向陽台小学校 周辺 土地相場・坪単価（固定資産税評価額）

富田林市の2026年固定資産税評価額、住宅地の緩やかな上昇と立地別の価格差

本ページの固定資産税評価額は公示地価の7割として表示しています。

2026年固定資産税評価額の富田林市平均は、住宅地が18.1万円/坪で前年比+0.5%、商業地が33.9万円/坪です。住宅地では上昇率の中央値が+0.3%となる一方、久野喜台2丁目14番16の34.7万円/坪と大字佐備406番1の4.7万円/坪には大きな開きがあり、駅への近さや街並みの違いが価格帯に表れています。継続する住宅地27地点の前年比も+0.5%で市平均と一致しており、平均は全体傾向をおおむね反映していますが、用途や立地による差を併せて見る必要があります。

今年の相場概況

2026年固定資産税評価額の用途別平均は、住宅地27地点が18.1万円/坪、商業地4地点が33.9万円/坪、工業地1地点が22.3万円/坪、林地1地点が0.28万円/坪です。商業地は住宅地の約2倍の水準にあり、駅前商業地や路線商業地を含む用途の違いが平均価格の差として表れています。工業地、林地、商業地は地点数が限られるため、平均は参考値として捉える必要があります。

住宅地の前年比は中央値が+0.3%で、中央50%の地点が0.0%から+0.9%の範囲に収まっています。変動幅は比較的小さく、市内住宅地の中心的な動きは横ばいから緩やかな上昇だったと解釈できます。

前年比で見る変化

2026年固定資産税評価額の住宅地平均は18.1万円/坪で、2025年比は前年比+0.5%です。具体的には、向陽台2丁目265番が25.7万円/坪、前年比+2.7%、久野喜台2丁目14番16が34.7万円/坪、前年比+2.0%、富田林町111番が20.8万円/坪、前年比+2.0%でした。市平均を上回る上昇率が、駅近の区画整然とした住宅地だけでなく、駅から距離のある一般住宅地にも見られます。

一方、大字佐備406番1は4.7万円/坪、前年比-1.0%、西板持町7丁目672番19外は12.8万円/坪、前年比-0.9%、東板持町3丁目501番132は10.1万円/坪、前年比-0.7%でした。住宅地全体は上昇していますが、郊外側を含む一部地点では下落が続いており、市内の動きが一方向ではないことが分かります。

町丁目別の参考集計では、各1地点ながら向陽台が25.7万円/坪、前年比+2.7%、久野喜台が34.7万円/坪、前年比+2.0%、新青葉丘町が25.0万円/坪、前年比+1.9%です。いずれも少数地点の結果であり、町丁目全体の相場ではなく当該地点の動きとして見るのが適切です。

変化の要因

2026年固定資産税評価額の住宅地では、金剛駅から約7分の久野喜台2丁目14番16が34.7万円/坪、前年比+2.0%である一方、富田林駅から約37分の大字佐備406番1は4.7万円/坪、前年比-1.0%です。前者は区画整然とした中規模住宅地、後者は農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地であり、交通条件と住宅地の形成状況が価格水準の差に対応しています。

同じ2026年固定資産税評価額の商業地では、喜志駅から約2分の喜志町5丁目4252番5外が38.8万円/坪、富田林駅から約7分の昭和町2丁目1749番1外が28.0万円/坪です。前者は中層店舗ビルなどが並ぶ駅前商業地域、後者は営業所や事業所が並ぶ国道沿いの路線商業地域であり、駅前集積と幹線道路沿道という性格の違いが価格帯に表れています。継続する商業地4地点は前年比+3.1%で、4地点すべてが上昇しました。

用途別では、2026年固定資産税評価額の継続地点が住宅地で前年比+0.5%、商業地で前年比+3.1%、工業地1地点で前年比+11.4%、林地1地点で前年比-1.9%です。商業地は住宅地より上昇率が高い一方、工業地と林地は各1地点に限られるため、市内全体の用途動向を代表する値ではなく参考値です。

別調査である2025年地価調査を2024年と比べると、住宅地7地点の平均は15.6万円/坪、前年比-0.0%の参考値です。同じ地価調査内では、旭ケ丘町1228番11が22.7万円/坪、前年比+1.0%、大字龍泉675番1が3.9万円/坪、前年比-1.2%でした。また、工業地の若松町東2丁目33番は21.1万円/坪、前年比+9.3%です。調査年と調査種別が異なるため、これらは2026年固定資産税評価額とは分けて捉える必要があります。

注目地点

2026年固定資産税評価額の久野喜台2丁目14番16は、久野喜台にある区画整然とした中規模住宅地です。金剛駅から約7分という徒歩圏にあり、当該地点の34.7万円/坪は市内住宅地平均18.1万円/坪を大きく上回ります。低層利用を基本とする建築条件と整った住宅街の性格、駅への近さが重なる立地であり、市内住宅地の高い価格帯を示す地点です。

2026年固定資産税評価額の大字佐備406番1は、大字佐備の農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域にあります。富田林駅から約37分と郊外側に位置し、当該地点は4.7万円/坪、前年比-1.0%です。駅徒歩圏の計画的な住宅地とは街並みや交通条件が異なるため、市内住宅地平均を大きく下回る価格水準となっています。

2026年固定資産税評価額の喜志町5丁目4252番5外は、喜志町にある喜志駅から約2分の駅前商業地です。中層の店舗ビルなどが建ち並び、容積率300%の商業利用が想定される地点で、38.8万円/坪は市内商業地平均33.9万円/坪を上回ります。駅への近さと店舗利用が集まる街区の性格が、市内商業地の中でも高い価格帯に対応しています。

2026年固定資産税評価額の昭和町2丁目1749番1外は、昭和町の国道沿いに営業所や事業所が並ぶ路線商業地です。富田林駅から約7分ですが、駅前型の喜志町5丁目4252番5外とは異なり、自動車交通を受ける沿道型の土地利用が中心です。当該地点は28.0万円/坪で、市内商業地平均を下回るものの、住宅地平均より高く、路線商業地としての価格帯を示しています。

2026年固定資産税評価額の向陽台2丁目265番は、向陽台にある中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地です。金剛駅から約38分と駅から距離がありますが、当該地点は25.7万円/坪、前年比+2.7%で、市内住宅地平均を上回ります。駅距離だけでは説明しきれず、6m市道に面した住宅地としての街区構成や周辺の住宅利用を含めて位置づける必要がある地点です。

区平均は実態を反映しているか

2026年固定資産税評価額の住宅地平均は前年比+0.5%で、前年から継続する27地点の前年比も+0.5%です。両者の差は0.0ポイントで、地点の入替による影響も0.0ポイントでした。このため、住宅地平均の上昇率は継続地点の実態と整合しており、市内住宅地の全体傾向をおおむね反映しています。

内訳では、住宅地27地点のうち15地点が上昇、7地点が横ばい、5地点が下落し、中央値は前年比+0.3%です。平均と中央値はいずれもプラスですが、向陽台2丁目265番の前年比+2.7%から大字佐備406番1の前年比-1.0%まで幅があります。したがって、市平均は方向性を示す一方、個別地点の価格水準や変化を一律に表すものではありません。

商業地は継続する4地点すべてが上昇し、前年比の中央値と継続地点平均はいずれも+3.1%です。住宅地より地点数が少ないものの、観測地点の範囲では上昇方向がそろっています。工業地は1地点が前年比+11.4%、林地は1地点が前年比-1.9%であり、これらは各用途全体よりも個別地点の結果として捉えるべきです。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査の住宅地7地点は平均、継続地点とも前年比-0.0%で、上昇3地点、横ばい1地点、下落3地点、中央値0.0%でした。こちらも平均と地点実態は整合していますが、2026年固定資産税評価額とは調査時点と地点構成が異なるため、直接の水準比較には適しません。

エリアの動き

富田林市では、南部大阪都市計画伏山二・三丁目地区地区計画が令和5年11月16日付の富田林市告示第145号、南部大阪都市計画錦織北二丁目第2地区地区計画が令和4年8月15日付の同第103号、南部大阪都市計画中野町西二丁目地区地区計画が平成27年12月10日付の同第197号として設定されています。

これらは伏山二・三丁目、錦織北二丁目、中野町西二丁目という市内の異なる地区を対象とする都市計画上の事実です。各地区計画と今回の標準地価格との直接的な因果関係は示されていないため、地価変動とは分けて地域の土地利用に関する動きとして捉える必要があります。

• 固定資産税評価額は標準地1地点の価格であり、町丁目全体の取引相場を示すものではありません。
• 商業地、工業地、林地および一部の町丁目別集計は地点数が少ないため、参考値として掲載しています。
• 2025年地価調査は2026年固定資産税評価額と調査年・調査種別が異なるため、直接比較していません。
• 価格は1㎡当たり価格を坪単価へ換算した表示です。
• 都市計画の記述は国土交通省不動産情報ライブラリに収録された地区計画情報に基づきます。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき7割換算したものを参考に作成しています。