上天草市 土地相場・坪単価（固定資産税評価額）

2025年上天草市の地価相場と地点構成の実態

本ページの固定資産税評価額は公示地価の7割として表示しています。

2025年地価調査における上天草市の平均価格は、住宅地が2.5万円/坪、商業地が6.4万円/坪です。住宅地は同じ調査種別で見ると前年比-1.6%で、継続する9地点も前年比-1.8%となりました。市内では国道沿いの商業地と農漁家住宅を含む住宅地との価格差が明確です。一方、ページ上の住宅地平均は前年比+2.1%ですが、これは調査地点の構成変化・入替による乖離であり、継続地点の実態を代表していません。

今年の相場概況

2025年地価調査の上天草市平均は、住宅地10地点が2.5万円/坪、商業地2地点が6.4万円/坪です。商業地平均は地点数が少ない参考値ですが、住宅地より高く、国道沿いの路線商業地域と既成住宅地域の用途差が価格水準に表れています。

前年比を確認できる10地点の中央値は前年比-0.9%で、第1四分位が前年比-3.0%、第3四分位が前年比-0.8%、四分位範囲が2.2ポイントです。変動幅は中程度で、地点ごとの差はあるものの、分布の中心は小幅な下落側にあります。

前年比で見る変化

2024年と2025年の地価調査を同じ調査種別で比べると、住宅地平均は前年比-1.6%です。価格変動が確認できる住宅地では、2025年地価調査の大矢野町登立字田鋤新田14126番15が3.4万円/坪、前年比+0.0%で横ばいとなり、松島町合津字本口4276番776が3.6万円/坪、前年比-0.7%、松島町阿村字大瀬412番23が2.7万円/坪、前年比-0.8%と続きます。上位地点でも上昇は見られず、全体として弱含みです。

下落幅が大きい住宅地は、2025年地価調査の姫戸町姫浦字西成川内3055番83が2.7万円/坪、前年比-3.5%、姫戸町姫浦字大登レ5432番8が1.4万円/坪、前年比-3.2%、龍ケ岳町樋島字小塚2564番1外が1.6万円/坪、前年比-2.9%です。町丁目別の数値はいずれも1地点による参考値ですが、大矢野町・松島町の一部では横ばいから小幅下落、姫戸町・龍ケ岳町の一部では相対的に大きな下落が確認できます。

変化の要因

2025年地価調査の住宅地10地点では、価格水準が3.6万円/坪の松島町合津字本口4276番776から1.4万円/坪の姫戸町姫浦字大登レ5432番8まで広がっています。区画整然とした一般住宅地、農地の多い既成住宅地、一般住宅と農漁家住宅が混在する地域など、住宅地の周辺環境が一様でないことが市内の価格差につながっています。

変動率でも地域差があります。2025年地価調査では、一般住宅を中心に併用住宅も見られる大矢野町登立字田鋤新田の地点が前年比+0.0%である一方、空地も見られる区画整然とした姫戸町姫浦字西成川内の地点は前年比-3.5%、一般住宅と農漁家住宅が混在する姫戸町姫浦字大登レの地点は前年比-3.2%です。住宅地平均だけでは捉えにくい街並みや地域区分の違いが、地点別の動きに表れています。

商業地は2025年地価調査の2地点で、大矢野町上字田原2320番1が7.9万円/坪、松島町合津字國迫4572番2が4.8万円/坪です。前者は国道266号沿いに小売店舗や事務所が建ち並ぶ地域、後者は国道沿いに小売店舗や飲食店舗が混在する地域で、同じ路線商業地でも道路条件や沿道用途の構成が異なり、価格帯にも差があります。

注目地点

2025年地価調査の松島町合津字本口4276番776は、松島町合津字本口にある中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域です。本口停から約2分で、周辺の同停留所圏の住宅地集計も3.6万円/坪ですが、1地点による参考値です。市内住宅地の中で高い3.6万円/坪という水準には、農地混在地域とは異なる整った住宅地の性格が表れています。

2025年地価調査の姫戸町姫浦字大登レ5432番8は、一般住宅と農漁家住宅が混在する住宅地域で、新道牟田漁港停から約2分です。価格は1.4万円/坪、前年比-3.2%で、市内住宅地の低い価格帯に位置します。停留所までの時間は短い一方、住宅用途が混在し、接面道路も幅2.5mである点が、区画整然とした本口の住宅地とは対照的です。

2025年地価調査の大矢野町上字田原2320番1は、国道266号沿いに小売店舗や事務所などが建ち並ぶ路線商業地域です。田端中停から約2分で、幅15mの国道に面する沿道型の立地となっています。7.9万円/坪という価格は、住宅地ではなく商業利用を前提とする街路・用途の性格を反映した水準です。

2025年地価調査の松島町合津字國迫4572番2は、松島町合津字國迫にある小売店舗や飲食店舗が混在する国道沿いの商業地域です。遊覧船のりば前停から約2分で、価格は4.8万円/坪です。同じ商業地でも、大矢野町上字田原の地点より道路幅が狭く、沿道用途の構成も異なるため、上天草市内の路線商業地に価格帯の幅があることを示しています。

2025年地価調査の大矢野町登立字田鋤新田14126番15は、一般住宅を中心に併用住宅も見られる住宅地域です。坂本停から約4分で、価格は3.4万円/坪、前年比+0.0%となっています。区画整然とした本口の住宅地よりやや低い一方、農漁家住宅が混在する姫戸町姫浦字大登レより高く、一般住宅を中心としながら複合的な利用も見られる中間的な住宅地として位置づけられます。

区平均は実態を反映しているか

ページ上の2025年住宅地平均は前年比+2.1%ですが、同じ地点を継続して比べた9地点は前年比-1.8%で、両者には3.9ポイントの差があります。継続地点は9地点すべて下落し、中央値も前年比-0.9%であるため、前年比+2.1%という平均値は地点の実態を代表していません。この乖離は、調査地点の構成変化・入替によるものです。

一方、2025年地価調査だけに調査種別をそろえた住宅地平均は前年比-1.6%で、継続9地点の前年比-1.8%との差は0.2ポイントです。こちらは継続地点の動きとおおむね整合しており、上天草市の住宅地を把握する際は、調査種別をそろえた平均と継続地点を併せて確認する必要があります。

商業地は2地点とも下落し、中央値は前年比-1.1%、継続地点の平均も前年比-1.2%です。方向性はそろっていますが、対象が2地点に限られるため、市内商業地全体を代表する数値というより、国道沿いの2つの路線商業地域を示す参考値として捉えるのが適切です。

• 本文の地点価格は当該標準地の価格であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 商業地平均と停留所別の価格は地点数が少ないため、参考値として扱っています。
• 前年比は2024年と2025年の同じ地価調査種別による比較を基本としています。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき7割換算したものを参考に作成しています。