塩屋中学校 周辺 土地相場・坪単価（公示地価）

神戸市垂水区の2026年公示地価と駅近・郊外の価格差

2026年公示地価における神戸市垂水区の平均は、住宅地が42.5万円/坪、商業地が47.0万円/坪です。住宅地は前年比+1.9%で、地点別には旭が丘1丁目992番19の前年比+5.1%から塩屋町9丁目790番5の前年比-1.4%まで差があります。垂水駅に近い住宅地と、丘陵地や郊外側の住宅地では価格水準が大きく異なりますが、実態検証では住宅地の区平均と継続55地点の前年比がともに+1.9%となり、平均は地点全体の動きと整合しています。

今年の相場概況

2026年公示地価の垂水区平均は、住宅地55地点が42.5万円/坪、商業地3地点が47.0万円/坪です。商業地は地点数が限られるため参考値ですが、住宅地より4.5万円/坪高い水準です。用途ごとの平均からは、住宅地と商業地の価格差が比較的小さいように見えますが、個別地点では駅前・駅近住宅地、路線商業地、郊外住宅地の間に大きな開きがあります。

住宅地の前年比の中央値は+1.8%で、第1四分位が+0.6%、第3四分位が+3.2%、四分位範囲が2.6ポイントです。中心的な地点群は緩やかな上昇域にある一方、地点ごとの変化には中程度のばらつきがあり、区平均だけでは立地別の差を捉えきれません。

前年比で見る変化

2026年公示地価の住宅地平均は、2025年との比較で前年比+1.9%です。上昇率が大きい地点は、旭が丘1丁目992番19が64.5万円/坪・前年比+5.1%、狩口台7丁目9番10外が72.7万円/坪・前年比+5.0%、小束台868番965が39.7万円/坪・前年比+5.0%です。一方、塩屋町9丁目790番5は23.4万円/坪・前年比-1.4%、塩屋台2丁目722番14と舞子坂3丁目566番5はともに前年比-1.2%です。上昇地点と下落地点が併存しており、住宅地の変化は一様ではありません。

町丁目の参考集計では、2025年の高丸の住宅地5地点が54.5万円/坪、前年比+3.5%です。地点数が少なく調査年も2026年公示地価とは異なるため直接比較はできませんが、垂水区内でも価格水準と変化率が相対的に高い住宅地帯があることを示す参考値です。

別調査である2025年地価調査では、住宅地20地点の平均が45.5万円/坪、2024年比で前年比+2.4%です。上昇率が大きい地点は川原3丁目11番2の70.4万円/坪・前年比+5.2%、旭が丘1丁目2242番141の64.8万円/坪・前年比+5.1%です。上昇率が小さい地点では、潮見が丘1丁目2252番1070など3地点が前年比+0.0%でした。公示地価とは調査年と調査種別が異なる参考比較ですが、地価調査でも地点間の差が確認できます。

変化の要因

2026年公示地価の住宅地では、五色山1丁目1284番4が79.0万円/坪・前年比+3.8%であるのに対し、名谷町字奥之坊2088番1は15.2万円/坪・前年比-0.4%です。前者は垂水駅から約5分の一般住宅地域、後者は名谷駅から約45分の丘陵地で、農家住宅と一般住宅が見られる地域です。同じ住宅地でも、駅への距離と周辺の土地利用が価格水準の大きな差として表れています。

2026年公示地価の商業地では、多聞町字小束山868番884内が49.6万円/坪、小束山本町3丁目868番762が41.7万円/坪です。前者は国道沿いに大中規模の小売店舗が集まる路線商業地域、後者は住宅地に郊外型商業施設が介在する地域です。ともに学園都市駅から距離がありますが、幹線道路沿いの商業集積と住宅地内の商業立地という用途文脈の違いが、価格帯の違いと対応しています。

2025年地価調査では、住宅地の霞ケ丘1丁目1261番6が84.3万円/坪・前年比+4.3%である一方、名谷町字賀市3447番1外は25.1万円/坪・前年比+1.3%です。前者はＪＲ垂水から約9分の一般住宅地域、後者は神戸市営地下鉄名谷から約25分で、住宅・アパート・事業所が混在する地域です。商業地も、ＪＲ垂水から約1分の神田町111番4外が145.5万円/坪、同じく約1分の平磯4丁目10番2が85.3万円/坪となっており、駅前でも店舗付き事務所ビルが並ぶ地域と、小売店舗や雑居ビルが多い地域との間に価格差があります。

2025年地価調査の住宅地20地点を対象とした回帰では、駅までの徒歩時間と価格の関係を示す決定係数は0.586、徒歩時間に対する価格の弾力性は-1.93です。徒歩時間が長い地点ほど価格が低い傾向が一定程度確認できますが、用途の混在や街区の状態など、駅距離以外の条件も価格差に関係していると解釈できます。

注目地点

親エリアの住宅地に関する参考集計では、垂水区が42.7万円/坪、兵庫県 神戸市が58.1万円/坪です。垂水区全体は親エリア平均を下回りますが、区内にはそれを上回る駅近住宅地と、価格を抑えた丘陵地・郊外住宅地が併存しています。

2026年公示地価の五色山1丁目1284番4は79.0万円/坪、前年比+3.8%です。五色山の中規模一般住宅が建ち並ぶ地域にあり、垂水駅から約5分という徒歩圏の立地です。住宅地の区平均42.5万円/坪を大きく上回っており、駅への近さと一般住宅地としてのまとまりを備えた、区内でも高価格帯の住宅地点と位置づけられます。

2026年公示地価の名谷町字奥之坊2088番1は15.2万円/坪、前年比-0.4%です。名谷町字奥之坊の丘陵地にあり、農家住宅と一般住宅が見られる住宅地域で、名谷駅から約45分です。駅近の住宅地とは異なる郊外側の土地利用と距離条件があり、住宅地の区平均を大幅に下回る価格水準となっています。これは当該標準地の価格であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。

2026年公示地価の多聞町字小束山868番884内は49.6万円/坪です。多聞町字小束山の国道沿いに大中規模の小売店舗が並ぶ路線商業地域で、学園都市駅から約24分に位置します。駅前型ではなく道路沿いの商業集積を背景とする地点であり、商業地平均47.0万円/坪を上回る水準には、路線商業地としての立地特性が表れています。

2026年公示地価の小束山本町3丁目868番762は41.7万円/坪です。小束山本町の住宅地に郊外型商業施設が介在する地域で、学園都市駅から約43分に位置します。同じ駅を最寄りとする多聞町字小束山の地点より駅から遠く、国道沿いの路線商業地域ではないため、商業地平均を下回る価格帯です。住宅地の中に商業用途が組み込まれた郊外型の性格が強い地点といえます。

2026年公示地価の旭が丘1丁目992番19は64.5万円/坪、前年比+5.1%です。旭が丘の中規模一般住宅が多い住宅地域にあり、垂水駅から約6分です。五色山の地点と同様に駅徒歩圏にある一方、価格は五色山の79.0万円/坪より低く、区平均より高い中上位の価格帯です。利便性のよい住宅地域という周辺文脈と、今回の公示地価地点の中で大きい上昇率が対応しています。

区平均は実態を反映しているか

2026年公示地価の住宅地平均は前年比+1.9%で、前年から継続する55地点の前年比も+1.9%です。両者の差は0.0ポイントで、調査地点の構成変化による乖離は見られません。55地点の内訳は上昇43地点、横ばい7地点、下落5地点で、中央値も前年比+1.8%です。平均と中央値が近く、上昇地点が多数を占めるため、区平均は住宅地全体の実態をおおむね反映しています。

ただし、前年比の第1四分位は+0.6%、第3四分位は+3.2%で、四分位範囲は2.6ポイントです。旭が丘1丁目992番19の前年比+5.1%と塩屋町9丁目790番5の前年比-1.4%のように地点差があるため、区平均は個別地域の変化率をそのまま代表するものではありません。

商業地は継続3地点の前年比が+3.8%、中央値が+4.0%で、3地点すべてが上昇しています。地点の方向性はそろっていますが、母数が3地点に限られるため、商業地平均47.0万円/坪と変化率は区内商業地全般を示す参考値として捉える必要があります。

エリアの動き

神戸市では、玉津・櫨谷工業地区、学園南インターチェンジ北地区、学園南インターチェンジ南地区の3件について、決定済みの地区計画が確認されています。いずれも所在地情報は神戸市までで、垂水区内の標準地との具体的な位置関係や決定時期は特定されていません。このため、今回確認した垂水区の価格や前年比との因果関係は判断できず、神戸市域の都市計画上の動きとして整理します。

• 価格は1㎡当たりの調査価格を坪単価に換算した表示です。
• 2026年公示地価と2025年地価調査は調査年と調査種別が異なるため、相互の価格差は参考比較です。
• 2026年公示地価の商業地平均は3地点に基づく参考値です。
• 町丁目・駅別の集計は地点数が少ない場合があり、地域全体の相場を示すものではありません。
• 地区計画は国土交通省不動産情報ライブラリで確認された決定済み情報です。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準地地点の評価額を参考に作成しています。