天満中学校 周辺 土地相場・坪単価（路線価）

2026年大阪市北区の路線価と用途・地点別の実像

本ページの路線価（相続税評価額）は公示地価の8割として表示しています。

2026年路線価の大阪市北区平均は、住宅地が165万円/坪、商業地が1206万円/坪です。2025年比では住宅地が前年比+8.5%、商業地が前年比+12.1%となり、特に豊崎3丁目22番13などで高い上昇率が確認できます。一方、大阪駅に近い大深町207番外は6532万円/坪と突出するなど、地点間の価格差は大きくなっています。実態検証では、用途別平均と継続地点の前年比が一致しており、区平均は地点の動きをおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年路線価の用途別平均は、住宅地が5地点で165万円/坪、商業地が29地点で1206万円/坪です。商業地の平均は住宅地の平均を大きく上回り、業務・商業機能が集積する地点を多く含む北区の価格構造が表れています。

住宅地5地点の前年比は中央値が+9.1%、第1四分位が+7.1%、第3四分位が+9.6%で、四分位範囲は2.5ポイントです。上昇率のばらつきは中程度であり、住宅地では多くの地点が1桁後半を中心とする範囲に分布しています。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけた路線価の区平均は、住宅地が前年比+8.5%、商業地が前年比+12.1%です。地点別では、2026年路線価の豊崎3丁目22番13が714万円/坪、前年比+15.6%、豊崎3丁目15番2が378万円/坪、前年比+15.4%、大淀南1丁目9番6が553万円/坪、前年比+15.3%となり、商業地で区平均を上回る上昇率が確認できます。

上昇率が小さい地点も価格自体は上昇しています。2026年路線価では、大深町207番外が6532万円/坪、前年比+1.6%、梅田1丁目2番が5183万円/坪、前年比+3.1%です。いずれも上昇率は商業地平均を下回る一方、価格水準は区内でも高い地点です。

町丁目の参考集計では、天神橋の2026年商業地が5地点で349万円/坪、前年比+13.3%です。大淀南は調査年が異なる参考比較として、2025年商業地が5地点で435万円/坪、前年比+14.2%です。いずれも地点数が限られるため、町丁目全体を断定する値ではありません。

変化の要因

2026年路線価を同じ調査種別内で見ると、住宅地は紅梅町125番の270万円/坪から中津6丁目5番1の122万円/坪まで幅があります。前者は中高層共同住宅と事務所が混在する地域、後者は中規模住宅と事業所が混在する地域であり、同じ住宅地でも建物利用の密度や周辺用途の違いが価格差として表れています。

商業地では、超高層ビルを中心とする大深町207番外が6532万円/坪であるのに対し、事務所ビルとマンションが混在する山崎町2番6は220万円/坪です。さらに、豊崎3丁目22番13は高層の店舗兼事務所ビルが多い商業地域で714万円/坪、前年比+15.6%となっています。大阪駅至近の高度商業地、既成の住商混在地、店舗・事務所が集まる駅前商業地という用途文脈の違いが、価格水準と上昇率の幅に対応しています。

2025年地価調査を同じ調査種別内で見ると、住宅地は長柄中1丁目3番15が155万円/坪、中津7丁目26番4が83.3万円/坪です。商業地は中之島5丁目2番1が780万円/坪、前年比+14.6%、中崎3丁目56番4が299万円/坪、前年比+14.0%です。2025年地価調査でも、事務所ビルの集積度や住宅・店舗との混在状況に応じて価格水準に差がある一方、商業地の上昇率は比較的近い範囲にあります。

注目地点

2026年路線価の紅梅町125番は、紅梅町にある中高層共同住宅と事務所が混在する住宅地です。南森町駅から約5分で、容積率400%の比較的高度な利用が可能な住商混在環境にあります。270万円/坪、前年比+9.8%という水準は、区の住宅地平均165万円/坪を上回ります。住宅地としての用途に加えて事務所利用も見られることや、駅に近い中高層中心の街並みが、区内住宅地での相対的な高さと整合します。

2026年路線価の中津6丁目5番1は、中津の中規模住宅に事業所が混在する住宅地で、阪急中津から約4分です。122万円/坪、前年比+9.1%で、区の住宅地平均を下回ります。容積率300%、幅員6mの道路に面する中規模住宅中心の環境であり、紅梅町の中高層・事務所混在地域より土地利用の密度が抑えられていることが、価格帯の違いに対応しています。

2026年路線価の大深町207番外は、大深町に位置し、都市機能の集積が進む超高層ビル中心の商業地です。大阪駅から約1分という区内中核駅への近さに加え、容積率800%、幅員40mの道路に面する大規模画地という高度商業地の文脈を持ちます。6532万円/坪は商業地平均1206万円/坪を大きく上回り、前年比は+1.6%です。上昇率よりも、駅前の都市機能集積と高密度利用を反映した価格水準の突出が特徴です。

2026年路線価の山崎町2番6は、山崎町の事務所ビルとマンションが混在する既成商業地で、扇町駅から約3分です。220万円/坪、前年比+12.7%で、価格は商業地平均を下回る一方、上昇率は平均を上回ります。超高層ビル中心の大阪駅周辺とは異なり、容積率400%の住商混在型の街並みであるため、駅に近くても価格帯は相対的に抑えられています。

2026年路線価の豊崎3丁目22番13は、豊崎にある高層の店舗兼事務所ビルが多い商業地です。中津駅から約1分で、幅員25mの道路沿いに位置し、容積率600%の高密度な商業利用が見られます。714万円/坪は商業地平均を下回るものの、前年比+15.6%は区平均を上回ります。大阪駅前の超高層商業地ほどの価格水準ではない一方、駅直近で店舗・事務所が集積する立地が、北区内で中上位の価格帯を形成しています。

住宅地について大阪府 大阪市との同用途比較を見ると、北区平均165万円/坪に対して親エリア平均は80.2万円/坪です。紅梅町125番は双方の平均を上回り、中津6丁目5番1は北区平均を下回るものの親エリア平均を上回るため、両地点の区内での相対位置は異なります。

区平均は実態を反映しているか

2026年路線価の住宅地は、区平均の前年比が+8.5%で、同じ5地点を継続比較した前年比も+8.5%と一致しています。5地点すべてが上昇し、中央値は+9.1%、上昇率のばらつきは中程度です。区平均と継続地点の間に乖離がなく、地点構成の入替による影響も確認されないため、住宅地平均は調査地点の実態と整合しています。ただし、5地点による参考値である点には注意が必要です。

商業地も、29地点の区平均が前年比+12.1%、継続29地点の前年比が+12.1%で一致しています。29地点すべてが上昇し、中央値は+13.5%、ばらつきは中程度です。大深町207番外の前年比+1.6%から豊崎3丁目22番13の前年比+15.6%まで地点差はありますが、平均と継続地点の変化率が一致しているため、商業地平均も全体の方向を代表しています。

したがって、用途別平均は北区の調査地点全体が上昇した事実を適切に示しています。一方、価格水準は住宅地でも122万円/坪から270万円/坪、商業地では220万円/坪から6532万円/坪まで開きがあるため、個別地点の実態を把握する際は区平均だけでなく、駅との距離や街並み、土地利用の密度も併せて確認する必要があります。

エリアの動き

大阪市を対象に「地区計画（再開発等促進区を定めるもの）」の都市計画決定が記録されています。ただし、示されている位置情報は大阪市単位で、北区内の町丁目や各路線価地点との空間的関係は特定されていません。このため、北区の地価変動と直接結び付けず、市域を対象とする都市計画上の動きとして位置づけます。

• 住宅地の2026年路線価平均と前年比は5地点による参考値です。
• 町丁目別集計は各5地点の参考値であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 各標準地の価格は当該地点の路線価であり、周辺一帯の取引価格を示すものではありません。
• 2025年地価調査と2026年路線価は調査年と調査種別が異なるため、同一条件の直接比較には用いていません。
• 都市計画情報は北区内の具体的な位置が特定されていないため、個別地点への影響は判断していません。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。