烏帽子中学校 周辺 土地相場・坪単価（公示地価）

神戸市灘区の2026年公示地価と駅近・高台で分かれる価格水準

2026年公示地価の灘区平均は、住宅地116.8万円/坪、商業地196.4万円/坪、工業地77.4万円/坪です。住宅地は前年比+4.1%で、駅に近い住宅地や商業地では高い価格水準が確認できる一方、六甲駅から距離のある高台では横ばいの地点もあります。住宅地の区平均と継続21地点の前年比は一致しており、平均は全体的な上昇傾向をおおむね反映しています。ただし、地点ごとの上昇率と価格水準には立地に応じた幅があります。

今年の相場概況

2026年公示地価の用途別平均は、住宅地が21地点で116.8万円/坪、商業地が4地点で196.4万円/坪、工業地が1地点で77.4万円/坪です。住宅地に比べて商業地の平均が高く、店舗や共同住宅が集まる駅周辺と、一般住宅を中心とする地域との用途差が価格水準に表れています。商業地と工業地は地点数が少ないため、平均価格は参考値として捉える必要があります。

住宅地の前年比は中央値が+4.6%、第1四分位が+1.8%、第3四分位が+6.6%で、中央50%の幅は4.8ポイントです。上昇率には中程度のばらつきがあり、区内が一様に動いたのではなく、駅への距離や住宅地域の位置づけによって変化に差がある相場です。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけた公示地価では、住宅地平均が前年比+4.1%となりました。2026年公示地価の上昇率が大きい住宅地は、烏帽子町2丁目20番の前年比+7.1%、中郷町4丁目2番13の前年比+6.9%、灘北通8丁目3番9の前年比+6.8%です。いずれも住宅地平均を上回る変化で、区内の上昇が複数の町丁目に及んでいることが分かります。

一方、2026年公示地価で上昇率が小さい住宅地は、鶴甲4丁目12番16、城の下通2丁目833番87、大月台1番69で、いずれも前年比+0.0%です。下落ではなく前年同水準であり、区平均が上昇する中でも横ばいの地点が残っています。この違いから、灘区の変化は区全域で均一ではなく、個別地点の立地条件を併せて見る必要があります。

変化の要因

2026年公示地価の住宅地では、平均116.8万円/坪に対し、八幡町4丁目39番が174.9万円/坪、大月台1番69が43.6万円/坪です。同じ住宅地でも、六甲駅から約3分の一般住宅・マンション混在地域と、同駅から約27分の高台の住宅地域では価格水準に大きな差があります。上昇率でも、烏帽子町2丁目20番が前年比+7.1%である一方、鶴甲4丁目12番16などは前年比+0.0%であり、駅への距離や山手・高台という地域区分に沿った違いが確認できます。

2026年公示地価の商業地は平均196.4万円/坪です。六甲道駅から約4分で中高層の店舗兼共同住宅が並ぶ森後町2丁目2番2外は263.1万円/坪、王子公園駅から約7分で低層小売店舗が並ぶ水道筋3丁目9番5は164.6万円/坪です。同じ商業地でも、中高層利用と既成の低層商業という街並みの違いが価格帯に対応しています。商業地の継続4地点は前年比+6.3%、工業地の1地点は前年比+11.1%ですが、いずれも地点数が限られるため参考値です。

2025年地価調査では、住宅地7地点の平均が118.0万円/坪、前年比は参考値で+4.4%でした。2025年地価調査の楠丘町6丁目3番5は169.9万円/坪、長峰台1丁目1041番62は38.0万円/坪で、一般住宅とマンションが混在する地域と高台の住宅地域の差が見られます。商業地2地点では、国道沿いの友田町2丁目7番23が195.7万円/坪、小規模店舗とマンションが混在する篠原南町5丁目5番6が127.3万円/坪です。調査年が異なる参考比較であり、2026年公示地価とは直接比較できません。

2026年公示地価の住宅地21地点を用いた回帰では、駅までの徒歩時間に対する価格の弾力性が-5.04、決定係数が0.704です。統計上は徒歩時間が長い地点ほど価格が低い関係が比較的明瞭であり、駅距離が区内の住宅地価格差と強く関連しています。ただし、これは地点間の相関であり、駅距離だけによる因果を示すものではありません。

注目地点

2026年公示地価の八幡町4丁目39番は、一般住宅にマンションが混在する八幡町の住宅地域にあります。六甲駅から約3分という徒歩圏にあり、容積率200%の住宅地として戸建住宅と共同住宅の双方が見られる立地です。174.9万円/坪、前年比+4.5%という水準は、住宅地平均116.8万円/坪を上回っており、駅への近さと住宅利用の密度が相対的な高さに対応しています。

2026年公示地価の大月台1番69は、中規模一般住宅が建ち並ぶ大月台の高台に位置します。最寄りの六甲駅から約27分で、容積率80%の低密度な住宅地域です。43.6万円/坪、前年比+0.0%であり、同じ六甲駅を最寄りとする八幡町の地点より駅から離れた高台側にあることが、区内で低い価格帯となる立地上の違いを示しています。

2026年公示地価の森後町2丁目2番2外は、六甲道駅から約4分の森後町にあり、中高層の店舗兼共同住宅が建ち並ぶ商業地域です。幅員27mの道路に面し、容積率500%の高密度な商業利用が可能な周辺文脈を持ちます。263.1万円/坪という価格は商業地平均196.4万円/坪を上回っており、駅近の商業集積と中高層利用が区内での相対的な高さに対応しています。

2026年公示地価の水道筋3丁目9番5は、王子公園駅から約7分の水道筋に位置し、低層の小売店舗が並ぶ既成商業地域です。容積率は500%ですが、現況は中高層の店舗兼共同住宅が並ぶ森後町とは異なる低層商業の街並みです。164.6万円/坪で、商業地平均196.4万円/坪より低く、駅までの距離と商業地の利用形態の違いが相対的な価格帯に表れています。

2026年公示地価の烏帽子町2丁目20番は、一般住宅とマンションが混在する烏帽子町の住宅地域です。新在家駅から約6分の徒歩圏にあり、8m道路と容積率200%という住宅地の条件を備えています。130.6万円/坪は住宅地平均を上回り、前年比+7.1%は区内住宅地で上昇率が大きい地点の一つです。駅に近い混在型住宅地という位置づけが、高台の低密度住宅地とは異なる価格水準に対応しています。

区平均は実態を反映しているか

2026年公示地価の住宅地平均は前年比+4.1%で、前年から継続する21地点の前年比も+4.1%です。両者の差は0.0ポイントで、調査地点の入替による影響も0.0ポイントでした。21地点のうち18地点が上昇、3地点が横ばいで、中央値は+4.6%です。このため、住宅地平均は一部地点だけの変化ではなく、継続地点に広がる上昇傾向をおおむね反映しています。

ただし、住宅地の上昇率は第1四分位+1.8%から第3四分位+6.6%まで幅があり、烏帽子町2丁目20番の前年比+7.1%に対して、大月台1番69などは前年比+0.0%です。平均は区全体の方向を示す一方、駅近住宅地と高台の住宅地に見られる地点差までは表しません。

商業地は継続4地点すべてが上昇し、前年比の中央値は+6.1%、継続地点全体では+6.3%です。工業地も1地点が上昇し、前年比+11.1%でした。方向性は明確ですが、商業地4地点、工業地1地点という少数集計であるため、用途全体の実態を代表する度合いは住宅地より限定的です。

参考となる2025年地価調査でも、住宅地平均と継続7地点の前年比はいずれも+4.4%で、6地点が上昇し1地点が横ばいでした。住宅地では公示地価と地価調査の双方で平均と継続地点の動きが整合していますが、調査年と調査種別が異なるため、それぞれ独立した検証結果として捉える必要があります。

エリアの動き

神戸市では、メリケンパーク中央地区、ポートアイランド中央地区、ポートアイランド東地区の地区計画が決定済みとして記録されています。いずれも所在地の記録は神戸市までで、灘区内の地点や町丁目との位置関係は特定されていません。そのため、これらを灘区の公示地価の変化要因として結び付けることはできず、神戸市域で確認された都市計画上の動きとして整理するのが適切です。

• 価格は1㎡当たりの公示地価または地価調査価格を坪単価に換算したものです。
• 標準地の価格は当該地点の評価であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 商業地・工業地および一部の駅別・町丁目別集計は地点数が少ないため参考値です。
• 2026年公示地価と2025年地価調査は調査年と調査種別が異なるため、価格や前年比を直接比較していません。
• 地区計画の所在地情報は神戸市単位であり、灘区内の動きとは確認されていません。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準地地点の評価額を参考に作成しています。