天美南小学校 周辺 土地相場・坪単価（固定資産税評価額）

2026年松原市固定資産税評価額、住宅地の横ばい圏と用途・立地で分かれる価格構図

本ページの固定資産税評価額は公示地価の7割として表示しています。

2026年固定資産税評価額の松原市平均は、住宅地26.7万円/坪、商業地39.0万円/坪、工業地25.7万円/坪です。住宅地は前年比+0.1%とほぼ横ばいですが、天美我堂2丁目427番3は前年比+4.7%、丹南4丁目184番48は前年比-1.3%となり、地点差があります。駅徒歩圏の住宅地、駅近の商業地、郊外側の住宅地や路線商業地で価格帯も異なります。実態検証では住宅地平均と17継続地点の前年比がともに+0.1%で一致しており、市平均は全体の動きをおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年固定資産税評価額の松原市平均は、住宅地が17地点で26.7万円/坪、商業地が2地点で39.0万円/坪、工業地が2地点で25.7万円/坪です。商業地は住宅地を上回る一方、工業地は住宅地に近い水準であり、用途によって価格帯が分かれています。

住宅地の前年比は中央値が+0.0%、第1四分位が-1.0%、第3四分位が+0.7%で、中央半分の地点は小幅な下落から小幅な上昇の範囲にあります。市全体としては横ばい圏ですが、個別地点では駅への距離や住宅地の街並みに応じた差が見られます。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、固定資産税評価額の住宅地平均は前年比+0.1%でした。個別には、天美我堂2丁目427番3が34.7万円/坪、前年比+4.7%、天美東6丁目183番7が46.8万円/坪、前年比+1.0%、高見の里1丁目818番74が30.8万円/坪、前年比+0.8%です。上昇地点でも伸び幅には差があり、特に天美我堂の当該地点が目立ちます。

一方、丹南4丁目184番48は18.1万円/坪、前年比-1.3%、東新町4丁目105番55は24.1万円/坪、前年比-1.0%、小川1丁目31番13は21.1万円/坪、前年比-1.0%でした。住宅地平均がほぼ横ばいである背後には、上昇地点と下落地点が併存する構図があります。なお、町丁目別の数値は地点数が少ないものが多く、町丁目全体の傾向ではなく参考値として捉える必要があります。

変化の要因

2026年固定資産税評価額の住宅地では、天美東6丁目183番7が46.8万円/坪、前年比+1.0%であるのに対し、丹南4丁目184番48は18.1万円/坪、前年比-1.3%です。前者は河内天美駅から約6分の閑静な住宅地域、後者は河内松原駅から約28分の小規模住宅地であり、駅への距離と周辺の住宅地特性が価格水準の違いとして表れています。

同じ2026年固定資産税評価額の商業地でも、上田1丁目676番2は50.5万円/坪、岡4丁目105番2外は27.5万円/坪です。上田の地点は河内松原駅から約6分で中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域、岡の地点は同駅から約24分で自動車販売会社や店舗等が並ぶ路線商業地域です。駅近の業務・商業地域と、道路沿いの郊外型商業地域という立地の違いが、同一用途内の価格差に対応しています。

用途別の継続地点では、2026年固定資産税評価額の商業地は2地点が上昇し、前年比の中央値は+2.6%、工業地も2地点が上昇し、中央値は+5.3%でした。住宅地が上昇6地点、横ばい4地点、下落7地点に分かれたのに対し、商業地と工業地は少数地点ながら上昇方向でそろっています。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査を2024年と比べると、住宅地5地点の平均は24.3万円/坪、前年比-0.3%でした。住宅地では上田7丁目214番7が28.2万円/坪、前年比+0.0%、立部1丁目172番6が21.5万円/坪、前年比-1.1%です。また、商業地の田井城1丁目150番65は43.0万円/坪、前年比+4.3%、工業地の丹南1丁目330番1は25.0万円/坪、前年比+7.4%でした。地価調査でも、住宅地と商業地・工業地では変化の方向が異なりますが、後二用途は各1地点の参考値です。

注目地点

2026年固定資産税評価額の天美東6丁目183番7は46.8万円/坪、前年比+1.0%です。天美東の中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域にあり、河内天美駅から約6分という徒歩圏の立地です。落ち着いた住宅環境と駅への近さを併せ持つことが、松原市の住宅地平均26.7万円/坪を大きく上回る価格水準と対応しています。

2026年固定資産税評価額の丹南4丁目184番48は18.1万円/坪、前年比-1.3%です。丹南の小規模な一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、河内松原駅から約28分と駅徒歩圏の外側に位置します。駅近住宅地とは異なる郊外側の立地であることが、市の住宅地平均を下回る価格帯を理解するうえで重要です。

2026年固定資産税評価額の上田1丁目676番2は50.5万円/坪です。河内松原駅から約6分の上田にあり、中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域です。駅に近い業務・商業地で、容積率も300%に設定されているため、低層住宅を中心とする地域とは土地利用の性格が異なり、商業地平均39.0万円/坪を上回る水準となっています。

2026年固定資産税評価額の岡4丁目105番2外は27.5万円/坪です。河内松原駅から約24分の岡に位置し、幅員37mの府道沿いに自動車販売会社や店舗等が建ち並ぶ路線商業地域です。駅前型ではなく道路交通を前提とした商業立地であるため、同じ商業地でも駅近の上田1丁目676番2とは異なる価格帯を形成しています。

2026年固定資産税評価額の天美我堂2丁目427番3は34.7万円/坪、前年比+4.7%です。天美我堂の区画整理済み住宅地域で、小規模住宅等が建ち並び、北花田駅から約15分の位置にあります。駅直近ではないものの、街区が整理された住宅地という周辺環境を持ち、市の住宅地平均を上回る中間的な価格帯に位置しています。

区平均は実態を反映しているか

2026年固定資産税評価額の住宅地平均は前年比+0.1%で、同じ17継続地点の前年比も+0.1%となり、差は+0.0ポイントです。地点の入替による影響も確認されていないため、住宅地平均は継続地点の実態と整合しています。

ただし、17地点の内訳は上昇6地点、横ばい4地点、下落7地点で、中央値は+0.0%です。天美我堂2丁目427番3の前年比+4.7%から丹南4丁目184番48の前年比-1.3%まで幅があるため、平均の前年比+0.1%は全地点が一様に上昇したことを意味しません。市全体の方向を示す指標としては妥当ですが、個別エリアの実態を見る際は地点ごとの確認が必要です。

商業地は2継続地点がともに上昇し、前年比の中央値は+2.6%、工業地も2継続地点がともに上昇し、中央値は+5.3%でした。いずれも上昇方向は確認できますが、各2地点と少ないため、用途全体を代表する数値としては慎重に扱う必要があります。

• 固定資産税評価額の各価格は標準地の価格であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 商業地と工業地の2026年平均は各2地点による参考値です。
• 2025年地価調査は2026年固定資産税評価額と調査年・調査種別が異なるため、両者の価格を直接比較していません。
• 町丁目別・駅別の集計は地点数が少ない場合があり、周辺相場を断定するものではありません。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき7割換算したものを参考に作成しています。