滋賀県 土地相場・坪単価（路線価）

2026年滋賀県路線価、用途別平均にみる相場概況

本ページの路線価（相続税評価額）は公示地価の8割として表示しています。

2026年路線価の滋賀県平均は、住宅地15.3万円/坪、商業地32.8万円/坪、工業地9.0万円/坪です。2025年との集計上の比較では、それぞれ前年比+8.2%、前年比+8.9%、前年比+10.9%となりました。一方、2025年路線価の市別集計では、草津市や大津市などで価格水準が高く、県内の地域差が明確です。ただし、継続する標準地の前年比を十分に確認できないため、県平均が個別地点の実態を代表するかどうかは参考判定となります。

今年の相場概況

2026年路線価の用途別平均は、住宅地が243地点で15.3万円/坪、商業地が97地点で32.8万円/坪、工業地が18地点で9.0万円/坪です。商業地は住宅地の2倍を超える価格水準で、工業地は住宅地を下回っています。

地点構成では住宅地が最も多く、商業地、工業地の順です。このため、滋賀県の路線価を把握する際は単一の県平均だけでなく、用途ごとの価格差と地点数の偏りを分けて見る必要があります。

前年比で見る変化

2025年から2026年への用途別平均の変化は、住宅地が前年比+8.2%、商業地が前年比+8.9%、工業地が前年比+10.9%です。集計値では3用途ともプラスで、上昇率は工業地、商業地、住宅地の順となっています。ただし、個別地点の実態を代表するかどうかは参考判定です。

調査年が異なる参考比較として、2025年路線価の商業地を見ると、草津市は18地点、64.8万円/坪、前年比+6.1%、守山市は11地点、40.0万円/坪、前年比+5.5%でした。大津市は46地点、48.5万円/坪、前年比+4.0%で、栗東市は9地点、29.5万円/坪、前年比+4.2%です。価格水準と上昇率は必ずしも同じ順序ではなく、市ごとの市場構成に違いがあることが分かります。

変化の要因

2025年路線価の市別内訳では、商業地の価格水準が草津市64.8万円/坪、大津市48.5万円/坪、守山市40.0万円/坪である一方、長浜市は14.3万円/坪、甲賀市は15.7万円/坪でした。住宅地でも、草津市31.5万円/坪、守山市25.4万円/坪、大津市21.7万円/坪に対し、高島市4.2万円/坪、犬上郡3.8万円/坪です。県内平均の背景には、用途だけでなく市・郡単位の大きな価格差があります。

路線別の2025年路線価では、JR琵琶湖線沿線が住宅地21.5万円/坪、商業地43.8万円/坪で、JR湖西線沿線の住宅地11.2万円/坪、商業地20.4万円/坪や、近江鉄道本線沿線の住宅地7.7万円/坪、商業地15.6万円/坪を上回っています。地点数を含む沿線集計であるため個別駅の相場とは一致しませんが、交通軸ごとに価格帯が異なる県内構造を示しています。

前年比でも、2025年路線価の商業地は草津市が前年比+6.1%、守山市が前年比+5.5%である一方、長浜市は前年比-0.3%でした。住宅地では草津市が前年比+3.5%、守山市が前年比+3.4%に対し、高島市は前年比-2.1%です。用途別の県平均だけでは、この地域ごとの方向差を捉えきれません。

注目地点

注目地点を考える際の周辺文脈として、2025年路線価の草津市は、商業地64.8万円/坪、住宅地31.5万円/坪で、いずれも県内で高い価格帯にあります。JR琵琶湖線沿線の商業地平均43.8万円/坪、住宅地平均21.5万円/坪も踏まえると、同市の標準地を読む際は、県内で価格水準の高い交通軸に属する立地として捉える必要があります。

2025年路線価の大津市は、商業地48.5万円/坪、住宅地21.7万円/坪です。商業地46地点、住宅地122地点を含むため、市内には多様な立地が含まれますが、商業地はJR琵琶湖線沿線平均を上回り、住宅地は同沿線平均に近い水準です。個々の標準地では、商業集積のある場所か住宅地帯かという用途文脈を分けて確認することが重要です。

2025年路線価の守山市は、商業地40.0万円/坪、住宅地25.4万円/坪で、住宅地はJR琵琶湖線沿線平均21.5万円/坪を上回っています。一方、商業地は同沿線平均43.8万円/坪を下回るため、用途によって県内での相対的な位置が異なります。市平均は個別の標準地価格ではないことから、実際の地点評価では駅との距離や周辺用途を併せて見る必要があります。

県内の低い価格帯との対比では、2025年路線価の住宅地が高島市4.2万円/坪、犬上郡3.8万円/坪です。JR湖西線沿線の住宅地平均11.2万円/坪や近江鉄道本線沿線の住宅地平均7.7万円/坪にも幅があり、滋賀県では同じ住宅地でも、市郡や交通軸によって地点を取り巻く価格環境が大きく異なります。

区平均は実態を反映しているか

2026年路線価の県平均は、住宅地243地点で15.3万円/坪、前年比+8.2%、商業地97地点で32.8万円/坪、前年比+8.9%、工業地18地点で9.0万円/坪、前年比+10.9%です。しかし、各用途とも前年比を十分に検証できる継続地点の情報が限られるため、個別地点の実態を代表するという判定は参考値にとどまります。

特に、2025年路線価では住宅地が草津市31.5万円/坪から犬上郡3.8万円/坪まで、商業地も草津市64.8万円/坪から犬上郡7.2万円/坪まで幅があります。この地域差を含む県平均は、滋賀県全体の集計水準を示す一方、特定の市や標準地の相場をそのまま表すものではありません。

また、集計平均と継続地点の動きに差が生じる場合、理由として確認できるのは調査地点の構成変化・入替です。したがって、前年比+8.2%から前年比+10.9%という用途別平均は県全体の集計上の変化として扱い、地点の実態は同じ調査種別・同じ用途の継続比較で確認する必要があります。

• 2026年の用途別平均と2025年の市別・沿線別集計は調査年が異なる参考比較です。
• 市別・沿線別の価格は複数の標準地をまとめた平均であり、個別地点や市域全体の一律の相場を示すものではありません。
• 前年比の実態判定は、継続する標準地の比較情報が限られるため参考値です。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。