白川台中学校 周辺 土地相場・坪単価（公示地価）

駅前商業地と郊外住宅地の差が鮮明な須磨区の2026年公示地価

2026年公示地価の須磨区平均は、住宅地48.0万円/坪、商業地106.4万円/坪、工業地37.0万円/坪です。前年比は住宅地+2.4%、商業地+4.9%で、駅前・路線商業地に高い価格や伸びが見られる一方、駅から離れた住宅地には下落地点もあります。住宅地は38地点中33地点、商業地は8地点すべてが上昇し、区平均と継続地点の前年比も一致しているため、用途別平均は地点の実態とおおむね整合しています。

今年の相場概況

2026年公示地価の用途別平均は、住宅地が38地点で48.0万円/坪、商業地が8地点で106.4万円/坪、工業地が1地点で37.0万円/坪です。商業地の平均価格は住宅地の2倍を超えており、須磨区では駅前や幹線道路沿いの商業利用と住宅地の間に明確な価格差があります。工業地は1地点のみのため、区内全体の工業地相場を示す値というより参考水準です。

公示地価の継続38地点における前年比の中央値は+2.5%で、第1四分位は+1.6%、第3四分位は+3.8%、四分位範囲は2.2ポイントです。地点ごとの変化には一定の幅があるものの、中心的な地点群では緩やかな上昇が多い分布と読めます。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、公示地価の区平均は住宅地が前年比+2.4%、商業地が前年比+4.9%です。商業地の数値は8地点による参考値ですが、住宅地より高い伸びとなっています。用途によって変化の強さが異なり、商業地の上昇が相対的に目立つ構成です。

2026年公示地価で上昇率が大きい地点は、衣掛町5丁目12番外が110.4万円/坪、前年比+6.3%、大田町4丁目49番2が88.6万円/坪、前年比+5.6%、中落合2丁目9番外が92.6万円/坪、前年比+5.4%です。いずれも商業地であり、用途別平均でも商業地の伸びが住宅地を上回る状況と整合します。

一方、2026年公示地価では多井畑字東所3番13が13.7万円/坪、前年比-1.4%、妙法寺字池ノ谷1番10が17.7万円/坪、前年比-1.3%、妙法寺字円満林2番67が14.0万円/坪、前年比-1.2%です。区平均が上昇する中でも、郊外側の一部住宅地では異なる動きが確認できます。

町丁目別では、飛松町の商業地が2025年の参考集計で5地点、158.7万円/坪、前年比+2.7%です。2026年公示地価とは調査年が異なる参考比較ですが、複数地点を含む商業集積として高い価格帯に位置しています。

変化の要因

2026年公示地価の住宅地では、若木町1丁目135番が89.6万円/坪、前年比+3.3%であるのに対し、多井畑字東所3番13は13.7万円/坪、前年比-1.4%です。前者は東須磨駅から約4分の閑静な住宅地域、後者は妙法寺駅から約30分の既成住宅地域であり、同じ住宅地でも駅との距離や街区の性格に大きな違いがあります。この内訳から、区平均だけでは駅近住宅地と郊外側住宅地の価格差を捉えきれないことが分かります。

2026年公示地価の商業地では、飛松町3丁目6番1が181.2万円/坪、前年比+2.4%、堀池町2丁目19番が82.0万円/坪、前年比+4.4%です。前者は板宿駅から約1分で小売店舗が建ち並ぶ駅前商業地域、後者は東須磨駅から約2分で小規模店舗や医院が混在する駅前商業地域です。いずれも駅前ですが、商業集積の内容や容積率の違いが価格帯の差として表れています。

2025年地価調査では、住宅地の平均が9地点で54.3万円/坪、前年比+2.6%です。同じ地価調査内では、前池町4丁目1番8外が90.6万円/坪、前年比+3.3%、菅の台7丁目10番6が30.1万円/坪、前年比+2.2%でした。前者は駅から約5分でマンションと一般住宅が並ぶ地域、後者は駅から約32分の一般住宅地域であり、公示地価と同様に交通距離と住宅地の形態による価格差が見られます。

2025年地価調査の商業地では、大田町2丁目36番が110.4万円/坪、北町3丁目10番が98.2万円/坪です。前者は銀行や小売店舗が並ぶ商業地域、後者は中低層の店舗や事務所が並ぶ商業地域であり、同じ調査種別内でも商業利用の構成に応じて価格水準が分かれています。

2026年公示地価の住宅地38地点を用いた回帰では、徒歩距離と価格の関係を示す弾性値が-3.64、決定係数が0.433です。徒歩距離が長い地点ほど価格が低くなる傾向があり、駅距離が価格差の一部を説明していますが、説明力は限定的であるため、街区や用途など他の条件も併せて見る必要があります。

注目地点

2026年公示地価の若木町1丁目135番は、東須磨駅から約4分に位置し、中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域です。89.6万円/坪、前年比+3.3%という水準は、駅に近い落ち着いた住宅地という位置づけを反映しています。参考集計では東須磨駅周辺の2025年住宅地平均が80.7万円/坪であり、調査年が異なる参考比較ながら、当該地点は周辺駅勢圏でも高い価格帯です。

2026年公示地価の多井畑字東所3番13は、一般住宅とアパートが見られる既成住宅地域で、妙法寺駅から約30分です。13.7万円/坪、前年比-1.4%であり、駅近の住宅地とは交通距離に大きな差があります。容積率100%の低層寄りの土地利用と郊外側の立地が重なるため、区内住宅地の中で低い価格帯に位置すると解釈できます。

2026年公示地価の飛松町3丁目6番1は、板宿駅から約1分の駅前で、中小規模の小売店舗が建ち並ぶ商業地域です。容積率500%の商業利用と駅前立地を背景に181.2万円/坪となっており、須磨区の2026年商業地平均106.4万円/坪を大きく上回ります。飛松町の2025年商業地平均158.7万円/坪も高い水準であり、調査年が異なる参考比較ながら、町内に商業集積があることを示しています。

2026年公示地価の堀池町2丁目19番は、東須磨駅から約2分の駅前にあり、小規模小売店舗と医院が混在する商業地域です。82.0万円/坪、前年比+4.4%で、駅前商業地でありながら飛松町3丁目6番1より低い価格帯です。容積率200%で商業利用の規模が相対的に限られることから、生活関連型の駅前商業地としての性格が価格差に表れています。

2026年公示地価の衣掛町5丁目12番外は、須磨海浜公園駅から約5分で、店舗とマンションが混在する路線商業地域です。幅員50mの国道沿い、容積率400%という土地利用条件を持ち、110.4万円/坪、前年比+6.3%です。駅前型の飛松町3丁目6番1とは異なり、幹線道路沿いの商業利用と共同住宅が重なる地点であり、須磨区の商業地平均に近い価格帯ながら高い上昇率を示しています。

親エリアとの関係では、須磨区住宅地は2025年の参考集計で49.3万円/坪、兵庫県 神戸市は58.1万円/坪です。2026年の各地点とは調査年が異なる参考比較ですが、若木町1丁目135番のような駅近住宅地は親エリア平均を上回る一方、多井畑字東所3番13のような郊外側住宅地は大きく下回り、区内の価格幅が広いことを示しています。

区平均は実態を反映しているか

2026年公示地価の住宅地は、区平均の前年比+2.4%と継続38地点の前年比+2.4%が一致し、中央値も+2.5%です。内訳は上昇33地点、横ばい1地点、下落4地点で、上昇地点が多数を占めます。したがって、住宅地平均は一部の高い伸びだけで形成されたものではなく、地点全体の中心的な動きと整合しています。

商業地は、区平均と継続8地点がともに前年比+4.9%、中央値が+5.3%で、8地点すべてが上昇しています。地点ごとの変化も比較的一様であるため、8地点による参考値という制約はあるものの、区平均は調査地点の実態をおおむね代表しています。

工業地は1地点のみで、継続地点の前年比と中央値がともに+10.7%です。数値上は上昇していますが、単一地点の結果であるため、須磨区の工業地全体を代表する平均とは判断できません。

参考として、2025年地価調査の住宅地も平均と継続9地点がともに前年比+2.6%で、9地点すべてが上昇しています。公示地価とは調査年・調査種別が異なりますが、それぞれの調査内では平均と地点実態が整合しています。

エリアの動き

神戸市では、長田東部地区防災街区整備の地区計画、大倉山公園西・高度医療地区の地区計画、兵庫貨物駅跡地地区の再開発地区計画が決定済みです。いずれも位置情報が神戸市単位で、須磨区内の地点との具体的な距離や重なりは確認できないため、本記事で扱う標準地の価格変化との因果関係は判断できません。

• 価格は公示地価または地価調査の標準地を集計したもので、町丁目全体の取引相場を示すものではありません。
• 2026年公示地価の商業地平均と前年比は8地点による参考値です。
• 2026年公示地価の工業地は1地点のみの参考水準です。
• 2025年地価調査の数値は2026年公示地価と調査年・調査種別が異なるため、直接比較していません。
• 都市計画に関する動きは位置情報が神戸市単位であり、須磨区内との具体的な位置関係は特定していません。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準地地点の評価額を参考に作成しています。