雲雀丘小学校 周辺 土地相場・坪単価（公示地価）

神戸市長田区の2026年公示地価、駅周辺と山手で分かれる価格水準

2026年公示地価における神戸市長田区の平均は、住宅地47.0万円/坪、商業地98.2万円/坪、工業地41.0万円/坪です。前年比は住宅地が前年比+1.5%、商業地が参考値で前年比+5.3%となる一方、地点別では新長田駅周辺の上昇と山手・高台の下落が併存しています。実態検証では、住宅地と商業地の区平均は継続地点の動きとおおむね整合していますが、住宅地には上昇・横ばい・下落が混在しており、区平均だけでなく立地別の確認が重要です。

今年の相場概況

2026年公示地価の用途別平均は、住宅地が16地点で47.0万円/坪、商業地が5地点で98.2万円/坪、工業地が3地点で41.0万円/坪です。商業地は住宅地の約2倍の価格水準で、駅に近い商業地域と住宅地域の用途差が明確に表れています。商業地と工業地は地点数が少ないため、価格水準は参考値として捉える必要があります。

継続地点の前年比の中央値は+1.1%、第1四分位は0.0%、第3四分位は+4.3%で、中央50%の幅は4.3ポイントです。区内では緩やかな変動の地点が中心ですが、用途や立地によって上昇率に一定の開きがある相場です。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、公示地価の住宅地平均は前年比+1.5%、商業地平均は参考値で前年比+5.3%です。商業地の伸びが住宅地を上回っており、用途別に変化の強さが異なります。

地点別では、2026年公示地価の松野通1丁目103番6外が128.9万円/坪、前年比+6.7%、北町2丁目62番が109.1万円/坪、前年比+6.1%でした。住宅地では戸崎通2丁目11番2が74.7万円/坪、前年比+5.3%です。一方、大日丘町1丁目57番4は15.1万円/坪、前年比-2.6%、西山町4丁目7番は17.6万円/坪、前年比-2.1%、鹿松町3丁目6番11は11.9万円/坪、前年比-1.7%でした。駅周辺の商業地や一部住宅地が上昇する一方、山手・高台の住宅地には下落地点もみられます。

町丁目の参考集計では、2025年の西山町の住宅地は5地点、24.5万円/坪、前年比-0.6%です。これは2025年の参考集計であり、2026年公示地価の区平均とは調査年が異なる参考比較ですが、町内でも住宅地の動きが一様ではないことを示しています。

変化の要因

2026年公示地価の住宅地では、新長田駅から約8分の水笠通6丁目106番4が78.3万円/坪、前年比+4.6%である一方、丸山駅から約19分の鹿松町3丁目6番11は11.9万円/坪、前年比-1.7%です。また、傾斜地にある大日丘町1丁目57番4は15.1万円/坪、前年比-2.6%でした。一般住宅に店舗併用住宅が交じる駅徒歩圏と、高台・傾斜地の住宅地域との価格差が、住宅地平均の内側にある立地差を示しています。

同じ2026年公示地価の商業地では、新長田駅から約2分で中高層の店舗ビルが建ち並ぶ松野通1丁目103番6外が128.9万円/坪、前年比+6.7%です。これに対し、駒ケ林駅から約5分で店舗・事務所併用住宅が多い久保町3丁目6番5外は71.1万円/坪、前年比+3.7%でした。いずれも上昇していますが、駅前性や建物利用の集積度、容積率の違いに応じて価格水準と伸びに差があります。

2025年地価調査では、住宅地3地点の平均が54.2万円/坪、商業地2地点の平均が78.3万円/坪です。住宅地は本庄町3丁目16番が65.1万円/坪、上池田1丁目23番10が40.7万円/坪で、商業地は浪松町2丁目23番が86.6万円/坪、腕塚町7丁目4番2外が70.1万円/坪でした。2025年地価調査地点の内訳でも、駅前の店舗併用住宅地と、住宅が混在する商業地域・駅から離れた住宅地域の間に価格差があります。地点数が少ないため、いずれも参考値です。

2026年公示地価の16地点を用いた回帰では、駅からの徒歩時間と価格の関係は緩い負の勾配で、係数は-8.2、決定係数は0.414です。徒歩時間が長い地点ほど価格が低い傾向は確認できますが、説明力は限定的であり、用途や地形、周辺の建物利用も併せて見る必要があります。

注目地点

2026年公示地価の水笠通6丁目106番4は、水笠通にある一般住宅と店舗併用住宅が建ち並ぶ住宅地域です。新長田駅から約8分の徒歩圏に位置し、純粋な低密度住宅地ではなく、住宅と小規模な商業利用が接する街並みです。78.3万円/坪、前年比+4.6%という水準は、駅への近さと複合的な土地利用を背景に、区内住宅地の中でも相対的に高い位置にあります。

2026年公示地価の鹿松町3丁目6番11は、鹿松町の高台に中規模一般住宅が多い住宅地域です。丸山駅から約19分と駅から距離があり、建ぺい率40%、容積率80%の低密度な土地利用です。11.9万円/坪、前年比-1.7%という価格は、新長田駅周辺の住宅地とは異なる高台側の立地条件を反映した水準と解釈できます。

2026年公示地価の松野通1丁目103番6外は、松野通にある中高層の店舗ビルが建ち並ぶ商業地域です。新長田駅から約2分で、容積率500%、前面道路幅27mという駅前型の土地利用がみられます。128.9万円/坪、前年比+6.7%という高い水準は、駅に近い商業集積と高度利用が重なる地点特性に対応しています。前年比は地点数の限られた商業地の参考値です。

2026年公示地価の久保町3丁目6番5外は、久保町に位置し、店舗や事務所を併用した住宅が多い商業地域です。駒ケ林駅から約5分と徒歩圏ですが、中高層店舗ビルが中心の松野通とは異なり、住宅機能を含む街並みです。71.1万円/坪、前年比+3.7%で、駅に近い利便性を持ちながら、土地利用の規模や商業集積の違いから新長田駅前より低い価格帯にあります。

2026年公示地価の大日丘町1丁目57番4は、大日丘町の傾斜地に一般住宅が建ち並ぶ住宅地域です。鵯越駅から約11分で、駅徒歩圏ではあるものの、傾斜地という地形条件と住宅用途に特化した周辺環境が特徴です。15.1万円/坪、前年比-2.6%であり、平坦部の駅周辺とは異なる山手側の価格水準と動きを示す地点です。

区平均は実態を反映しているか

住宅地では、2026年公示地価の区平均が前年比+1.5%で、前年から継続する16地点の前年比も+1.5%です。両者の差は0.0ポイントで、中央値は+1.1%でした。内訳は上昇9地点、横ばい4地点、下落3地点であり、区平均は全体の中心的な動きと整合しています。ただし、水笠通6丁目106番4の前年比+4.6%と大日丘町1丁目57番4の前年比-2.6%が併存しているため、平均値がすべての住宅地の状態を表すわけではありません。

商業地では、区平均が参考値で前年比+5.3%、継続4地点が前年比+5.0%、中央値が+4.9%です。差は0.2ポイントにとどまり、継続4地点はいずれも上昇しているため、商業地平均も地点の実態とおおむね整合しています。ただし、対象は5地点、継続比較は4地点に限られるため、区内商業地全体への一般化には注意が必要です。

工業地は区平均の前年比を示す集計ではなく、継続3地点の前年比が+10.9%、中央値も+10.9%で、3地点すべてが上昇しています。地点間の方向はそろっていますが、標本が3地点に限られるため、工業地については分布の確認結果として扱うのが適切です。総じて住宅地と商業地の区平均には代表性がありますが、長田区では駅周辺の平坦部と山手・高台で価格水準と変化率が分かれており、個別地点の立地確認が欠かせません。

• 価格は1坪当たりの公示地価または地価調査価格を万円単位で表示しています。
• 2026年公示地価と2025年地価調査は調査年と調査種別が異なるため、両者の価格を直接比較していません。
• 商業地・工業地および地価調査の集計は地点数が少ないため、参考値としてご覧ください。
• 標準地の価格は当該地点の価格であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 注記: 本解説は標準地地点の評価額を参考に作成しています。