や医院などが見られる本町1丁目7号62番外が11.6万円/坪、中低層の店舗や営業所が並ぶ迎町2丁目15号5番外が8.8万円/坪でした。同じ調査種別でも、住宅地の形成状況や商業地の利用密度によって価格帯が分かれています。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査は住宅地19地点で平均4.1万円/坪、前年比-0.3%、商業地7地点で平均7.7万円/坪、前年比-0.6%でした。同じ2025年地価調査内では、住宅地の西松江城町6号22番が9.2万円/坪であるのに対し、一般住宅と農家住宅が混在する泉町栗木字古園5028番1は0.5万円/坪です。商業地も、県道沿いの田中西町10号7番が11.6万円/坪、東陽町南字平1072番3が1.8万円/坪で、市街地側と郊外側の価格差が確認できます。

2025年地価調査の住宅地19地点を用いた回帰統計では、徒歩時間の価格弾力性は-0.87、決定係数は0.671で、緩い勾配とされています。徒歩時間が長い地点ほど価格が低い関係が一定程度表れていますが、これは統計上の関連であり、個別地点の価格を駅距離だけで説明するものではありません。

注目地点

竹原町字土器1596番3外は、中小規模住宅が建ち並ぶ閑静な新興住宅地域にあり、新八代駅から約9分です。2026年固定資産税評価額は7.8万円/坪で、住宅地平均5.7万円/坪を上回り、前年比も参考値ながら+3.0%でした。駅に比較的近い新興住宅地という位置づけが、市内住宅地の中で高めの価格帯にある背景として読み取れます。

鏡町鏡村字小柳953番18は、中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、有佐駅から約24分です。2026年固定資産税評価額は3.9万円/坪、前年比は参考値で+0.0%となり、住宅地平均を下回ります。落ち着いた住宅地である一方、駅からの距離が竹原町字土器1596番3外より長く、市中心部側とは異なる郊外住宅地の価格帯を示しています。

本町1丁目7号62番外は、店舗や医院のほか駐車場も見られる本町の商業地域で、八代駅から約28分です。2026年固定資産税評価額は11.6万円/坪で、商業地平均10.2万円/坪を上回ります。容積率400%の土地利用条件と複数用途が混在する商業環境から、駅前型というより市街地内の商業集積を示す地点と解釈できます。

迎町2丁目15号5番外は、中低層の店舗や営業所が建ち並ぶ迎町の県道沿いにあり、八代駅から約35分です。2026年固定資産税評価額は8.8万円/坪で、商業地平均を下回ります。幅員20mの県道沿いに形成された路線商業地ですが、容積率300%で、本町1丁目7号62番外より低層の利用構成であることが価格帯の違いに表れています。

日奈久浜町字町裏72番15外は、日奈久温泉駅から約7分と駅に近い一方、一般住宅の中に空地が見られる住宅地域です。2026年固定資産税評価額は4.5万円/坪で住宅地平均を下回り、前年比は参考値で-3.1%でした。駅への近さだけでは価格水準を説明できず、住宅の集積状況や空地を含む周辺環境も併せて見る必要がある地点です。

区平均は実態を反映しているか

2026年固定資産税評価額の住宅地平均は前年比-0.1%の参考値で、同じ6地点を継続比較した前年比も-0.1%でした。両者の差は0.0ポイントで、上昇2地点、横ばい2地点、下落2地点、中央値+0.0%です。地点の入替による影響も0.0ポイントであるため、住宅地平均は継続地点の実態と整合しています。

商業地は継続3地点の前年比が-0.1%で、内訳は上昇1地点、横ばい1地点、下落1地点、中央値+0.0%です。方向が均等に分かれ、地点数も少ないため、単一の平均値より各商業地の立地や用途を確認するほうが実態を把握しやすい構成です。

工業地は継続1地点のみで、前年比+2.4%でした。上昇という方向は確認できますが、1地点の結果を八代市の工業地全体へ一般化することはできません。以上から、住宅地平均は市内の継続地点をおおむね代表していますが、商業地と工業地は個別地点の確認がより重要です。

エリアの動き

八代市では、国土交通省の不動産情報ライブラリに地区計画が決定済みとして収録されています。対象地域は八代市として示されているため、個別の標準地や町丁目との位置関係は特定できません。この事実だけから、固定資産税評価額との因果関係を判断することはできません。

• 2026年固定資産税評価額の住宅地平均と地点別前年比の一部は、地点数が限られるため参考値として扱っています。
• 2025年地価調査は調査時点と調査種別が異なるため、2026年固定資産税評価額との比較は参考に限っています。
• 各標準地の価格は当該地点の固定資産税評価額または地価調査価格であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 駅別・町丁目別の集計は地点数が少ない場合があり、周辺相場を断定するものではありません。
• 地区計画の記録と個別地点の地価変動との因果関係は確認できません。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき7割換算したものを参考に作成しています。