明石小学校 周辺 土地相場・坪単価（路線価）

住宅地・商業地ともに上昇が続く2026年明石市路線価

本ページの路線価（相続税評価額）は公示地価の8割として表示しています。

2026年路線価の明石市平均は、住宅地が30.9万円/坪、商業地が63.6万円/坪、工業地が17.7万円/坪です。住宅地は前年比+4.9%、商業地は前年比+5.1%となり、地点別では大久保町大窪字北開知448番6が前年比+7.2%を記録しました。一方、明石駅に近い本町1丁目1番29外と、農地が混在する魚住町長坂寺字新池ノ内1380番10では価格水準に大きな差があります。実態検証でも、市平均と継続地点の動きはおおむね整合しています。

今年の相場概況

2026年路線価の用途別平均は、住宅地32地点が30.9万円/坪、商業地13地点が63.6万円/坪、工業地3地点が17.7万円/坪です。商業地は住宅地の約2倍の価格水準にあり、駅周辺の商業地域と郊外側の住宅地域・工業地域を含む明石市の用途差が平均価格に表れています。

地点別前年比の中央値は+5.3%で、第1四分位が+3.9%、第3四分位が+6.2%、四分位範囲が2.3ポイントです。上昇率には一定の幅があるものの、中心的な地点群は前年比+4%前後から+6%台に分布しており、市内全域が同じ伸び率ではないことが分かります。

前年比で見る変化

2025年と比べた2026年路線価の市平均は、住宅地が前年比+4.9%、商業地が前年比+5.1%です。用途別ではいずれも上昇しており、価格水準の高い商業地だけでなく、住宅地でも前年を上回っています。

地点別では、2026年路線価の大久保町大窪字北開知448番6が29.4万円/坪、前年比+7.2%、小久保1丁目4番3外が85.4万円/坪、前年比+7.1%、藤江字中尾890番38が37.0万円/坪、前年比+7.1%です。住宅地と商業地の双方に市平均を上回る上昇地点が見られます。

上昇率が小さい地点は、2026年路線価の魚住町長坂寺字新池ノ内1380番10が前年比+0.0%、本町1丁目1番29外が前年比+1.5%、太寺4丁目52番が前年比+2.4%です。いずれも下落ではなく、立地や用途によって上昇率に差が生じています。町丁目の参考集計では、2025年の太寺の住宅地5地点が52.7万円/坪、前年比+2.5%ですが、地点数が限られるため地域全体を断定する値ではありません。

変化の要因

2026年路線価の住宅地では、明石駅に近い住宅地域の太寺4丁目52番が55.8万円/坪、前年比+2.4%である一方、農地の中に住宅や農家が見られる魚住町長坂寺字新池ノ内1380番10は7.7万円/坪、前年比+0.0%です。同じ住宅地でも、既成住宅地と農地混在地域という周辺環境の違いが、大きな価格幅と整合しています。

2026年路線価の商業地では、明石駅に近い国道沿いの本町1丁目1番29外が145万円/坪、前年比+1.5%です。これに対し、郊外側の路線商業地域である魚住町金ケ崎字佃316番1外は25.4万円/坪、前年比+5.4%です。駅近くの店舗ビルが並ぶ商業地域と、自動車販売会社や店舗が並ぶ路線商業地域では、同じ商業地でも土地利用と交通条件が異なり、価格水準と上昇率も一様ではありません。

上昇率の大きい町丁目を見ると、2026年路線価では大久保町大窪字北開知448番6が前年比+7.2%、小久保1丁目4番3外と藤江字中尾890番38がともに前年比+7.1%です。一方、用途別平均は住宅地が前年比+4.9%、商業地が前年比+5.1%であり、これらの地点は各用途の平均より高い伸びを示しています。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では住宅地16地点の平均が29.7万円/坪、前年比+5.1%です。地点別では魚住町清水字長池599番5が24.9万円/坪、前年比+6.9%、二見町東二見字原寺342番5外が26.1万円/坪、前年比+6.6%、大久保町森田字新田宮南13番2が28.6万円/坪、前年比+6.5%でした。商業地5地点の平均は49.8万円/坪、前年比+5.7%の参考値であり、相生町2丁目3番15が65.0万円/坪、前年比+5.7%、魚住町住吉1丁目5番4が28.8万円/坪、前年比+5.5%です。路線価と地価調査を分けて見ても、住宅地・商業地の内部に価格帯の差が確認できます。

注目地点

2026年路線価の太寺4丁目52番は55.8万円/坪、前年比+2.4%です。太寺にある中規模一般住宅とアパートが混在する住宅地域で、明石駅から約17分の位置にあります。駅前商業地そのものではない一方、明石駅を利用圏とする既成住宅地であり、明石市の住宅地平均30.9万円/坪を上回る価格水準と周辺環境が整合しています。

2026年路線価の魚住町長坂寺字新池ノ内1380番10は7.7万円/坪、前年比+0.0%です。魚住町長坂寺字新池ノ内は農地の中に一般住宅や農家が見られる地域で、魚住駅から約22分です。駅周辺の連続した住宅地とは異なる農地混在の土地利用と郊外側の距離感が、市の住宅地平均を大きく下回る価格水準と対応しています。

2026年路線価の本町1丁目1番29外は145万円/坪、前年比+1.5%です。本町の国道沿いに中規模店舗ビルが並び、明石駅から約4分という駅近の商業地域です。容積率600%の土地利用が設定された商業集積地であり、明石市の商業地平均63.6万円/坪を大きく上回る水準は、駅への近さと高密度な商業利用の文脈に沿っています。

2026年路線価の魚住町金ケ崎字佃316番1外は25.4万円/坪、前年比+5.4%です。魚住町金ケ崎字佃の国道沿いに自動車販売会社や店舗が並ぶ路線商業地域で、大久保駅から約23分に位置します。駅前型の商業地域ではなく道路交通に沿った店舗立地であるため、本町の駅近商業地とは異なる価格帯にありますが、上昇率は市の商業地平均をやや上回っています。

2026年路線価の大久保町大窪字北開知448番6は29.4万円/坪、前年比+7.2%です。大久保町大窪字北開知にある中規模一般住宅が多い県道背後の住宅地域で、大久保駅から約11分です。価格は市の住宅地平均30.9万円/坪に近く、駅徒歩圏と県道背後の落ち着いた住宅地という位置づけを持ちながら、地点別では市平均より高い上昇率を示しています。

区平均は実態を反映しているか

2026年路線価の住宅地は、市平均が前年比+4.9%であるのに対し、前年から継続する31地点の前年比は+5.1%、中央値は+5.4%です。継続31地点はいずれも上昇しており、市平均と継続地点の差は約0.2ポイントにとどまります。地点別上昇率のばらつきは中程度ですが、平均だけが地点実態から外れている状況ではありません。

商業地は、市平均と継続13地点の前年比がともに+5.1%で、中央値は+5.4%です。13地点すべてが上昇しており、地点間の動きも比較的一様であるため、市平均は商業地の実態を代表しやすい結果です。

工業地は平均前年比が示されていないため、継続地点の分布で確認します。3地点すべてが上昇し、継続地点の前年比は+6.7%、中央値は+7.2%です。地点数は限られますが、確認できる地点の方向はそろっています。以上から、住宅地と商業地の市平均は継続地点の実態と整合し、工業地も地点分布では上昇方向が確認できます。

エリアの動き

明石市では、「大久保町カスケディア地区地区計画」「大久保町高丘3丁目東地区地区計画」「大久保町高丘2丁目南地区地区計画」の決定が確認されています。いずれも大久保町を冠する地区計画であり、市内西部の大久保町周辺に複数の都市計画上の区域が設定されていることを示します。

2026年路線価では、同じ大久保町周辺の大久保町大窪字北開知448番6が前年比+7.2%となっています。ただし、地区計画と当該地点の位置関係や価格への寄与は示されていないため、ここでは同一の大久保町周辺で確認できる別個の事実として整理します。

• 各地点の価格は標準地における路線価であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 2025年地価調査の数値は調査年が異なる参考比較であり、2026年路線価とは同じ調査種別内で比較していません。
• 太寺の町丁目集計は住宅地5地点に基づく参考値です。
• 価格は坪単価に換算し、前年比は小数第1位に丸めています。
• 国土交通省の地価公示・都道府県地価調査を基に、2026年8月30日時点で整理しています。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。