南高安小学校 周辺 土地相場・坪単価（固定資産税評価額）

八尾市の用途別に差が表れた2026年固定資産税評価額

本ページの固定資産税評価額は公示地価の7割として表示しています。

2026年固定資産税評価額の八尾市平均は、住宅地29.9万円/坪、商業地53.1万円/坪、工業地28.6万円/坪です。2025年比では住宅地が前年比+0.5%、商業地が前年比+2.8%、工業地が前年比+6.2%となり、用途によって変化の幅が異なります。住宅地では河内山本駅周辺と農家住宅が混在する服部川で価格差があり、商業地でも近鉄八尾駅周辺と高安駅周辺で街並みの違いが表れています。継続地点による実態検証では、用途別の市平均と地点の動きがおおむね整合しています。

今年の相場概況

2026年固定資産税評価額の八尾市平均は、住宅地が34地点で29.9万円/坪、商業地が7地点で53.1万円/坪、工業地が6地点で28.6万円/坪です。価格水準は商業地が最も高く、住宅地と工業地は28.0万円/坪台となっています。中高層の事務所・店舗が見られる地域から農家住宅が混在する地域まで含むため、同じ市内でも用途や街並みに応じた価格差があります。

住宅地34継続地点の前年比は中央値が+0.6%で、中央50%は+0.0%から+1.2%の範囲です。変化率のばらつきは比較的小さく、市内住宅地の中心的な動きは小幅な上昇または横ばいと読み取れます。商業地と工業地は地点数が限られるため参考値ですが、住宅地より高い前年比を示しています。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけての固定資産税評価額平均は、住宅地が前年比+0.5%、商業地が前年比+2.8%、工業地が前年比+6.2%です。用途別では工業地の変化率が高く、住宅地は小幅な動きにとどまっています。商業地と工業地の平均前年比は地点数が少ないため参考値です。

2026年固定資産税評価額で上昇率が大きい地点には、工業地の山賀町5丁目19番1が22.3万円/坪、前年比+6.7%、若林町2丁目101番が34.5万円/坪、前年比+6.7%、北久宝寺2丁目33番1が38.4万円/坪、前年比+6.6%で並びます。一方、住宅地では服部川7丁目115番が9.2万円/坪、前年比-3.8%、福万寺町4丁目65番が19.8万円/坪、前年比-1.8%、黒谷2丁目21番が19.9万円/坪、前年比-1.7%です。工業地の上昇と一部住宅地の下落が同じ市内に併存しています。

町丁目別では、2026年の東本町の商業地が81.0万円/坪、前年比+4.6%、南本町の商業地が52.1万円/坪、前年比+4.4%です。いずれも1地点の参考集計であるため町丁目全体への一般化はできませんが、商業地の地点間にも価格水準の差があることを示しています。

変化の要因

2026年固定資産税評価額では、工業地平均が前年比+6.2%、商業地平均が前年比+2.8%、住宅地平均が前年比+0.5%で、用途による違いが明確です。工業地では山賀町5丁目19番1と若林町2丁目101番がともに前年比+6.7%、北久宝寺2丁目33番1が前年比+6.6%です。中小工場や作業所を中心とする地点を含む工業地で、住宅地より高い変化率が確認できます。

住宅地の内部では、2026年固定資産税評価額の山本町南4丁目92番が53.0万円/坪、前年比+0.4%であるのに対し、服部川7丁目115番は9.2万円/坪、前年比-3.8%です。前者は中規模以上の住宅が多い閑静な住宅地域、後者は農家住宅と一般住宅が建ち並ぶ地域であり、住宅地という同じ用途でも市街地の性格によって価格水準と変化が異なります。

商業地では、2026年固定資産税評価額の光町1丁目46番が85.6万円/坪、前年比+5.1%である一方、高安町南1丁目53番は33.8万円/坪、前年比+0.0%です。中高層の事務所・店舗ビルが見られる光町と、低層店舗や店舗付共同住宅が混在する高安町南では、商業集積の形態と土地利用の密度に違いがあり、それが価格帯の差にも表れています。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では住宅地9地点の平均が31.3万円/坪、前年比+0.8%です。同じ地価調査内では、東山本新町1丁目74番が40.2万円/坪、前年比+0.6%、教興寺7丁目133番が17.0万円/坪、前年比-0.7%でした。また、商業地の継続1地点は前年比+1.1%、工業地の継続2地点は中央値で前年比+8.0%ですが、いずれも地点数が少ないため参考値です。

注目地点

2026年固定資産税評価額の山本町南4丁目92番は、河内山本駅から約6分の山本町南にあり、中規模以上の住宅が多い閑静な住宅地域です。53.0万円/坪、前年比+0.4%で、住宅地平均29.9万円/坪を上回ります。駅徒歩圏であることに加え、容積率150%の低層住宅地としての街並みが、市内住宅地の中で高い価格水準と整合しています。

2026年固定資産税評価額の服部川7丁目115番は、服部川駅から約5分ですが、中規模の農家住宅と一般住宅が建ち並ぶ地域です。9.2万円/坪、前年比-3.8%で、住宅地平均を下回ります。駅までの時間だけでは捉えられず、河内山本駅周辺の閑静な住宅地とは異なる土地利用や街並みが、市内での相対的な価格差に表れています。

2026年固定資産税評価額の光町1丁目46番は、近鉄八尾駅から約4分の光町に位置し、中高層の事務所や店舗ビルが見られる商業地域です。85.6万円/坪、前年比+5.1%で、商業地平均53.1万円/坪を上回ります。容積率400%で幅員25mの道路に面する土地利用の密度と道路条件から、駅周辺の商業集積を反映した価格帯と解釈できます。

2026年固定資産税評価額の高安町南1丁目53番は、高安駅から約4分の高安町南にある商業地です。低層店舗や店舗付共同住宅などが混在し、33.8万円/坪、前年比+0.0%となっています。駅徒歩圏である点は光町と共通しますが、中高層の事務所・店舗ビルが見られる光町とは商業地の規模や街並みが異なり、商業地平均を下回る価格水準と整合します。

2026年固定資産税評価額の山賀町5丁目19番1は、久宝寺口駅から約30分の山賀町にあり、中小工場や作業所が多い工業地域です。22.3万円/坪、前年比+6.7%で、工業地平均28.6万円/坪より価格水準は低い一方、変化率は平均の前年比+6.2%を上回ります。駅近の商業地とは異なり、工場・作業所を中心とする郊外側の土地利用を示す地点として位置づけられます。

区平均は実態を反映しているか

2026年固定資産税評価額の住宅地では、市平均の前年比+0.5%と34継続地点の前年比+0.5%が一致し、両者の差は0.0ポイントです。内訳は上昇18地点、横ばい12地点、下落4地点で、中央値は前年比+0.6%です。上昇地点が過半を占める一方で横ばいと下落も含まれており、市平均は住宅地全体の緩やかな動きをおおむね反映しています。

商業地では、市平均と7継続地点がともに前年比+2.8%で、上昇5地点、横ばい2地点、中央値は前年比+2.9%です。工業地でも市平均と6継続地点がともに前年比+6.2%で、6地点すべてが上昇し、中央値は前年比+6.4%です。したがって用途別平均と継続地点の動きは整合していますが、商業地7地点と工業地6地点の結果は、住宅地より標本が少ない点を踏まえて読む必要があります。

調査年が異なる参考情報として、2025年地価調査の住宅地も平均と9継続地点がともに前年比+0.8%で、上昇6地点、横ばい2地点、下落1地点、中央値は前年比+0.7%です。商業地は1地点、工業地は2地点に限られるため、地価調査については個別地点の分布を示す参考値として捉えるのが適切です。

エリアの動き

八尾市内では、西高安・楽音寺地区、水越・千塚地区、服部川・郡川地区の各地区計画が決定済みとして確認されています。3件はいずれも八尾市内の地区を対象とする都市計画上の動きですが、今回の固定資産税評価額地点との直接的な位置関係や価格への寄与は示されていません。このため、地価変化の原因とは結び付けず、市内の複数地区で確認できる計画上の事実として整理します。

• 商業地と工業地の前年比は地点数が限られるため参考値です。
• 町丁目別の1地点集計は、その町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 各標準地の価格は当該地点の固定資産税評価額であり、周辺一帯の取引価格を直接示すものではありません。
• 2025年地価調査は2026年固定資産税評価額と調査年・調査種別が異なるため、参考情報として掲載しています。
• 地区計画は決定済みという事実のみを記載し、固定資産税評価額への因果関係は示していません。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき7割換算したものを参考に作成しています。