新潟県 土地相場・坪単価（固定資産税評価額）

2026年新潟県固定資産税評価額の用途別相場と地域差

本ページの固定資産税評価額は公示地価の7割として表示しています。

2026年固定資産税評価額の新潟県平均は、住宅地が9.2万円/坪、商業地が18.3万円/坪、工業地が5.2万円/坪です。2025年比では住宅地が前年比+17.5%、工業地が前年比+9.9%である一方、商業地は前年比-3.9%となりました。ただし、継続地点による前年比を確認できないため、これらの変化率は地点構成や入替の影響を切り分けられない参考値です。2025年固定資産税評価額の地域集計からは、中央区とその他の地域との価格差も確認できます。

今年の相場概況

2026年固定資産税評価額の用途別県平均は、商業地が18.3万円/坪、住宅地が9.2万円/坪、工業地が5.2万円/坪です。対象は住宅地310地点、商業地115地点、工業地16地点で、商業地の平均価格は住宅地のおよそ2倍、工業地のおよそ3.5倍となっています。

用途別の価格分布を見ると、商業地が最も高く、住宅地、工業地の順です。県内では用途による価格差が明確であり、単一の県平均だけではなく、土地利用ごとの水準を分けて捉える必要があります。

前年比で見る変化

2026年固定資産税評価額を2025年と比べた用途別県平均は、住宅地が前年比+17.5%、工業地が前年比+9.9%、商業地が前年比-3.9%です。住宅地と工業地がプラス、商業地がマイナスとなり、用途によって変化の方向が分かれています。ただし、継続地点による裏付けがないため、実態の判定は限定的です。

調査年が異なる参考比較として、2025年固定資産税評価額の地域集計では、中央区の商業地が54.5万円/坪、前年比+3.2%、住宅地が26.2万円/坪、前年比+2.0%でした。東区の工業地は7.3万円/坪、前年比+1.6%、上越市の工業地は3.4万円/坪、前年比+1.5%、北区の住宅地は7.8万円/坪、前年比+1.3%です。2025年時点では、県内一律ではなく、地域と用途の組み合わせによって価格水準と変化率に差がありました。

変化の要因

2025年固定資産税評価額の地域別内訳では、中央区の商業地が54.5万円/坪、住宅地が26.2万円/坪である一方、長岡市は商業地20.7万円/坪、住宅地8.1万円/坪でした。前年比も、中央区は商業地が前年比+3.2%、住宅地が前年比+2.0%ですが、長岡市は商業地が前年比-0.7%、住宅地が前年比-0.3%です。価格水準が異なる地域の間で変化の方向も分かれており、県全体の集計は地域構成の影響を受けやすいと解釈できます。

住宅地では、2025年固定資産税評価額の東区が16.4万円/坪、前年比+1.0%、江南区が10.4万円/坪、前年比+1.3%である一方、佐渡市は2.3万円/坪、前年比-1.5%、東蒲原郡は1.5万円/坪、前年比-1.6%でした。商業地でも、中央区の54.5万円/坪に対し、佐渡市は5.4万円/坪、前年比-2.2%、妙高市は5.4万円/坪、前年比-1.5%です。こうした地域間の価格差と変化率の違いが併存するため、用途別県平均だけでは個々の地域の動きを説明しきれません。

工業地の2025年固定資産税評価額は、東区が7.3万円/坪、前年比+1.6%、長岡市が5.5万円/坪、前年比+0.5%、上越市が3.4万円/坪、前年比+1.5%でした。いずれも集計地点数が限られる参考値ですが、同じ工業地でも地域によって価格帯が分かれていることが確認できます。

注目地点

2025年固定資産税評価額の地域集計で注目されるのは中央区です。商業地は54.5万円/坪、住宅地は26.2万円/坪で、いずれも掲載された県内地域集計の中で相対的に高い価格帯です。商業地と住宅地の双方にまとまった標準地があり、用途の違いを踏まえても県内の高価格帯を確認しやすい地域といえます。ただし、これらは標準地群の平均であり、個別地点や区内全域の一律な相場を示すものではありません。

東区は、2025年固定資産税評価額で住宅地16.4万円/坪、商業地14.7万円/坪、工業地7.3万円/坪という用途別集計があります。住宅・商業・工業の複数用途が確認でき、用途による価格差を比較しやすい地域です。商業地は6地点、工業地は7地点と限られるため参考値ですが、住宅地だけでなく事業系用途を含む価格構成が東区の特徴として表れています。

長岡市は、2025年固定資産税評価額で商業地20.7万円/坪、住宅地8.1万円/坪、工業地5.5万円/坪です。中央区より低い価格帯である一方、商業地31地点、住宅地97地点、工業地7地点が集計されており、複数用途の水準を確認できます。県内の地域差を見るうえでは、中央区の高価格帯と対比できる地域ですが、2026年の用途別県平均とは調査年が異なるため直接比較はできません。

路線別の2025年固定資産税評価額では、JR白新線周辺の商業地が43.2万円/坪、住宅地が12.9万円/坪、上越新幹線周辺の商業地が39.2万円/坪、住宅地が13.9万円/坪でした。一方、JR信越本線周辺は商業地31.7万円/坪、住宅地9.8万円/坪です。路線別集計でも商業地と住宅地の価格帯に差があり、個別標準地を見る際は地域区分に加えて用途と交通軸を確認する必要があります。

区平均は実態を反映しているか

2026年固定資産税評価額の用途別県平均には住宅地310地点、商業地115地点、工業地16地点が含まれますが、前年と同じ地点を照合した前年比は確保されていません。集計地点数が多くても、同一地点の変化を示すデータとは異なるため、住宅地、商業地、工業地のいずれも実態判定は参考値にとどまります。

このため、住宅地と工業地のプラス幅や商業地のマイナス幅を、そのまま個別地点の一般的な動きとはみなせません。2025年から2026年にかけた調査地点の構成変化や入替の影響を切り分けられず、県平均が標準地の実態を十分に代表しているとは判定できないためです。地域の実態を確認する際は、同じ調査年・同じ用途の地域別価格を併せて見る必要があります。

林地は2025年固定資産税評価額の9地点を対象とする前年比-1.5%の参考値ですが、2026年の住宅地・商業地・工業地とは調査年が異なります。そのため、今年の用途別県平均と同列には扱わないことが適切です。

• 地域別・路線別の数値は2025年固定資産税評価額の参考集計であり、2026年の用途別県平均とは調査年が異なるため直接比較していません。
• 前年比は継続地点による比較を確保できないため、地点構成や入替の影響を含む参考値です。
• 固定資産税評価額は標準地の価格であり、市区町村や沿線全域のすべての土地価格を示すものではありません。
• 地点数が10地点未満の地域・用途別集計は参考値として扱っています。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき7割換算したものを参考に作成しています。