八木小学校 周辺 土地相場・坪単価（固定資産税評価額）

2026年岸和田市固定資産税評価額、駅前商業地と郊外住宅地の価格差

本ページの固定資産税評価額は公示地価の7割として表示しています。

2026年固定資産税評価額の岸和田市平均は、住宅地21.2万円/坪、商業地36.9万円/坪、工業地15.1万円/坪です。2025年比では住宅地が前年比+0.9%、商業地が前年比+3.7%となり、駅前・路線商業地で相対的に高い上昇率が見られます。一方、郊外や農家を含む住宅地域には下落地点もあります。継続地点による実態検証では住宅地、商業地とも市平均と一致しており、平均値は全体の変化をおおむね反映していますが、地点別の価格差には駅距離と街並みの違いが明確に表れています。

今年の相場概況

2026年固定資産税評価額の用途別平均は、住宅地が40地点で21.2万円/坪、商業地が7地点で36.9万円/坪、工業地が1地点で15.1万円/坪です。商業地は住宅地を15.7万円/坪上回っており、駅前や幹線道路沿いの商業利用を含む地点と、住宅地域との価格帯の違いが市平均に表れています。

継続する固定資産税評価額地点の前年比中央値は+0.7%で、前年比の中央50%が収まる幅は1.7ポイントです。変化率の分布は比較的一様とされているため、極端な少数地点だけではなく、市内の複数地点で緩やかな変化が確認できる構成です。

前年比で見る変化

2026年固定資産税評価額を2025年と比べると、住宅地平均は前年比+0.9%、商業地平均は前年比+3.7%です。商業地では、土生町3丁目4064番外が37.2万円/坪、前年比+6.2%、小松里町2408番外が31.7万円/坪、前年比+5.1%、野田町1丁目18番1外が60.4万円/坪、前年比+4.2%となっています。いずれも2026年固定資産税評価額であり、商業地の変化率が住宅地平均を上回る地点例です。

住宅地では、2026年固定資産税評価額の東ケ丘町808番610が13.7万円/坪、前年比-1.7%、尾生町2339番1が6.9万円/坪、前年比-1.0%、松風町1173番159が19.7万円/坪、前年比-0.9%です。市平均が上昇する一方で下落地点もあり、住宅地の動きは立地によって異なります。

町丁目の2025年参考集計では、商業地の上野町東が5地点で35.1万円/坪、前年比+2.6%、住宅地の土生町が7地点で21.6万円/坪、前年比+1.9%です。いずれも地点数が限られるため町丁目全体を断定する値ではありませんが、用途ごとの価格帯と変化率の違いを示す参考になります。

調査種別を分けて見ると、2025年地価調査の住宅地平均は19.5万円/坪で、2024年比は前年比+0.5%です。上昇例は春木旭町852番3の24.8万円/坪、前年比+1.9%で、下落例は土生町340番2の7.4万円/坪、前年比-0.9%です。固定資産税評価額とは調査年と調査種別が異なるため、参考比較として位置づけられます。

変化の要因

2026年固定資産税評価額の住宅地では、野田町1丁目295番2が33.5万円/坪、前年比+3.4%であるのに対し、尾生町2339番1は6.9万円/坪、前年比-1.0%です。前者は岸和田駅から約5分の一般住宅地域、後者は下松駅から約42分で、旧集落内に農家と一般住宅が混在する地域です。同じ住宅地でも、駅への距離と周辺の土地利用が価格水準の差として表れています。

2026年固定資産税評価額の商業地では、野田町1丁目18番1外が60.4万円/坪、前年比+4.2%、上野町東101番1が27.8万円/坪、前年比+1.7%です。前者は岸和田駅から約2分の駅前商業地域で、中層の店舗兼事務所が中心です。後者は和泉大宮駅から約7分の路線商業地域で、店舗、事務所、住宅が混在しています。駅前への近接性と商業利用の集積度が異なる地点として、価格帯にも開きがあります。

町丁目別の参考集計では、商業地の上野町東が35.1万円/坪、前年比+2.6%、住宅地の土生町が21.6万円/坪、前年比+1.9%です。一方、土生町3丁目4064番外は2026年固定資産税評価額の商業地で37.2万円/坪、前年比+6.2%となっています。同じ町名を含んでも住宅地と路線商業地では用途が異なるため、町丁目単位の平均だけでなく個別地点の利用状況を確認する必要があります。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査の住宅地では藤井町3丁目276番2が25.7万円/坪、前年比+0.9%、土生町340番2が7.4万円/坪、前年比-0.9%です。商業地では五軒屋町281番1が35.6万円/坪、春木旭町234番31が29.2万円/坪です。地価調査内でも、駅に近い住宅地域と既成住宅地域に隣接する土地、路線商業地域と近隣商業地域の違いが価格幅に表れています。

固定資産税評価額の住宅地40地点を用いた回帰では、徒歩時間と価格の関係を示す決定係数は0.805、徒歩時間に対する価格の弾力性は-2.92で、強い勾配が確認されています。統計上は駅からの所要時間が長い地点ほど価格が低い関係が明瞭ですが、これは関連性を示すものであり、個別地点の価格を駅距離だけで説明するものではありません。

注目地点

野田町1丁目295番2は、2026年固定資産税評価額で33.5万円/坪、前年比+3.4%の住宅地です。野田町の小規模一般住宅が建ち並ぶ地域にあり、岸和田駅から約5分です。同駅周辺の2026年住宅地参考平均26.6万円/坪を上回っており、駅に近い住宅地という位置づけが市内でも相対的に高い価格水準と重なっています。

尾生町2339番1は、2026年固定資産税評価額で6.9万円/坪、前年比-1.0%の住宅地です。尾生町の旧集落内にあり、農家と一般住宅が混在する街並みで、下松駅から約42分を要します。駅近の一般住宅地域とは異なる郊外側の土地利用と距離感が、低い価格帯に位置する背景として読み取れます。

野田町1丁目18番1外は、2026年固定資産税評価額で60.4万円/坪、前年比+4.2%の商業地です。岸和田駅から約2分の駅前に位置し、中層の店舗兼事務所を中心とする商業地域です。同駅周辺の2026年商業地参考平均47.7万円/坪より高く、野田町の中でも駅前商業利用が集まる地点として、住宅地とは異なる価格水準を形成しています。

上野町東101番1は、2026年固定資産税評価額で27.8万円/坪、前年比+1.7%の商業地です。和泉大宮駅から約7分で、府道沿いに店舗、事務所、住宅が混在する路線商業地域です。駅前型の野田町1丁目18番1外に比べると商業利用が複合的であり、駅前商業地より低い価格帯に位置する地点です。

土生町3丁目4064番外は、2026年固定資産税評価額で37.2万円/坪、前年比+6.2%の商業地です。東岸和田駅から約5分の府道沿いにあり、店舗や営業所が建ち並ぶ路線商業地域です。土生町には住宅地の参考集計もありますが、当該地点は幅員のある道路沿いで商業利用を前提とするため、町内の住宅地平均とは用途上の性格が異なります。東岸和田駅周辺の2026年商業地集計は1地点のみであるため、37.2万円/坪は駅周辺全体の相場ではなく当該地点の参考値として捉える必要があります。

区平均は実態を反映しているか

2026年固定資産税評価額の住宅地では、市平均の前年比+0.9%と、前年から継続する40地点の前年比+0.9%が一致しています。内訳は上昇30地点、横ばい6地点、下落4地点で、前年比中央値は+0.7%です。平均と継続地点の間に乖離がなく、多数の上昇地点が確認できるため、住宅地平均は地点の実態をおおむね反映しています。ただし、東ケ丘町808番610や尾生町2339番1などの下落地点もあり、すべての住宅地が同じ方向に動いているわけではありません。

商業地では、市平均の前年比+3.7%と継続7地点の前年比+3.7%が一致し、7地点すべてが上昇しています。中央値は前年比+4.0%で、平均と地点分布の方向も整合しています。このため商業地平均も実態を反映していますが、7地点による参考集計であり、土生町3丁目4064番外の前年比+6.2%から上野町東101番1の前年比+1.7%まで変化率には幅があります。

工業地は継続1地点で前年比+3.8%となっていますが、単独地点のため市内工業地全体を代表するとは断定できません。用途別に見ると、住宅地と商業地は平均値と継続地点が整合する一方、地点数の少ない用途では個別地点としての確認が重要です。

エリアの動き

岸和田市では「岸和田丘陵地区地区計画」が決定済みです。位置情報は岸和田市単位であり、今回取り上げた駅前、路線商業地、郊外住宅地のいずれかに直接対応づけられるものではありませんが、市内の土地利用に関する動きとして確認できます。固定資産税評価額の変化との因果関係は示されていないため、地価動向とは分けて捉える必要があります。

• 商業地の2026年平均と前年比は7地点による参考値です。
• 工業地の2026年平均は1地点による参考値です。
• 町丁目別集計は地点数が限られるため、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 標準地の価格は当該地点の固定資産税評価額であり、周辺一帯の取引価格を直接示すものではありません。
• 固定資産税評価額と地価調査は調査年と調査種別が異なるため、相互の数値は参考比較です。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき7割換算したものを参考に作成しています。