伏尾台小学校 周辺 土地相場・坪単価（固定資産税評価額）

池田市の2026年固定資産税評価額、駅近と郊外で際立つ価格差

本ページの固定資産税評価額は公示地価の7割として表示しています。

2026年固定資産税評価額における池田市の平均は、住宅地が47.8万円/坪、商業地が106万円/坪です。住宅地は前年比+2.1%で、地点別では満寿美町639番2の前年比+4.1%から吉田町191番1外の前年比-1.3%まで差があります。池田駅に近い駅前商業地や利便性の高い住宅地ほど価格が高く、農家住宅が並ぶ郊外側では低い水準です。住宅地の平均変動率は継続18地点の動きと一致しており、市平均は全体傾向をおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年固定資産税評価額の市平均は、住宅地18地点が47.8万円/坪、商業地4地点が106万円/坪です。商業地の平均価格は住宅地の2倍を超えており、駅前や幹線道路沿いの商業集積と、一般住宅地を含む住宅地との用途差が明確です。

住宅地の前年比は+2.1%で、地点別変動率の中央値も+2.1%です。中央50%は前年比+1.3%から+3.3%の範囲に入り、ばらつきは中程度です。市全体として上昇が中心である一方、駅への距離や街並みの違いによって地点ごとの差も残る相場です。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、固定資産税評価額の住宅地平均は前年比+2.1%となりました。上昇率が大きい地点は満寿美町639番2が91.4万円/坪、前年比+4.1%、石橋4丁目32番45と宇保町236番6がそれぞれ前年比+3.6%です。駅に近い住宅地だけでなく、石橋や既成住宅地にも上昇が見られます。

一方、吉田町191番1外は9.0万円/坪、前年比-1.3%です。上昇率が小さい地点では、伏尾台4丁目6番21が前年比+0.2%、旭丘2丁目256番10が前年比+1.0%となっています。住宅地の変化は一様ではなく、利便性の高い市街地と郊外側で方向や上昇幅に差があります。

町丁目の参考集計では、2025年の石橋の住宅地5地点が46.7万円/坪、前年比+1.9%です。地点数が少なく、2026年固定資産税評価額とは調査年が異なる参考比較ですが、石橋周辺が市平均に近い価格帯を形成していることを示す材料です。

変化の要因

2026年固定資産税評価額の住宅地では、池田駅から約4分で共同住宅が多い満寿美町639番2が91.4万円/坪、前年比+4.1%です。これに対し、同駅から約53分で園芸を中心とする農家住宅が並ぶ吉田町191番1外は9.0万円/坪、前年比-1.3%です。同じ住宅用途でも、駅への距離と市街地・農家住宅地域という周辺環境の違いが、価格水準の大きな開きとして表れています。

商業地では、池田駅から約2分の駅前商業地域にある栄町734番6外が162万円/坪です。小売店舗や銀行が並び、容積率400%の国道沿いという商業集積の強い地点です。一方、同駅から約5分の大和町3047番2は77.5万円/坪で、店舗、営業所、共同住宅が混在する府道沿いです。いずれも駅徒歩圏ですが、駅前集積の強さや用途の混在状況に応じて価格帯が分かれています。

2025年地価調査では、住宅地6地点の平均が39.7万円/坪、前年比+1.2%の参考値です。同じ地価調査内では、室町1055番17が72.7万円/坪、前年比+3.2%であるのに対し、中川原町273番外は10.1万円/坪、前年比-1.1%です。また、工業地は豊島南2丁目202番の1地点が26.6万円/坪、前年比+4.3%です。固定資産税評価額とは調査年と調査種別が異なるため直接比較はできませんが、地価調査でも駅に比較的近い既成住宅地と農家住宅地域の価格差が確認できます。

2026年固定資産税評価額の住宅地18地点を対象とした回帰分析では、駅までの徒歩時間と価格の関係を示す決定係数が0.82、徒歩時間に対する価格の弾力性が-2.98です。推計上は徒歩時間が長い地点ほど価格が低いという強い関連があり、池田市では駅距離が住宅地価格の違いを説明する重要な統計的要素です。ただし、これは地点間の相関であり、因果関係そのものを示すものではありません。

注目地点

満寿美町639番2は、2026年固定資産税評価額が91.4万円/坪、前年比+4.1%の住宅地です。満寿美町は池田駅から約4分という駅近側にあり、共同住宅が多く見られる利便性の高い住宅地域です。2025年の池田駅周辺の住宅地平均57.0万円/坪という参考集計を上回る水準で、駅への近さに加え、共同住宅が立地する市街地型の土地利用が高い価格と整合します。

吉田町191番1外は、2026年固定資産税評価額が9.0万円/坪、前年比-1.3%です。吉田町の当該地点は池田駅から約53分の郊外側に位置し、園芸を中心とする農家住宅が建ち並びます。駅近の共同住宅地とは街並みが異なり、幅員3mの道路に接する立地も含め、市街地中心部からの距離感が低い価格水準に表れています。

栄町734番6外は、池田駅から約2分の栄町にある駅前商業地で、2026年固定資産税評価額は162万円/坪です。小売店舗や銀行が並ぶ商業集積、幅員20mの国道、容積率400%という土地利用条件を備えています。駅周辺でも商業機能が集中する地点であることが、市内商業地の中で高い価格となる背景です。

大和町3047番2は、池田駅から約5分の大和町にあり、2026年固定資産税評価額は77.5万円/坪です。店舗と営業所だけでなく共同住宅も見られる商業地域で、駅前商業に特化した栄町より用途が混在しています。幅員15mの府道沿いで一定の商業性を持つ一方、駅前の集積度との差が商業地内の価格差として読み取れます。

宇保町236番6は、2026年固定資産税評価額が51.4万円/坪、前年比+3.6%です。宇保町の当該地点は池田駅から約12分で、中小規模の一般住宅が並ぶ既成住宅地域です。満寿美町ほど駅に近くなく、共同住宅中心でもありませんが、住宅地平均47.8万円/坪をやや上回ります。駅徒歩圏と一般住宅地としての性格を併せ持つ、中間的な価格帯の地点です。

区平均は実態を反映しているか

2026年固定資産税評価額の住宅地平均は前年比+2.1%で、前年から継続する18地点の平均も前年比+2.1%、中央値も+2.1%です。平均と継続地点の差は0.0ポイントで、18地点のうち17地点が上昇、1地点が下落しています。この一致から、住宅地平均は調査地点の構成に左右された見かけの変化ではなく、地点全体の動きをおおむね代表しています。

ただし、変動率の中央50%は前年比+1.3%から+3.3%で、ばらつきは中程度です。さらに、満寿美町639番2の前年比+4.1%に対して吉田町191番1外は前年比-1.3%であり、市平均だけでは駅近市街地と郊外側の差までは表せません。平均は方向性の把握には有効ですが、個別エリアの実態には地点価格と周辺環境の確認が必要です。

商業地は継続4地点すべてが上昇し、平均的な前年比と中央値はいずれも+4.7%です。地点数は限られるものの、商業地で上昇が共通していることは確認できます。参考となる2025年地価調査でも、住宅地6地点の平均と継続地点はいずれも前年比+1.2%で一致しており、4地点が上昇、1地点が横ばい、1地点が下落しています。

エリアの動き

池田市では「国道176号沿道地区地区計画」が決定されています。市内の国道沿道を対象とする都市計画上の動きであり、駅前商業地や一般住宅地とは異なる沿道空間の文脈に位置づけられます。ただし、個別の公示地点への影響を示す数値は確認できないため、地価変動との因果関係は判断できません。

池田市外では、宝塚市の「雲雀丘3丁目北地区地区計画」と川西市の「多田グリーンハイツ緑台地区地区計画」も決定されています。いずれも池田市内の計画ではないため、市の固定資産税評価額と直接結び付けず、周辺都市における都市計画上の動きとして捉える必要があります。

• 価格は各調査地点の1坪当たり単価であり、町丁目全体の取引相場を示すものではありません。
• 2025年地価調査の住宅地平均と前年比は6地点による参考値です。
• 駅別・町丁目別の2025年集計は、2026年固定資産税評価額との調査年が異なる参考比較です。
• 大阪府平均との比較値は住宅地20地点の集計であり、2026年固定資産税評価額の用途別平均とは集計範囲が異なります。
• 地区計画の情報は国土交通省不動産情報ライブラリに基づく決定情報です。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき7割換算したものを参考に作成しています。