神戸市 土地相場・坪単価（公示地価）

2026年神戸市公示地価の用途別相場と地域差

2026年公示地価の神戸市平均は、住宅地58.1万円/坪、商業地304.1万円/坪、工業地40.1万円/坪です。前年比は住宅地-2.6%、商業地-2.2%に対し、工業地は+7.2%となり、用途によって方向が分かれました。市内では商業地が中央区に集積する一方、住宅地や工業地には大きな地域差があります。ただし、同一地点を追った前年比を確認できないため、市平均による実態判定はいずれも参考値です。

今年の相場概況

2026年公示地価の用途別平均は、住宅地が288地点で58.1万円/坪、商業地が71地点で304.1万円/坪、工業地が20地点で40.1万円/坪、林地が2地点で0.3万円/坪です。商業地は住宅地の5倍を超える水準であり、神戸市の地価を一括した平均だけで捉えるのではなく、用途を分けて見る必要があります。

市内の価格分布には地域差もあります。調査年が異なる参考比較ですが、2025年公示地価の商業地平均は中央区が614.6万円/坪、東灘区が184.7万円/坪、灘区が170.6万円/坪、兵庫区が125.6万円/坪、須磨区が119.6万円/坪です。とりわけ中央区の商業地が高価格帯を形成しており、市平均の内側に大きな幅があることが分かります。

前年比で見る変化

2025年との対比では、2026年公示地価の住宅地平均が前年比-2.6%、商業地平均が前年比-2.2%、工業地平均が前年比+7.2%です。住宅地と商業地の集計平均がマイナスとなる一方、工業地はプラスとなっており、変化の方向は一様ではありません。市平均が地点の動きをどこまで表すかについては、実態検証を踏まえた慎重な読み方が必要です。

地域別の動きを確認する参考として、2025年公示地価では東灘区の工業地が7地点、46.9万円/坪、前年比+11.6%でした。商業地では中央区が45地点、614.6万円/坪、前年比+7.2%、灘区が9地点、170.6万円/坪、前年比+6.7%、東灘区が10地点、184.7万円/坪、前年比+6.5%です。西区の工業地も8地点、22.9万円/坪、前年比+6.7%ですが、10地点未満の集計は参考値として捉える必要があります。

変化の要因

2026年公示地価では、住宅地288地点と商業地71地点の平均がそれぞれ前年比-2.6%、前年比-2.2%である一方、工業地20地点は前年比+7.2%です。用途ごとに地点数、価格水準、前年比が異なるため、市全体の変化は単一の市場環境では説明できず、用途別に分けて把握することが重要です。

調査年が異なる参考比較として2025年公示地価の地域構成を見ると、住宅地は中央区が21地点で126.2万円/坪、前年比+5.3%、東灘区が52地点で121.0万円/坪、前年比+4.6%、灘区が34地点で108.1万円/坪、前年比+4.8%でした。一方、北区は59地点で18.9万円/坪、前年比+2.9%、西区は50地点で25.9万円/坪、前年比+3.4%です。住宅地だけでも都心側の区と郊外側の区で価格帯が大きく異なります。

商業地では、2025年公示地価の中央区が45地点、614.6万円/坪、前年比+7.2%であるのに対し、北区は8地点、52.6万円/坪、前年比+3.1%、西区は5地点、53.0万円/坪、前年比+4.6%でした。工業地では東灘区が7地点、46.9万円/坪、前年比+11.6%、西区が8地点、22.9万円/坪、前年比+6.7%です。これらは寄与度を示すものではありませんが、用途の集積場所と価格帯の違いが、市平均を読む際の背景となっています。

注目地点

市内の相対的な位置づけを捉えるうえでは、まず中央区の商業地が注目されます。2025年公示地価では45地点の平均が614.6万円/坪で、阪神本線沿線の商業地平均357.9万円/坪やJR神戸線沿線の商業地平均587.6万円/坪と同様、市内でも高い価格帯です。特定の標準地や駅前だけではなく、商業用途の地点がまとまっていることが、中央区の特徴として表れています。

東灘区は、住宅地・商業地・工業地の複数用途で存在感があります。2025年公示地価では住宅地が121.0万円/坪、商業地が184.7万円/坪、工業地が46.9万円/坪です。また、2026年公示地価の神戸新交通六甲ライナー沿線集計では住宅地が10地点で122.2万円/坪、商業地が1地点で205.3万円/坪、工業地が1地点で65.8万円/坪でした。商業地と工業地の沿線値は地点数が少ない参考値ですが、同じ区内でも用途によって価格帯が明確に分かれる地域と読めます。

住宅地では、2025年公示地価の中央区が126.2万円/坪、東灘区が121.0万円/坪、灘区が108.1万円/坪である一方、北区は18.9万円/坪、西区は25.9万円/坪でした。さらに2026年公示地価の神戸市住宅地平均58.1万円/坪は、兵庫県平均49.9万円/坪を上回ります。神戸市は県平均より高い住宅地水準にありますが、市内では都心側と郊外側の価格差が大きく、個別地点を市平均だけで評価することはできません。

区平均は実態を反映しているか

2026年公示地価の実態検証では、住宅地288地点の平均が58.1万円/坪、前年比-2.6%、商業地71地点の平均が304.1万円/坪、前年比-2.2%、工業地20地点の平均が40.1万円/坪、前年比+7.2%です。しかし、いずれの用途も同一地点を継続して追った前年比による裏付けがなく、実態判定は参考値にとどまります。林地も2地点と少なく、前年比による検証には適しません。

このため、住宅地と商業地のマイナスを、個々の地点が一斉に下落した結果とは解釈できません。前年と今年で調査地点の構成や入替がある場合、高価格地点と低価格地点の比率が変わるだけでも平均値は動きます。継続地点の変化を確認できない現状では、住宅地の前年比-2.6%と商業地の前年比-2.2%は、市場全体の実勢下落ではなく、地点構成の変化を含む集計値として扱うのが妥当です。

工業地の前年比+7.2%についても同様で、20地点の集計平均が上昇した事実は確認できますが、各地点が同程度に上昇したことまでは示していません。したがって、神戸市平均は用途別の価格水準を把握する指標としては有用である一方、個別地点の実態を代表する指標としては限定的です。区別・用途別の価格帯と、各標準地の条件を併せて確認する必要があります。

• 2026年の数値は公示地価の用途別集計であり、個別の標準地価格とは異なります。
• 2025年の区別集計と2026年の市平均を並べた箇所は、調査年が異なる参考比較です。
• 10地点未満の区別・沿線別集計は、地点構成の影響を受けやすいため参考値です。
• 前年比は平均価格の比較であり、同一地点の継続的な変動を示すものではありません。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 注記: 本解説は標準地地点の評価額を参考に作成しています。