御所中学校 周辺 土地相場・坪単価（路線価）

2026年御所市路線価、住宅地・商業地の相場と地点差

本ページの路線価（相続税評価額）は公示地価の8割として表示しています。

2026年路線価の御所市平均は、住宅地が8.9万円/坪、商業地が14.7万円/坪です。住宅地は2025年比の参考値で前年比-0.9%となり、各地点も小幅な下落を中心に分布しています。価格は、御所駅に近い区画整然とした住宅地や国道沿いの混在地域で高く、既成住宅地域や駅から離れた農家住宅地域で低い構成です。実態検証では、住宅地平均と継続8地点の前年比がともに-0.9%で整合しています。

今年の相場概況

2026年路線価の用途別平均は、住宅地8地点が8.9万円/坪、商業地2地点が14.7万円/坪です。商業地は住宅地より5.8万円/坪高く、用途による価格水準の違いが明確です。

住宅地の前年比は中央値が前年比-0.8%で、中央50%は前年比-1.1%から前年比-0.6%の範囲に収まっています。変動率のばらつきは比較的小さく、市内の住宅地は地点ごとの価格差を伴いながらも、変化率ではおおむね同じ方向を示しています。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、路線価の住宅地平均は参考値で前年比-0.9%です。下落幅が比較的小さい地点は、43番24の13.7万円/坪・前年比-0.2%、大字茅原172番13の11.4万円/坪・前年比-0.5%、大字北十三334番4の7.3万円/坪・前年比-0.7%でした。いずれも地点単位の参考値ですが、住宅地の中でも下落幅に差があることが分かります。

一方、下落幅が大きい地点は、大字室1240番外の5.5万円/坪・前年比-1.9%、大字古瀬190番外の4.3万円/坪・前年比-1.2%、569番5の9.2万円/坪・前年比-0.9%です。価格水準の高低と下落率は必ずしも一致せず、駅との距離や住宅地の形成状況が異なる地点ごとに変化幅も分かれています。

変化の要因

2026年路線価の住宅地では、御所駅から約9分で区画整然とした43番24が13.7万円/坪・前年比-0.2%である一方、吉野口駅から約7分の既成住宅地域にある大字古瀬190番外は4.3万円/坪・前年比-1.2%です。また、御所駅から約40分で農家住宅が見られる大字室1240番外は5.5万円/坪・前年比-1.9%です。駅までの時間だけでなく、街区の整備状況や周辺住宅の性格を含む立地差が、価格帯の違いと対応しています。

同じ2026年路線価の商業地では、国道沿いで事務所・店舗・工場・住宅が混在する大字元町334番1が16.0万円/坪、御所駅前で飲食店や小売店舗が多い163番4外が13.5万円/坪です。駅前商業地であるかどうかだけでなく、国道沿いの土地利用や複数用途の混在も価格水準を読む要素です。

調査年が異なる参考情報として、2025年地価調査では、住宅地の405番3が10.5万円/坪・前年比-0.8%、一般住宅と農家住宅が混在する大字名柄348番が4.9万円/坪・前年比-2.2%でした。同じ2025年地価調査の商業地では、国道沿いの路線商業地域にある大字東松本126番4が16.3万円/坪・前年比-1.0%、工業地では内陸型工業団地の大字城山台166番24が5.1万円/坪・前年比+1.6%です。用途と周辺土地利用によって、価格水準だけでなく変化の方向も異なっています。

注目地点

43番24は、一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした43番の住宅地域にあります。御所駅から約9分と徒歩圏に位置し、2026年路線価は13.7万円/坪・前年比-0.2%です。整った街区と駅への近さを併せ持つ住宅地という文脈が、市内住宅地の中で相対的に高い価格水準と整合します。

大字古瀬190番外は、中規模一般住宅が建ち並ぶ大字古瀬の既成住宅地域です。吉野口駅から約7分ですが、2026年路線価は4.3万円/坪・前年比-1.2%で、駅に近いことだけでは市内の高価格帯に直結していません。既成住宅地としての街並みや道路幅員など、中心部の区画整然とした住宅地とは異なる周辺条件を反映した水準です。

大字元町334番1は、大字元町の国道沿いにあり、事務所、店舗、工場、一般住宅が混在する地域です。近鉄御所駅から約9分で、2026年路線価は16.0万円/坪です。単一の駅前商業地ではなく、幅広い用途が国道沿いに集まる立地であることが、商業地としての相対的に高い価格水準を理解する手掛かりになります。

163番4外は、飲食店や小売店舗が多い御所駅前の商業地域で、駅から約2分です。2026年路線価は13.5万円/坪で、駅への近さは際立つ一方、国道沿いの混在地域である大字元町334番1の16.0万円/坪を下回ります。市内商業地では、駅前立地と幹線道路沿いの土地利用が異なる価格帯を形成しています。

大字室1240番外は、農家住宅の中に神社などが見られる大字室の住宅地域です。御所駅から約40分と郊外側に位置し、2026年路線価は5.5万円/坪・前年比-1.9%です。駅徒歩圏の整然とした住宅地とは街並みや交通条件が異なり、その立地差が市内で相対的に低い価格水準と対応しています。

区平均は実態を反映しているか

2026年路線価の住宅地平均は参考値で前年比-0.9%であり、前年から継続する8地点の前年比も-0.9%です。両者の差は0.0ポイントで、中央値も前年比-0.8%でした。8地点すべてが下落しているため、住宅地平均は一部地点だけの動きではなく、継続地点の実態をおおむね反映しています。

商業地は継続2地点がいずれも下落し、前年比の中央値は-1.4%です。地点数が少ないため市内商業地全体への一般化には注意が必要ですが、少なくとも調査対象では下落方向が共通しています。

調査年が異なる参考情報として、2025年地価調査では住宅地3地点がすべて下落し、中央値は前年比-1.0%でした。商業地1地点は前年比-1.0%、工業地1地点は前年比+1.6%です。少数地点の結果ではあるものの、住宅地・商業地と工業地で変化の方向が分かれており、御所市の地価実態は用途別に確認する必要があります。

エリアの動き

地区計画に関する確認済み情報として、橿原市では「新堂町地区地区計画」のA地区とB地区が平成23年5月10日に設定され、「奈良県立医科大学地区地区計画」が令和2年3月18日に設定されています。

いずれも御所市内ではなく橿原市の計画であり、位置情報も示されていないため、御所市の各公示地点との空間的な近接性や地価変化との関係は判断できません。御所市の相場を説明する直接的な動きではなく、市外の都市計画情報として区別して捉える必要があります。

• 2026年路線価の住宅地平均と地点別前年比は、参考値として扱います。
• 各標準地の価格は当該地点の路線価であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 2025年地価調査は2026年路線価と調査年・調査種別が異なるため、参考情報として区別しています。
• 駅別・町丁目別の集計は地点数が少ない場合があり、地域全体への一般化には注意が必要です。
• 都市計画に関する記載は御所市外の橿原市を対象としており、御所市内の地価との因果関係を示すものではありません。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。