京都府 土地相場・坪単価（固定資産税評価額）

2026年京都府固定資産税評価額の用途別相場と地域差

本ページの固定資産税評価額は公示地価の7割として表示しています。

2026年固定資産税評価額の京都府平均は、住宅地38.8万円/坪、商業地244万円/坪、工業地29.9万円/坪です。前年比は住宅地+12.2%、商業地+10.9%、工業地+10.8%となりました。一方、2025年固定資産税評価額の地域別集計では、京都市内の商業地と府内各地域の住宅地との間に大きな価格差があります。ただし、同一地点を継続比較した前年比を確認できないため、府平均の伸びが各地点の実態を代表しているかは参考判定にとどまります。

今年の相場概況

2026年固定資産税評価額の京都府平均は、住宅地が462地点で38.8万円/坪、商業地が157地点で244万円/坪、工業地が29地点で29.9万円/坪です。林地は3地点で0.5万円/坪ですが、地点数が少ないため参考値です。

用途別では商業地が住宅地の6倍を超える価格水準で、工業地は住宅地を下回っています。京都府全体を単一の平均で捉えるより、商業地、住宅地、工業地を分けて確認する必要がある相場構成です。

前年比で見る変化

2026年固定資産税評価額の用途別平均は、2025年対比で住宅地が前年比+12.2%、商業地が前年比+10.9%、工業地が前年比+10.8%です。いずれも平均値ではプラスですが、同一地点の継続比較による裏付けは確認できないため、各地点に共通する変化とまでは判断できません。

地域別の動きは、調査年が異なる参考比較として2025年固定資産税評価額の商業地集計を見ると、南区が11地点、303万円/坪、前年比+17.0%、東山区が19地点、428万円/坪、前年比+13.2%です。下京区は36地点、524万円/坪、前年比+10.4%、中京区は34地点、462万円/坪、前年比+9.6%、伏見区は23地点、75.7万円/坪、前年比+9.6%でした。商業地は同じ京都市内でも価格水準に幅があり、前年比だけでなく基準となる価格帯も併せて読む必要があります。

変化の要因

2025年固定資産税評価額の住宅地では、上京区が20地点で112万円/坪、前年比+5.6%、東山区が14地点で71.9万円/坪、前年比+6.6%、北区が37地点で69.4万円/坪、前年比+3.6%です。一方、京丹後市は15地点で3.1万円/坪、前年比-0.4%、南丹市は26地点で6.7万円/坪、前年比-0.6%、綾部市は23地点で6.9万円/坪、前年比-0.3%でした。住宅地平均の内側には、京都市内の高価格帯と7.0万円/坪前後以下の地域が併存しています。

2025年固定資産税評価額の商業地では、下京区が524万円/坪、中京区が462万円/坪、東山区が428万円/坪です。これに対し、福知山市は10地点で14.5万円/坪、前年比-1.2%、宇治市は13地点で47.2万円/坪、前年比+5.8%、伏見区は23地点で75.7万円/坪、前年比+9.6%でした。商業地の府平均は、価格帯が大きく異なる地域をまとめた値であり、地域構成を分けて解釈することが重要です。

工業地は、2025年固定資産税評価額で右京区が45.4万円/坪、前年比+6.3%、南区が37.7万円/坪、前年比+9.3%、伏見区が31.9万円/坪、前年比+9.1%、久世郡が29.0万円/坪、前年比+8.0%です。各集計は5～7地点と少ないため参考値ですが、確認できる地域はいずれもプラスで、住宅地や商業地とは異なる価格帯を形成しています。

注目地点

個別の標準地を読む際に注目したいのは、京都市中心部の商業地が属する価格帯です。2025年固定資産税評価額では、下京区の商業地平均が524万円/坪、中京区が462万円/坪、東山区が428万円/坪となっています。商業用途の地点が高い価格帯にまとまる地域であり、府内の住宅地や郊外側の商業地とは異なる市場区分として捉えられます。

南区の商業地は2025年固定資産税評価額で303万円/坪、前年比+17.0%です。価格水準は下京区や中京区より低い一方、同年の地域別商業地集計では高い前年比を示しています。高価格帯の中心部と、それに次ぐ価格帯の商業地を区別するうえで注目される地域です。

住宅地では、2025年固定資産税評価額の上京区が112万円/坪で、商業地中心の地域集計とは異なる用途ながら高い価格水準です。一方、京丹後市は3.1万円/坪、南丹市は6.7万円/坪であり、住宅地だけを見ても地域差は大きくなっています。個別地点の高低を判断する際は、府平均との単純比較ではなく、同じ用途かつ同じ地域区分の価格帯を基準にする必要があります。

交通軸の参考集計では、2025年固定資産税評価額の京都市烏丸線沿線が住宅地59地点で83.0万円/坪、商業地56地点で407万円/坪です。同じ交通軸でも用途によって価格帯が大きく異なるため、駅への近さだけでなく、周辺が住宅地か商業地かという用途の違いが地点の相対的な位置づけを左右します。

区平均は実態を反映しているか

実態検証では、2026年固定資産税評価額の住宅地462地点・前年比+12.2%、商業地157地点・前年比+10.9%、工業地29地点・前年比+10.8%について、同一地点を継続比較した前年比を確認できません。このため、用途別の府平均が各地点の値動きを代表しているかは判定できず、いずれも参考値として扱う必要があります。

平均前年比は、前年と今年で集計対象となる調査地点の構成が変わった場合や、地点の入替があった場合にも動きます。特に京都府は、2025年固定資産税評価額で下京区の商業地524万円/坪から京丹後市の住宅地3.1万円/坪まで価格帯が広く、地点構成の影響を受けやすい集計です。したがって、今年の府平均は用途別の概況を示す指標としては利用できますが、府内の標準地が一様に同程度上昇したことを示すものではありません。

• 2025年の市区町村別・交通軸別集計は、2026年の府平均とは調査年が異なる参考比較です。
• 地点数が10未満の地域別集計は参考値として記載しています。
• 市区町村別の価格は各地域内の対象地点の平均であり、すべての土地や町丁目の相場を示すものではありません。
• 前年比は小数第1位に丸めて表示しています。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき7割換算したものを参考に作成しています。