本山第二小学校 周辺 土地相場・坪単価（路線価）

神戸市東灘区の2026年路線価と用途・立地別の相場差

本ページの路線価（相続税評価額）は公示地価の8割として表示しています。

2026年路線価の東灘区平均は、住宅地93.8万円/坪、商業地148万円/坪、工業地40.1万円/坪です。前年比はそれぞれ+4.3%、+6.1%、+12.3%で、工業地の伸びが目立ちます。一方、住宅地では駅に近い御影郡家2丁目305番6が184万円/坪、山手の住吉山手9丁目1564番4が25.4万円/坪となり、立地差が鮮明です。継続地点の前年比は用途別平均と一致しており、区平均は全体の変化をおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年路線価の用途別平均は、住宅地が33地点で93.8万円/坪、商業地が6地点で148万円/坪、工業地が5地点で40.1万円/坪です。商業地は住宅地の価格水準を上回る一方、工業地は用途の違いを反映して低い水準にあります。

前年比の中央値は+5.3%で、中央50%の地点は+2.4%から+6.0%の範囲に収まっています。上昇率のばらつきは中程度であり、区内全域が同じ幅で変化したのではなく、用途や立地によって動きに差がある相場です。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけた路線価の前年比は、住宅地が+4.3%、商業地が+6.1%、工業地が+12.3%です。商業地と工業地は地点数が限られるため参考値ですが、用途別では工業地の上昇率が最も高くなっています。

2026年路線価で上昇率が大きい地点は、深江浜町133番の前年比+14.3%、住吉浜町19番5の前年比+14.1%、魚崎浜町36番2の前年比+14.0%で、いずれも工業地です。これに対し、住吉山手9丁目1564番4は前年比-0.2%、森北町7丁目744番205と住吉台1874番214内は横ばいでした。沿岸部の工業地と山手の住宅地で、変化の方向や大きさが異なります。

町丁目の参考集計では、2025年の岡本の住宅地6地点が159万円/坪、前年比+3.7%です。2026年路線価とは調査年が異なる参考比較ですが、区内でも高い価格帯を形成する住宅エリアである一方、上昇率は2026年路線価の住宅地平均である前年比+4.3%を下回っています。

変化の要因

2026年路線価では、工業地平均が前年比+12.3%となり、深江浜町133番、住吉浜町19番5、魚崎浜町36番2がいずれも前年比+14.0%以上でした。工業地の上昇が沿岸部の複数地点で確認される一方、住宅地では住吉山手9丁目1564番4が前年比-0.2%、森北町7丁目744番205などが横ばいであり、用途とエリアによる差が表れています。

住宅地の価格水準も立地によって大きく異なります。2026年路線価では、阪急御影から約5分の御影郡家2丁目305番6が184万円/坪であるのに対し、同駅から約33分の住吉山手9丁目1564番4は25.4万円/坪です。駅に近い閑静な住宅地域と、駅から距離のある山手住宅地域という位置条件の違いが、価格差と対応しています。

商業地では、2026年路線価の岡本1丁目64番3が231万円/坪、深江南町3丁目8番5が46.0万円/坪です。前者は岡本駅から約2分の店舗ビルが建ち並ぶ商業地域、後者は深江駅から約7分の店舗と住宅が混在する国道沿いです。同じ商業地でも、駅前型の商業集積と路線商業・住宅混在地という周辺用途の違いが価格帯に表れています。

2025年地価調査では、住宅地15地点の平均が99.5万円/坪、前年比+5.2%でした。同じ地価調査内では、田中町3丁目293番3が126万円/坪、前年比+7.6%である一方、渦森台3丁目13番4は33.4万円/坪、前年比-0.8%です。商業地では田中町1丁目34番3が180万円/坪、森南町1丁目480番が135万円/坪であり、駅近くの商業地域と国道沿いの店舗兼マンションが多い地域で価格差が確認できます。

2026年路線価の住宅地33地点を対象とした回帰分析では、駅までの徒歩時間と価格の関係を示す決定係数が0.592、徒歩時間に対する価格の弾性値が-5.35でした。統計上は駅から遠くなるほど価格が低くなる明瞭な関係があり、東灘区の住宅地では駅距離が価格差を説明する重要な要素の一つと解釈できます。

注目地点

2026年路線価の御影郡家2丁目305番6は184万円/坪、前年比+7.2%です。御影郡家の一般住宅やマンションが多い閑静な住宅地域にあり、阪急御影から約5分という近さが特徴です。区内住宅地平均93.8万円/坪を大きく上回る背景には、駅徒歩圏と落ち着いた住宅地という条件の組み合わせがあります。当該地点の価格であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。

2026年路線価の住吉山手9丁目1564番4は25.4万円/坪、前年比-0.2%です。住吉山手の中規模一般住宅が多い山手住宅地域で、最寄りの阪急御影から約33分と距離があります。同じ駅を最寄りとする御影郡家2丁目305番6との価格差は、駅への距離感に加え、山手側の立地や低層住宅地としての周辺環境が異なることを示しています。

2026年路線価の岡本1丁目64番3は231万円/坪、前年比+5.2%です。岡本に位置し、岡本駅から約2分の範囲に中層の店舗ビルが建ち並ぶ商業地域です。容積率300%の駅前型商業地であり、2026年の同駅周辺商業地の参考集計も231万円/坪となっています。駅への近さと商業集積が、区内商業地平均148万円/坪を上回る価格水準と対応しています。

2026年路線価の深江南町3丁目8番5は46.0万円/坪、前年比+5.2%です。深江南町の国道沿いに店舗と住宅が混在し、深江駅から約7分の位置にあります。駅前の店舗ビルが中心となる岡本1丁目64番3とは異なり、幅員50mの国道に面した路線商業地としての性格が強く、商業地の中でも価格帯が低くなっています。

2026年路線価の深江浜町133番は46.3万円/坪、前年比+14.3%です。深江浜町にある中小規模の倉庫や配送センターが多い工業地域で、深江駅から約14分の沿岸側に位置します。駅前商業地や内陸住宅地とは用途が異なるため価格水準は直接比較できませんが、工業地平均40.1万円/坪を上回り、2026年路線価では沿岸工業地の強い変化を示す地点です。

住宅地の参考集計では、東灘区が96.2万円/坪、兵庫県 神戸市ではなく兵庫県 神戸市全体が46.5万円/坪です。東灘区内ではさらに、駅に近い内陸住宅地と駅から離れた山手住宅地の差が大きく、親エリア平均との高低だけでは区内の多層的な価格構造を捉えきれません。

区平均は実態を反映しているか

2026年路線価の住宅地は、区平均の前年比+4.3%と33継続地点の前年比+4.3%が一致しています。内訳は上昇29地点、横ばい3地点、下落1地点で、中央値は+5.3%です。平均と継続地点の間に乖離がなく、住宅地平均は地点全体の上昇傾向をおおむね反映しています。ただし、上昇率の中央50%は+2.4%から+6.0%であり、個別地点には幅があります。

商業地は、区平均と6継続地点がともに前年比+6.1%で、6地点すべてが上昇し、中央値は+5.8%です。地点数が少ないため参考値ですが、平均と地点の動きは整合しています。工業地も、区平均と5継続地点がともに前年比+12.3%で、5地点すべてが上昇し、中央値は+14.0%です。こちらも少数地点の参考値ながら、平均だけが突出した結果ではありません。

2025年地価調査でも、住宅地平均と15継続地点はともに前年比+5.2%で、上昇14地点、下落1地点、中央値+5.2%でした。商業地は4地点すべてが上昇して中央値+7.9%、工業地は2地点すべてが上昇して中央値+11.3%です。路線価と地価調査の双方で平均と継続地点の方向が整合しているため、区平均は用途別の全体傾向を示す指標として有効です。一方、山手・駅前・沿岸部の価格差までは表さないため、個別エリアの確認も必要です。

エリアの動き

神戸市では「地区計画（六甲アイランド都市機能ゾーン地区）」が決定済みです。名称上、六甲アイランドの都市機能ゾーンを対象とする都市計画上の動きであり、東灘区の沿岸・島しょ部を考える際の地域文脈となります。

今回の路線価では、沿岸側の深江浜町、住吉浜町、魚崎浜町にある工業地で前年比+14.0%以上の地点が確認されています。ただし、地区計画と各地点の地価変動との因果関係を示すデータではないため、都市計画上の事実と地価の動きは分けて捉える必要があります。

• 商業地・工業地の平均や前年比は地点数が限られるため参考値です。
• 路線価と地価調査は調査時点と調査地点が異なるため、同じ調査種別の中で比較しています。
• 標準地の価格は当該地点の路線価であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 徒歩分数は入力値を切り上げた概算です。
• 価格は坪単価に換算し、小数第1位まで表示しています。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。